Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение ПЗЗ — помощь земельного юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно градостроительному плану земельного участка, являющемуся по сути выпиской из ПЗЗ (далее – ГПЗУ), земельный участок расположен в территориальной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), градостроительный регламент которой (содержится в ПЗЗ) к основным видам разрешенного использования относит в также административные и офисные здания. На чертеже ГПЗУ отмечено место допустимого размещения офисного здания.
Решением городской Думы Краснодара от 16.11.2017 № 43 п.11:
1. Приостановлено действие ПЗЗ муниципального образования г. Краснодар (далее – Краснодар) в части установленных градостроительными регламентами видов разрешенного использования в отношении земельных участков, территориальное зонирование которых установлено после вступления в силу решения городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п.15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» (03.02.2012) и которое не соответствуют функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара в отношении следующих функциональных зон:
зон особо охраняемых территорий;
зон рекреационного назначения;
зон специального назначения;
производственных зон;
зон транспортной инфраструктуры;
зон сельскохозяйственного назначения;
зон планируемого размещения объектов местного значения.
Приостановление применяется к земельным участкам, в отношении которых не утверждена документация по планировке территории.
2. При выдаче ГПЗУ в отношении указанных земельных участков предписано руководствоваться видами разрешенного использования, соответствующими функциональному зонированию, установленному генпланом Краснодара.
3. Администрации Краснодара рекомендовано приостановить в отношении указанных земельных участков действие муниципальных правовых актов, изданных по вопросам градостроительной деятельности.
9 сентября 2020 года вступил в силу новый генплан Краснодара (решение городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1).
Вместе с тем, в решении о частичном приостановлении действия ПЗЗ нет четкой привязки к конкретному генплану, которому может не соответствовать градостроительное зонирование, установленное ПЗЗ. Соответственно, неясно, сохраняется ли описанное приостановление ПЗЗ с 09.09.2020.
Однако по всей видимости в судебной практике намечается противоположный подход. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ уже дважды (определения от 12.08.2020 № 18-КАД20-10-К4 и от 11.12.2019 № 18-КА19-46) не согласилась с нижестоящими судами, признавшими законными отказы в выдаче разрешений на строительство в ситуации несоответствия ПЗЗ генплану, основываясь на следующих аргументах:
1. При решении вопроса о выдаче разрешения на строительство необходимо установить:
- соответствие проектной документации, во-первых, ПЗЗ, которые определяют правовой режим земельных участков (в том числе содержат перечень видов разрешенного использования применительно к каждой территориальной зоне); во-вторых, проекту планировки территории и проекту межевания территории;
- допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
2. Генплан является документом долгосрочного планирования, определяющим назначение территорий, в частности, посредством установления функциональных зон и отображения планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа.
При этом утверждение в документах территориального планирования границ функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.
Положения генплана, определяющие принципиальное направление развития территории муниципального образования, применительно к вопросам строительства, носящим более узкий характер, напрямую не применяются, а реализуются посредством документации по планировке территории, а также принятия решений и совершения действий, указанных в ч. 1 ст. 26 ГрК РФ (в частности, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд).
3. Перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство (ч. 13 ст. 51 ГрК РФ) является исчерпывающим (закрытым).
Несоответствие генплану документов, приложенных к заявлению о выдаче разрешения на строительство:
- не включено в перечень оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство;
- не является частным случаем такой причины для отказа в выдаче разрешения на строительство, как несоответствие представленных документов разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Получение ГПЗУ осуществляется на начальной стадии изысканий и проектирования. Градостроительный план земельного участка можно получить через портал Госуслуг, либо через сайт mos. ru по ссылке. Выдачей документа занимается МосКомАрхитектура. При подачи заявления нужно приложить правоустанавливающие документы на участок, а также на размещенные на нем объекты (если сведения о них отсутствуют в ЕГРН).
Выписка из ПЗЗ формируется бесплатно в течение 14 дней после подачи заявления. Документ выдается только в электронном виде. После получения, ГПЗУ нужно представить вместе с проектом на экспертизу, для оформления разрешения Госстройнадзора.
- номер ГПЗУ (присваивается при выдаче);
- основание для выдачи документа (например, реквизиты заявления от правообладателя);
- местоположение и описание границ участка (эти данные заполняются в соответствие с ЕГРН);
- площадь, кадастровый номер;
- сведения об объектах, уже расположенных на земле;
- сведения о границах, в пределах которых может строиться новый объект (для этого используется карта градостроительного зонирования, проект застройки территории, сведения ЕГРН);
- сведения о проекте планировки или межевания территории;
- чертежи ГПЗУ.
