Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Главное о материнском капитале для покупки жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.
Возможно ли купить с использованием материнского капитала комнату или долю
С приобретением комнаты не должно возникнуть проблем, а вот с долями придётся повозиться. При покупке жилья материнский капитал выдаётся с обязательством улучшения жилищных условий, поэтому в случае с долями ПФР может отказаться перечислять платёжные средства, так как улучшение условий в этом случае стоит под вопросом, ведь в части квартиры будет жить посторонний человек. Дело может дойти до суда.
Условия, при которых суд может встать на сторону покупателей:
- Доля должна улучшать жилищные условия. Например, ранее у ребёнка не было своей комнаты, а теперь она появится.
- Мгновенное заключение договора купли-продажи.
- Обязательное выделение долей детям и супругу.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Составление договора купли-продажи
Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.
Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.
Подводные камни покупки жилья на маткапитал
Если материнский капитал используется для приобретения жилья, родители обязаны выделить доли ребенку (детям). Продать такую недвижимость гораздо сложнее, чем обычную.
Дело в том, что это затрагивает права несовершеннолетних членов семьи, соблюдение которых контролируется органами опеки и попечительства, а также органами прокуратуры. Покупатели неохотно соглашаются на такие сделки.
«Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы ее продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре. Если родители все сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что соблюдаются интересы детей при продаже недвижимости», — отмечает Володченко.
Как использовать маткапитал
В большинстве случаев участники этой программы планируют использовать полученные средства, чтобы купить квартиру, однако есть несколько способов распорядиться маткапиталом:
- купить квартиру, используя материнский капитал, но без привлечения ипотеки. Необходимо отметить, что таким образом приобрести недвижимость можно лишь в том случае, когда ребенку уже исполняется три года;
- купить квартиру, используя как материнский капитал, так и ипотечные средства. Причем если маткапитал пойдет на первоначальный взнос по ипотеке или на частичное досрочное погашение жилищного кредита, то потратить его можно будет сразу после появления малыша на свет;
- построить жилье самим либо с участием застройщика
- заняться реконструкцией уже имеющегося жилья;
- потратить их на образование ребенка, в том числе дошкольное;
- направить на социальную поддержку и адаптацию детей-инвалидов, на покупку средств реабилитации и услуг, нужных для этого;
- формировать накопительную пенсию для получателя маткапитала.
Приобретение вторичного жилья с использованием материнского капитала
Люди, планирующие покупку вторичной квартиры в Москве или Подмосковье, часто планируют использовать этой дополнительной финансовую меру для решения своей жилищной проблемы. Если сделка проходит без привлечения ипотеки, то после выбора подходящего объекта покупателям вторичной недвижимости необходимо сначала заключить с собственником договор о продаже квартиры и отправить его на регистрацию в Росреестре. Лишь затем в ПФР (Пенсионный фонд) отправляется заявление, в котором один из родителей/ усыновителей просит предоставить ему средства маткапитала. Вторичное жилье, таким образом, приобретается в рассрочку. Пункт о рассрочке прописывается в договоре купли-продажи, с указанием стоимости приобретаемой недвижимости, суммы, внесенной на момент подписания документов, а также размера остатка, который будет выплачен продавцу после получения покупателем средств маткапитала. Соответственно, из-за использования рассрочки покупатели не сразу получают права на квартиру, а только после полной оплаты ее стоимости.
Обычно заявления об использовании маткапитала, подаваемые в Пенсионный фонд, рассматриваются в течение месяца, еще месяц покупатели ожидают перевода денежных средств. После получения нужной суммы и полной оплаты вторичного жилья продавец и покупатель подают заявление в МФЦ о снятии залога, после чего последние могут считать себя полноправными владельцами квартиры в Москве или Подмосковье. Необходимо иметь в виду, что с 2021 года сроки рассмотрения заявлений о предоставлении средств маткапитала сократятся, в среднем этот процесс займет не более 10 дней (однако в некоторых случаях он может быть увеличен – например, когда Пенсионному фонду потребуется запросить информацию из других ведомств). Таким образом, следует сразу предупреждать продавцов о том, что покупка жилья будет происходить в рассрочку. Некоторые собственники недвижимости отказываются от такого варианта сделки из-за того, что сроки получения полной суммы за продажу квартиры могут растянуться на несколько месяцев.
