Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для органов опеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).
Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.
Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.
Кроме того, цена зависит от:
- авторитета оценщика;
- его профессионализма;
- сложности оценивания конкретного объекта;
- региона, в котором он работает;
- права собственности на объект;
- необходимости выезда и так далее.
Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.
Что будет, если продать недвижимость без получения разрешения?
Сделка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, когда такое разрешение необходимо, не соответствует закону, поэтому не будет зарегистрирована в ЕГРН.
Если же Росреестр все же допустит регистрацию сделки, которая к тому же ухудшает имущественное положение подопечного, орган опеки и попечительства будет обязан обратиться в суд для оспаривания сделки с момента обнаружения им такого факта.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
- не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
- не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).
Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.
Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.
Кроме того, цена зависит от:
- авторитета оценщика;
- его профессионализма;
- сложности оценивания конкретного объекта;
- региона, в котором он работает;
- права собственности на объект;
- необходимости выезда и так далее.
Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Оценка стоимости квартиры, в которой есть детская доля
Как было сказано выше, при продаже жилья необходимо получить разрешение органов опеки. Но бывают случаи, когда в выдаче документа уполномоченные лица отказывают. В некоторых случаях основания для запрета сделки суды считают обоснованными, в других распоряжение органов опеки и попечительства может быть признано судом незаконным. Чтобы избежать судебных тяжб и получить предварительное разрешение органов опеки на отчуждение имущества, стоит приложить к заявлению и прочим документам отчет. Оценка стоимости квартиры для получения согласия от органов опеки поможет доказать, что интересы детей соблюдены. В случае совместного владения недвижимостью потребуется оценка доли. Вместо документов на новую жилплощадь можно указать реквизиты счета, открытого на имя ребенка, или подтвердить намерение открыть счет и внести на него детские деньги.
Для отказа в выдаче разрешения у органов опеки должна быть веская причина. Поэтому, если оценка подтвердит, что стоимость детской доли и метраж квартиры не уменьшаются, оснований для запрета сделки быть не должно.
Почему оценка доли считается сложной задачей
Стоимость квартиры оценивается по ряду факторов:
- расположение объекта;
- дата постройки дома и его состояние;
- инфраструктура, близость важных объектов, остановок, наличие парковок и т.д.;
- ремонт, состояние квартиры;
- наличие или отсутствие удобств;
- количество собственников;
- другие факторы.
Учитывая такое количество данных, сложно прийти строго к единой цифре, но опытные оценщики её назовут.
Применить то же к оценке доли не всегда получается. Если в документе, подтверждающем право собственности, чётко указано, что гражданину принадлежит определённая комната, оценить её не слишком сложно. К ней будет применена оценка всех факторов. Усложняется процесс лишь тем, что при наличии посторонних соседей невозможно предугадать, в каком состоянии общие помещения будут завтра.
Часто встречается совсем другая ситуация, когда доля указана всего лишь как доля. Например, ¼ или 1/5 в двух- либо трёхкомнатной квартире. Или половина однокомнатной.
Подобные ситуации – не редкость. В 95 % случаев это связано с семейными делами. Частые случаи:
- Когда-то давно семья или несколько родственников решили купить квартиру, собрали средства со всех, кто мог их вложить, а в праве собственности указали доли. Вписали туда также и ребёнка. Далее жили все вместе и не задавались этим вопросом до тех пор, пока кто-то не решил продать, обменять, застраховать или заложить банку свою часть.
- Квартира досталась в наследство. Законодательство строго прописывает очереди наследования, и зачастую даже при желании наследодатель не может оставить жильё только одному родственнику. Квартира достаётся сразу нескольким. Если её не продали и не поделили сразу, то в дальнейшем может понадобиться оценка по частям.
- Ситуация, когда в квартире проживает семья, впоследствии вырастают дети, и родители формально передают им право на часть жилья.
Немного о самой функции органов опеки:
Для справки:
При переезде ребенка в другой город возникает интересная ситуация: стоимость недвижимости на новом месте жительства даже с учетом кратного увеличения площади может оказаться меньше, чем стоимость продаваемой квартиры. Так часто случается при переезде семьи из Москвы в другую страну. Совсем недавно нам пришлось изрядно потрудиться с поиском аналогов загородному дому, покупаемому в окрестностях Берлина взамен трехкомнатной квартиры на Хорошевском шоссе Москвы. Из трехкомнатной квартиры с видом на третье транспортное кольцо ребенок переезжал в дом с четырьмя спальнями, яблоневым садом и беседками! При этом фактически стоимость дома была чуть чуть меньше, чем квартира на Хорошевке. Но Инспектору нужны цифры!
Для осуществления сделки продавцу дома в Германии пришлось пересматривать ее стоимость, доплачивать при этом налог. Что поделаешь, таков закон!
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ФЗ № 48 от 24.04.2008 «Об опеке и попечительстве» ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
Если ребенок просто проживает в квартире, достаточно доказать, что после продажи и переезда его жилая площадь не будет хуже по качественным и количественным характеристикам.
Если же он является совладельцем недвижимости, ситуация усложняется. В этом случае ОО должны удостовериться в равнозначности долей несовершеннолетнего в праве собственности на продаваемую квартиру и приобретаемую вместо нее.
При этом речь идет не только о размере приобретаемой доли, полученной жилой площади в м2, но и о стоимостных показателях: в результате сделки стоимость принадлежащего ребенку имущества не может быть уменьшена.