Перечисленные пункты являются общей частью ГПЗУ. Для целей проектирования самые важные данные будут указаны в разделе 2 ГПЗУ.
Как рассматривалось дело:
К таким делам важно правильно подготовиться.
В первую очередь доверитель отправился добывать архивы технической инвентаризации на домовладение.
Статья 209 КАС РФ требует указания в административном иске наименования, номер, дату принятия оспариваемого нормативного правового акта, источник и дату его опубликования.
Таких сведений в нашем распоряжении не было. Я попробовал найти информацию на сайте администрации, но без точных реквизитов это оказалось делом безнадёжным.
Пришлось делать отдельный запрос в администрацию города.
Приготовления заняли полгода. Когда собрали все необходимые материалы, обратились в суд.
Я подготовил административное исковое заявление, сформировал пакет документов и подал его в электронном виде через систему ГАС «Правосудие». Иск приняли без проблем.
Надежды на видеоконференц-связь не оправдались. В аппарате суда мне недвусмысленно дали понять, что рассчитывать не на что.
Доверитель решил, что одному идти в судебное заседание страшно, поэтому пришлось привлечь местного коллегу для поддержки.
На первом судебном заседании администрация заявила следующие возражения:
- В иске отсутствуют указания на нарушение законных прав и интересов административного истца.
- Мы пропустили срок на обращение с иском в суд (ссылка на 22 главу КАС РФ).
- Отсутствие нарушения законодательства при утверждении документации по планировке территории.
- Автомагистраль утверждена генеральным планом, поэтому без оспаривания генерального плана красные линии убирать нельзя.
По каждому пункту со ссылками на судебную практику я подготовил возражения и направил их в суд.
Также мной в письменном виде было заявлено ходатайство о допросе свидетелей. Доверитель смог обеспечить явку соседей, у которых земельные участки были приватизированы. Вопросы перед свидетелями изложил в письменном ходатайства.
Видимо для судьи это было в новинку, потому что моё ходатайство с упоминанием имени было отмечено в решении суда. Обычно так не делается.
Кто может обращаться за изменением ПЗЗ?
- Федеральные органы власти. Обычно представители властей обращаются за корректировкой ПЗЗ, когда те препятствуют размещению, а также эксплуатации недвижимого имущества федерального уровня.
- Региональные и муниципальные органы власти. Они инициируют процедуру редактирования правил по тем же основаниям, что и федеральные структуры. Однако органы муниципалитета еще могут ходатайствовать об изменении ПЗЗ, когда требуется усовершенствовать процедуру регулирования застройки и использования земли на территории населенного пункта или округа.
- Физические лица или организации. Их обращения направлены на повышение эффективности эксплуатации капитальных построек. Также данные категории лиц подают заявление на смену правил, если наносится определенный вред правообладателям, либо уменьшается стоимость земли и недвижимого имущества. Еще они вправе обратиться за редактированием ПЗЗ, когда нет возможности реализовать их законные права и интересы.
Как оспорить действующие ПЗЗ в отношении земельного участка через суд?
Если при подготовке правил землепользования и застройки была допущена ошибка, которая нарушает права владельцев участков, они вправе оспорить такие правила в суде. Предварительно стоит обратиться за изменением ПЗЗ в местную администрацию. В случае отрицательного решения по заявлению нужно готовиться к судебному разбирательству.
Перед составлением иска надо найти противоречия правил и действующего градостроительного законодательства. Ссылки на нормы закона, в разрез с которым составлены правила, указывают в исковом заявлении. Также потребуются достаточные основания для удовлетворения иска:
- в результате принятия ПЗЗ один участок оказался в двух или более территориальных зонах;
- из-за ошибки в правилах собственник земли не может оформить документы на застройку или иные бумаги;
- действующие ПЗЗ создают неопределенность правового режима, ограничивают права истца на использование участка по назначению;
- неправильно установлены территориальные зоны (они не учитывают введенные ранее ВРИ и фактическое использование земель).
Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки
Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.
Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность.
При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.
Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.
Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы.
Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.
В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:
Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.
Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:
В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны.
Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.
В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов.
Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер.
При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.
Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.
Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).
При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».
Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.
Что такое правила землепользования и застройки? / Территориальное управление Захаровское Одинцовского городского округа
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.
Для того чтобы отчетливее понять, что из себя представляют ПЗЗ следует дать определение некоторым понятиям.
Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.
Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть — карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.
Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.
Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.
Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.