Если потребитель собирается купить квартиру, используя маткапитал и заемные средства, первым делом необходимо заключить кредитный договор с банком. Затем банк направляет в ПФР заявление о выделении средств маткапитала для приобретения недвижимости. Договор купли-продажи квартиры не будет отличаться от обычного, а использование дополнительных средств будет отражено лишь в ипотечном договоре. После получения от Пенсионного фонда одобрения и перевода средств продавцу новые собственники становятся полноценными владельцами квартиры.
Порядок использования маткапитала в целях улучшения жилищных условий
Субсидия материнского (семейного) капитала выплачивается и используется в дальнейшем на условиях федерального закона за №256-ФЗ. Покупателю, изучающему возможность использования средств маткапитала в недвижимости продавца, необходимо знать следующие требования настоящего закона:
- право субсидирования материнским капиталом принадлежит семьям, в которых начиная с 2007 года родился (был усыновлен) второй и каждый последующий ребенок (статья 3);
- маткапитал в том числе допустимо использовать в целях улучшения условий жилья (статья 7), т.е. для приобретения жилой недвижимости (новостройка, вторичка), выплаты ипотеки или жилищной ссуды, внесения паевых взносов в ЖСК (статья 10, пункт 1). Также упомянутую субсидию допустимо расходовать на строительство и реконструкцию недвижимости ИЖС (статья 10, пункт 2).
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
Ограничения покупки квартиры с маткапиталом без ипотеки
Какие ограничения можно встретить, приобретая жилье на материнский капитал без ипотеки? Рассмотрим пошагово.
Проблемы могут возникнуть при выбора кредитора. Раньше оформить покупку квартиры за материнский капитал было проще и займы выдавали многие физлица и даже сомнительные ООО. Все потому, что законом не предоставлялось так много требования к кредиторам, как сегодня. Теперь обналичить маткапитал для приобретения недвижимости без ипотеки возможно только в рамках небольшого круга заимодавцев. К ним относятся:
- Банки.
- Дом-РФ.
- Федеральное государственное казенное учреждение “Росвоенипотека”.
- Кредитные кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, если они были зарегистрированы более, чем 3 года назад.
Требования ПФР к квартире и держателю сертификата для покупки жилья за маткапитал
Как мы уже пошагово разобрали в инструкции, требований ПФР к приобретаемому жилью будет несколько. Местонахождение в России, а также пригодные для проживания условия. Последнее было принято не так давно — еще лет десять назад можно было и ветхую деревенскую развалюху купить на маткапитал. По программе семейного капитала, средства должны направляться на улучшение жилищных условий, поэтому законодательством были внесены изменения. Теперь потенциальное жилье, которое собираются купить по программе маткапитала, тщательно проверяется. Если это недвижимость на вторичке, то дом не должен быть аварийным или подлежащим реконструкции. Подробности об условиях определенного дома вашего города можно узнать на портале “Реформа ЖКХ”.
Сам держатель сертификата также должен отвечать всем предъявляемым условиям. В соответствии с рассматриваемой инструкцией, это должен быть гражданин РФ, ранее не подававший заявку на регистрацию сертификата материнского капитала и не использовавший целевую выплату.
Требования к дому под материнский капитал
- Дом должен располагаться на территории Российской Федерации.
- Дом должен быть изолированным и отдельно стоящим, пригодным как ПМЖ.
- Количество этажей до 3-х.
- Дом должен являться жилым помещением, то есть соответствовать всем нормам: СНиП, СанПиН, положения Жилищного кодекса. а именно:
- дом должен располагаться в жилой зоне;
- дом должен иметь инженерные системы отопления, водоснабжения, электричества, вентиляции;
- иметь естественное освещение сквозь окна;
- в газифицированных районах необходимо проведение газоснабжения;
- в поселениях без централизованных инженерных сетей допускается покупка дома без водопровода и канализации.
- Удовлетворительное техническое состояние, наличие основных конструктивных элементов: крыша, стены, фундамент.
- Фундамент любой кроме дерева.
- Материал стен любой.
- Отсутствие решения о признании дома ветхим и аварийным. Не допускается покупка дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта.
- Процент изношенности дома не должен превышать 50%. Указан в техническом паспорте на дом. Износ растет за год в среднем на 2%.
- Дом должен находиться на территории со следующими видами разрешенного использования (ВРИ):
- Индивидуальное жилищное строительство(ИЖС) — территория для строительства частного дома высотой до трех этажей, выращивания сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и подсобных сооружений.