Убедиться в соблюдении интересов несовершеннолетнего собственника можно лишь на основании независимой оценки объектов недвижимости.
Чтобы обосновать равнозначность приобретения, нужно проводить оценку в отношении обоих объектов – как продаваемого, так и покупаемого взамен.
Оценка потребуется и в случае переезда, когда одновременная сделка с продажей одной и покупкой взамен другой квартиры не планируется.
Обычно в таких ситуациях опекунский совет требует перевода средства на персональный счет ребенка. Обосновать размер переведенной суммы может лишь отчет об оценке.
Конечно, эта оценка не обязательна для получения разрешения от ОО на куплю-продажу. Однако она может стать единственным весомым аргументом на случай, если сотрудники органов опеки усомнятся в равнозначности приобретения.
Документ не должен иметь двоякого толкования, в нем должны присутствовать все сведения о квартире, причинах запроса, информация об оценочной компании, описание помещений и ход работ.
На основании заключения выдается письменное разрешение на продажу недвижимости, принадлежащей опекаемому лицу. Сроки выдачи разрешения или отказа – не позднее 15 дней после подачи заявления опекуном.
И отказ, и разрешение на продажу квартиры может оспариваться в суде по инициативе опекуна, замещающего родителя или прокурора. Особенно часто происходят такие случаи, когда помещение является единственным у опекаемого ребенка. Органы опеки относятся к любым манипуляциям с такой недвижимостью с большой опаской. Намного охотнее они идут на сделки, когда покупается новое жилье, или опекаемому лицу выделяется доля в уже имеемом доме.
Аналогичный порядок действий проводится при продаже жилой собственности взрослых опекаемых лиц.
Оценка квартиры для опекунского совета
При проведении различных сделок с недвижимым имуществом, в том числе по ипотечным договорам, которое полностью или в некоторой доле принадлежит несовершеннолетнему собственнику, процедура оформления документов несколько усложняется. Прежде чем реализовать подобную квартиру, продавцу потребуется обращение в отдел опеки и попечительства.
Ранее для любой сделки по квартирам, где проживал несовершеннолетний ребенок, в обязательном порядке требовалось согласование попечительского совета. Без этого регистрирующие органы вообще не принимали документы. После того, как был принят Жилищный Кодекс, необходимость согласия органов опеки осталась только в случае наличия у несовершеннолетнего собственности в квартире, полной либо частичной.
На государственные органы опеки законодательно возложена функция надзора за соблюдением прав совершеннолетних – поэтому любая сделка по продаже квартиры, доля в которой или вся площадь принадлежит несовершеннолетнему, будет рассматриваться на предмет ущемления этих прав.
Для этих целей органы опеки и попечительства потребуют отчет о независимой оценке покупаемой квартиры на предмет определения ее реальной рыночной стоимости, которая должна быть не ниже цены имеющейся квартиры. То есть, к примеру, если планируется обмен квартиры на другую, меньшей площади, но в лучшем районе, или в другом городе. Или будет осуществляться покупка квартиры в ипотеку, в доме, который начал строиться – вариантов может быть масса.
Все это потребует реальных доказательств того, что все права несовершеннолетнего собственника будут соблюдены, так как сам он не сможет защитить свои интересы, а родители бывают разные – не каждый будет заботиться о том, как после обмена квартиры будет жить его ребенок. При этом в сложных случаях, например, при переезде из города в деревню, ни один риелтор не сможет навскидку определить, будет ли рыночная стоимость новой квартиры сопоставима с той, которая продается.
Выходом для продавца станет обращение в независимую оценочную фирму, которая сможет сделать отчет о проведении оценки планируемого в приобретение имущества. Этот отчет будет официальным документом, подтверждающим намерение продавца не ущемить несовершеннолетнего в его правах.
Эксперты компании будут оценивать не только число квадратных метров нового жилья, но и множество других факторов, оказывающих на итоговую цену не меньшее влияние. Это расположение района, его инфраструктура — то есть близость школ, магазинов, больниц, транспортная доступность. Также будет учитываться планировка самой квартиры и ее внутренняя отделка.
Кроме наличия соответствующего разрешения от органов опеки, купля-продажа должна проходить одновременно – нельзя будет просто продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, и не подобрать взамен жилой площади, соответствующей прежней. Разрывов между сроками купли и продажи быть не должно, ибо сделка попросту будет заморожена.
Для чего проводится оценка для опеки?
В соответствии с нормативными актами РФ лица, не достигшие совершеннолетия, не имеют право самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. После 14 лет дети должны получать разрешение от родителей (опекунов), а до этого возраста все вопросы относительно жилья решают родители самостоятельно.
Однако, чтобы не нарушить права и интересы ребёнка, сделки должны получить одобрение от органов опеки (ОО) в соответствии с ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года. Представители службы, рассматривая сделку, устанавливают:
- изменятся ли (если да, то в какую сторону) условия проживания несовершеннолетних граждан в новой квартире (доме) по сравнению с прошлой жилплощадью;
- не уменьшится ли площадь и стоимость недвижимости, находящейся в собственности детей.
Сделку разрешат, если независимая оценка покажет, что новое жилье как минимум равнозначно тому, от которого планируется отказаться. При этом оценивать следует сразу две квартиры (дома) – и ту, что продают, и ту, что покупают.
По закону проводить оценку не обязательно. Но если органы опеки заподозрят факт нарушения интересов несовершеннолетних лиц, то такой документ станет весомым доказательством в пользу одобрения сделки.