В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2016 г. N Ф04-26160/15 по делу N А46-6804/2014, в частности, сделаны следующие правовые выводы:
Перечисленные приложения в графическом виде в официальном печатном издании – опубликованы в графическом разрешении, явно недостаточном для восприятия содержащейся в этих приложениях информации, поскольку не позволяют установить ни наличие красных линий, ни координаты границ их проведения, ни отношение размещенной схемы к какой-либо части города, поскольку изображения не содержат названия улиц или указания на иные топографические ориентиры, позволяющие их соотнести с объектами, в отношении которых этим нормативным актом осуществляется правовое регулирование.
Исходя из положений части 16 статьи 45 ГрК РФ, учитывая, что графические приложения при их публикации оказались нечитаемы, суд пришел к выводу о том, что порядок опубликования оспариваемого нормативного правового акта не может быть признан соблюденным.
И действительно, органы, уполномоченные на утверждении документов территориального планирования, считают возможным опубликовывать утвержденные двухтысячники графических материалов в масштабе 8 х 14 см.
На указанной графике не возможно разглядеть не только красные линии, но и элементарно прочитать наименование разбивочного чертежа.
Озвученная проблема касается не только ППТ, но и любых других документов территориального планирования, содержащих в себе графическую часть.
Мне кажется, действующее положительное право должно включать в себя более четкие критерии, которым должен соответствовать документ территориального планирования при его обнародовании.
- 4448
- рейтинг 2
Судебное разбирательство
В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции представитель муниципалитета заявил ходатайство о прекращении производства по делу на основании ч. 7 ст. 194 АПК РФ, поскольку имеется вступившее в законную силу по ранее рассмотренному делу решение суда общей юрисдикции, проверившего соответствие генерального плана Градостроительному кодексу РФ и не усмотревшего каких-либо нарушений.
Представитель общества-заявителя с данными доводами не согласился, указав, что судебный акт, на который ссылается ответчик, не содержит в себе выводов о соответствии генерального плана требованиям инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях РФ (утв. постановлением Госстроя России от 06.05.98 № 18-30).
Суд первой инстанции рассмотрел дело по правилам, установленным для пересмотра нормативных правовых актов (на момент рассмотрения дела — главы 23 АПК РФ), и вынес определение о прекращении производства по делу, согласившись с позицией представителя муниципального органа. Дополнительно суд отметил, что красные линии, с местоположением которых общество-заявитель было не согласно, в составе генерального плана не разрабатываются.
Не согласившись с определением, общество направило жалобу в ФАС Поволжского округа. С учетом изменения заявленных требований общество оспорило уже решения муниципального органа в части утверждения территории общего пользования с отображением ее границ — красных линий — на генеральном плане в спорном квартале.
Суд кассационной инстанции, рассмотрев дело, постановил решение арбитражного суда первой инстанции отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Такое решение суд мотивировал тем, что в первой инстанции были нарушены процессуальные нормы: дело должно было быть рассмотрено по правилам главы 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц». Суд указал, что согласно п. 1.1 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» спорный генеральный план не является нормативным правовым актом.
При повторном рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено следующее. Общество оспаривало акт муниципального органа по той причине, что новое расположение красных линий непосредственно затрагивает участок, где находится принадлежащий заявителю объект недвижимости. При этом документов по планировке территории муниципальный орган не принимал. По мнению общества, опубликование плана красных линий без картографического материала или неполное опубликование такого материала является ненадлежащим опубликованием самого плана. Также заявитель указал, что даже если бы установленный порядок был соблюден, расположение красных линий все равно не могло бы ухудшать правовой статус его объекта недвижимости.
Представители муниципалитета в удовлетворении заявления просили отказать, поскольку оспариваемым актом, по их мнению, красные линии в отношении спорной территории не устанавливаются.
В итоге суд в удовлетворении жалобы отказал, исходя из того что оспариваемые акты не утверждают территории общего пользования на генеральном плане с отображением красных линий в спорном квартале.
Также суд отметил, что в соответствии с п.4.1 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях, проект красных линий согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации и является ее частью. А генеральный план является основанием для подготовки градостроительной документации, следовательно, красных линий он не устанавливает.
Впоследствии общество еще дважды подавало заявления в ВАС РФ об оспаривании принятых судебных актов. Первый раз в передаче заявления в Президиум суд отказал, во второй раз заявление было возвращено. Впоследствии общество обратилось уже в Верховный суд Российской Федерации. Муниципалитет также обжаловал постановление суда кассационной инстанции.