- Личное подсобное хозяйство(ЛПХ) — участки для возведения жилого дома, ведения сельского хозяйства (выращивание сельхоз продукции, а также разведение животных), строительства гаражей и других вспомогательных зданий.
Сложности с рефинансированием ипотеки – в прошлом?
Это настолько сложный вопрос, что мы его даже вынесли в отдельный пункт. Не говоря о том, что ипотечный кредит с материнским капиталом изначально сложно оформить (банк или застройщик не хочет ждать, пока ПФР рассмотрит документы и переведет деньги), рефинансировать такой кредит практически невозможно.
Дело в том, что закон требует в обязательном порядке выделить доли в квартире всем членам семьи после погашения кредита. При этом не имеет значения, кто гасит кредит – сам заемщик или это делает другой банк в результате рефинансирования. В любом случае прямо посреди процедуры рефинансирования семья должна распределить доли на детей, и уже в таком виде квартиру банк получает в залог.
И для банка это огромный риск – если квартирой владеют несовершеннолетние, любая операция с такой недвижимостью требует согласований в органах опеки. Другими словами, обратить взыскание на эту квартиру банк не сможет даже в случае, если семья вообще перестанет платить по ипотеке – ведь органы опеки никогда не разрешат выселить несовершеннолетнего из квартиры, если у семьи нет иного жилья.
Поэтому банки обычно вообще отказывались рефинансировать такие кредиты – в результате семьи теряли возможность получить кредит по более низкой ставке и сэкономить семейный бюджет.
Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:
- На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
- Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
- Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
- Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
- В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
- Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.
Чтобы приобрести квартиру с привлечением маткапитала, нужно найти продавца, заручиться его согласием на сделку, затем обратиться в ПФР и получить разрешение на перевод средств.
Фонд принимает решение не сразу. Его сотрудникам необходимо время (1-3 месяца), чтобы проверить юридические аспекты сделки и оценить статус жилья.
Иногда родители сталкиваются с отказом на оплату недвижимости со стороны государственных органов. Самая частая причина такого решения – несоответствие жилища установленным законом требованиям.
У семьи есть несколько вариантов поведения в такой ситуации:
- обращение в суд с целью обжалования отказа;
- самостоятельный расчет с продавцом;
- расторжение договора.
Чтобы такие ситуации не возникали, я советую консультироваться с работниками ПФР заранее, либо привлекать профессиональных юристов перед составлением договора.
А теперь порядок действий при покупке жилья.
Значительная часть семей, владеющих сертификатами, предпочитает выбирать жильё на вторичном рынке. Это проще при оформлении и более приемлемо по ценам.
Но здесь камнем преткновения может стать сам продавец. Дело в том, что при сделках с маткапиталом необходима тотальная прозрачность сделки.
В договорах с привлечением госдотаций прописываются реальные суммы, а некоторые продавцы не хотят платить большие налоги.
Когда покупатель приобретает квартиры на свои средства, сделка совершается просто: договор заключают на сумму до миллиона, остальные деньги передаются под расписку. В случае привлечения МСК такой вариант не пройдёт.
Второй нюанс – сроки сделки. Об этом я писал выше – не все продавцы согласны ждать несколько месяцев, необходимых для решения ПФР о передаче средств.
Требования к жилью, приобретаемому на вторичном рынке, стандартные:
- квартира должна находиться на российской территории;
- она не должна быть аварийной, ветхой, требующей капитального ремонта;
- её площади должно быть достаточно для комфортного проживания всех членов семьи.
В интересах детей, для которых, в конечном счете, и совершаются сделки купли-продажи, работники ПФР выезжают на места для проверки состояния жилища. Если что-то в приобретаемых квартирах их не устраивает, они имеют право отказать в перечислении средств.
Участие в долевом строительстве
Также родители могут направить средства сертификата МСК на покупку жилья при участии в долевом строительстве многоквартирного дома. Данный способ позволяет приобрести квартиру значительно дешевле, так как цена квадратного метра при долевом строительстве ниже по сравнению с ценой уже готового жилья. Но существуют и некоторые риски, например, задержка окончание строительства или банкротство застройщика.
Участниками сделки выступают вкладчик и строительная компания (подрядная организация). Покупатель предоставляет деньги застройщику, а тот в свою очередь обязуется передать ему квартиру после сдачи новостройки в эксплуатацию.
Документы, необходимые для заключения сделки:
- Копия договора долевого участия.
- Документ, подтверждающий внесение средств в счет уплаты цены договора долевого участия.
- Справка о размере неуплаченного остатка по договору.