Порядок подготовки ПЗЗ
Местные правила застройки и землепользования разрабатываются в соответствии со ст. 31 ГрК. Они могут создаваться в отношении всех территорий муниципального поселения либо его частей с учетом:
- положений генерального плана города или поселения;
- условий технической документации;
- вопросов общественных обсуждений и публичных слушаний.
Решение о разработке ПЗЗ в пределах населенного пункта принимается главой местной администрации, который определяет этапы разработки ПЗЗ, порядок и сроки проведения подготовительных работ.
Одновременно с принятием решения о разработке Правил, глава администрации устанавливает поименный состав и регламент деятельности комиссии по разработке ПЗЗ. Она же будет инициатором общественных обсуждений разрабатываемого проекта.
Через 10 дней принятое решение публикуется на сайте администрации или распространяется иными средствами массовой информации. В сообщении о принятии решения также приводится:
- состав комиссии по подготовке ПЗЗ;
- этапы осуществления зонирования территорий населенного пункта;
- порядок и предварительный срок разработки проекта Правил;
- правила направления комиссии предложений от заинтересованных лиц и прочая важная информация.
После разработки проекта Правил орган местного самоуправления проводит их проверку на предмет соответствия генеральному плану и техническим регламентам.
Утвержденный проект направляется главе поселения, а в случае обнаружения несоответствий возвращается комиссии на доработку.
Глава поселения в 10-дневный срок с момента получения проекта Правил назначает его общественное обсуждение. Порядок проведения обсуждений тоже устанавливается на местном уровне, его длительность составляет 2-4 месяца.
Общее понятие ПЗЗ для земельного участка
Таким образом, если объединить эти два понятия в одно, то Правила застройки и землепользования города представляют собой разработанный и утверждённый органом местного управления нормативно-правовой акт, который позволяет регламентировать использование земельных участков (ЗУ), установить зонирование территорий и их генеральный план. Перед началом возведения любого объекта каждый застройщик обязан опираться на нормы местных ПЗЗ, которые устанавливают ограничения и предусматривают конкретный вид строительства на выбранном ЗУ.
Оформление и возможность изменения ПЗЗ в Москве
Чтобы получить нужную информацию из принятых Правил, которая имеется в открытом доступе, можно заказать выписку из ГПЗУ. Получить выписку может любое лицо, которое в этом заинтересовано. Информация об отдельных зонах может быть государственным секретом или находиться под защитой закона о персональных данных граждан.
Для получения выписки из ПЗЗ Москвы или Московской области нужно направить запрос непосредственно в муниципальный орган, МФЦ или через портал Госуслуг. Оформление займёт около 10 суток. Если нужно получить бумажный вариант выписки, то обращаться нужно Москомархитектуру.
Исковое заявление о внесении изменений в правила землепользования
В Сысертский районный суд
Свердловской области
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ИСТЕЦ:
М.
АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОТВЕТЧИК:
Администрация Сысертского городского округа
ЗАИНТЕРИСОВАННОЕ ЛИЦО
Министерство по управлению государственным имуществом
Свердловской области
г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 111
Государственная пошлина: 300 р.
АДМИНИСТРАТИВНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании незаконным решения Администрация Сысертского городского округа
Между Администрацией Сысертского городского округа и М. заключен договор земельного участка с целевым использованием для ведения огородничества (индивидуальное огородничество).
Административный истец обратился к Администрации Сысертского городского округа с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Сысертского городского округа в части изменения зоны размещения индивидуального огородничества на зону индивидуальных жилых домов в сельских населенных пунктах.
Постановлением Администрации Сысертского городского округа предложение М. о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Сысертского городского округа отклонено.
Считаю, что данное решение незаконно и подлежит отмене ввиду следующего:
Следует отметить, что исторически территория вблизи указанного земельного участка состояла в территориальной зоне сельскохозяйственного назначения, при этом как отмечено в Генеральном плане данного района, а также в представленных фотоматериалах, в последующем у данной территории был изменен вид разрешенного использования на индивидуальное жилищное строительство, что подтверждается большим количеством домов, расположенных вблизи указанного земельного участка, при этом земельный участок заявительницы, как и два соседствующих с ним земельных участка, остались в составе зоны сельхозиспользования, что в свою очередь препятствует полноценной реализации прав Административного истца на использование данного земельного участка, т.к. ввиду его расположения и размеров использование его возможно и целесообразно для индивидуального жилищного строительства, как и соседние земельные участки.
Считаю, что при вынесении оспариваемого отказа, Административным ответчиком не было учтено, что фактически данный земельный участок по его непосредственному назначению как зона древестно-кустарниковой растительности не используется, ввиду отсутствия каких-либо подобных насаждений на указанном участке, не учтено, расположение земельного участка, а также назначение соседних земельных участков, ввиду чего Административным ответчиком принято решение, которое не только нарушает права и законные интересы Административного истца как правообладателя земельного участка, так и положения ст. 30 ГрК РФ.
Основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки перечислены в части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В частности, в соответствии со статьей 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации проект изменений в правила землепользования и застройки подготавливается на основе предложений, направляемых физическими или юридическими лицами в инициативном порядке, либо в случаях, если в результате применения правил землепользования и застройки земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.
Требования к противопожарной защите
Существует несколько федеральных нормативных документов, в которых обозначены требования к ПЗ. Но среди них есть ключевые моменты.
- Системы ПЗ должны устанавливать строго по изготовленным для каждого объекта утвержденным проектам. Вносить изменения нельзя.
- Системы ПЖ должны быстро реагировать на возникновение пожаров, в каких бы частях объекта они не возникли. При этом должно происходить моментальное оповещение людей, и начаться организованная их эвакуация.
- Огнетушащие вещества должны подаваться в зону возгорания так, чтобы они не стали причиной разлива, разбрызгивания или распыления горючих жидкостей. А последние не стали причиной образования взрывоопасных и токсичных газов.
- Проектами обязательно учитывается необходимость удаления ОТВ из зоны возгорания после тушения огня.
- Пульты управления противопожарной системы безопасности должны устанавливаться в отдельных помещениях, где специально обученный персонал дежурит круглые сутки.
- Пути эвакуации должны обеспечиваться извещателями и указателями на всем пути движения.
- Если на объекте используются автоматические системы тушения, то они должны быть обеспеченны достаточным объемом огнетушащего вещества. При этом такие системы снабжаются ручным управлением на случай отключения электропитания, приспособлениями, которые отвечают за контроль над системой, и устройствами, отвечающими за задержку подачи ОТВ во время эвакуации работников и сотрудников.
Специальная часть: регламенты градостроения
В соответствии со ст. 36 ГрК, регламенты определяют правовой режим в отношении участка, входящего в состав конкретной зоны. В отношении каждой зоны принимается собственный регламент.
Как правило, проект застройки и землепользования включает в себя ряд обособленных территориальных зон, деление на которые происходит с учетом целевого назначения земель и видов их разрешенного/фактического использования.
Кроме того, учитываются особенности участков и их целевая сочетаемость для возможного объединения близких наделов в пределах одной зоны.
В отношении каждой зоны, учитывая данные, которые содержит генеральный план, регламенты градостроения должны установить:
- формы пользования и целевое назначение конкретных участков в пределах зоны;
- предельные размеры участков;
- допустимые масштабы застройки/реконструкции объектов строительства;
- ограничения относительно назначения и пользования участками.
Обращаем внимание, что регламенты не включают:
- земли, имеющие культурную и историческую ценность;
- земли общественного использования;
- территории добычи полезных ископаемых;
- земли лесного и водного фонда;
- особо охраняемые территории;
- сельскохозяйственные земли.
Изменение Правил землеустройства и застройки
При утверждении ПЗЗ проверяют на соответствии с иными документами территориального планирования. Это и генеральный план поселения (города), и законодательство в части охранных зон, защитных зон (зон с особыми условиями использования территории). А также технические регламенты, схемы территориального планирования. Не всегда на стадии утверждения удается создать идеальный документ. Тем более, что законодательство в области градостроительного планирования меняется. Поэтому статья 33 ГрК РФ предусматривает возможность изменять ПЗЗ.
Гражданин или юридическое лицо могут инициировать внесение изменений в Правила землепользования и застройки. Основание:
- в результате применения ПЗЗ не удается эффективно использовать землю и ОКС,
- снижается стоимость земли и (или) ОКС
- причиняется вред правообладателям земельного участка или объекта капитального строительства
- не реализуются права граждан
Для этого заинтересованное лицо представляет на комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ. Кстати, порядок составления предложения и документы к нему (т.е. порядок изменения ПЗЗ) устанавливают Правила землепользования и застройки. Комиссия в ответ на предложение готовит свое заключение, которое направляет главе городского округа (поселения). Который и принимает решение — отклонить предложение или подготовить проект о внесении изменений в ПЗЗ.
Правила землепользования и застройки повсеместно приняты в городских округах и поселений. Найти их можно на официальном сайте администрации Вашего города.