Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение земельных участков: все, что нужно знать о процедуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объединение земельных участков – довольно частая процедура и пользуется популярностью. Есть любители свежего загородного воздуха, которым зачастую не хватает шести соток, а есть соседи таких любителей, им дача – как обуза: то взносы заплати, то траву покоси, и живут они за тридевять земель. Вот и получается договориться по-соседски, по-свойски. Особенности объединения земельных участков в 2022 году обусловлены принятием закона о садоводах и огородниках и внесением поправок в Земельный кодекс. Поправки в частности коснулись названий земельных участков: вместо дач, теперь сады и огороды. А для того, чтобы разобраться можно ли объединить земельные участки в 2022 году и как это сделать, не нарушая закон, разберем пошагово.
Какие земельные участки можно объединить, а какие нет?
На этот вопрос отвечает статья 11.6 Земельного кодекса РФ.
Самым главным критерием объединения участков будет их смежность. Если участки таковыми не являются, то и соединить их в единое целое не получится.
Закон разрешает объединить земельные участки в один, принадлежащие разным лицам или одному лицу на праве собственности. Как говорилось выше, без привлечения специалистов такая процедура не проходит.
Однако, земельные участки могут быть предоставлены не только на праве собственности, но и на следующих правах:
- безвозмездное пользование;
- постоянное (бессрочное) пользование;
- пожизненное наследуемое владение.
Об объединении земель
У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.
Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:
- в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
- инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
- объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.
В каких случаях проводится объединение участков
Объединение выполняется при условии соответствия нового (образованного) участка землеустроительным, градостроительным регламентам. Допустимые размеры территории определены нормативно-правовыми документами.
Важные особенности:
- Объединение двух земельных участков в один возможно при наличии смежных территорий либо расположенных относительно близко.
- Если оба участка принадлежат одному владельцу, после объединения право собственности остается за ним.
- Если участками владеют разные лица, слияние сопровождается получением равных прав. У этого варианта есть недостаток – совершение любых юридических сделок с объектом потребует согласия второго собственника недвижимости.
- Наличие прав пользования (бессрочного, безвозмездного срочного), пожизненного наследуемого владения разрешает объединение, если участками владеет один человек.
Сроки и стоимость объединения
Процедура межевания участков может занять порядка одной недели. Вы обращаетесь к специалисту, он выезжает на место, производит все замеры и документально оформляет свое решение. Если оно включает в себя несоответствия и недостатки, которые нужно исправить, то процедура составления межевого плана может затянутся на определенный срок, в зависимости от ситуации.
После подачи заявления в муниципальные органы, у государственных служащих есть срок в 10 дней на рассмотрение вашего запроса. Учитывая то, что муниципалитет будет подавать запросы в другое ведомство, срок рассмотрения документов может увеличиться на два рабочих дня. Стоит учитывать календарный план (праздники и выходные) при планировании сроков оформления.
Если говорить о стоимости процедур, то межевание земельного участка рассчитывается индивидуально, в зависимости от площади земли и дополнительных обстоятельств. Чтобы узнать о нюансах межевания подробнее, обратитесь в проектную организацию для расчета стоимости работ. В Московской области услуга межевания сегодня стоит минимум 10 тыс. руб.
На разных этапах оформления вы также можете обратиться с юристу за консультацией, это все тоже будет стоить денег. Цены на юридические услуги зависят от региона и статуса организации, в которую вы обращаетесь.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Алгоритм объединения землевладений
Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.
Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.
Как выглядит межевой план на объединение ЗУ?
Ввиду изменений в законодательстве, кадастровая палата принимает межевые планы (как и технические) исключительно в электронном виде.
Межевые планы выглядят XML-схемами, недоступными для понимания непосвященного человека. Да и посвященным, порой, нелегко подстроиться под вечно изменяющиеся шаблоны, диктуемые представителями кадастровой палаты. Но это уже к делу не относится.
В бумажном виде межевой план выдается Заказчику только для визуального ознакомления с содержимым и то только по предварительной договоренности. Образец подготовленного плана на объединение земельных участков можно скачать по кнопке ниже. Примерно так межплан будет отображаться у работников Росреестра при обработке заявления по объединению земельных участков.
Алгоритм объединения землевладений
Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО. Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием. Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.
Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.
Условия объединения земельных участков
В законодательстве отдельно оговорены требования, предъявляемые к исходным участкам, в частности:
- кроме их смежности, границы следует установить в соответствии с нормативными государственными актами;
- на этих территориях должны быть с должной точностью закреплены характерные точки. Если окажется, что точность ниже, чем требуется по нормативам, потребуется дополнительно уточнить граничные точки такого участка;
- объединяемые участки должны принадлежать к одной земельной категории. В некоторых случаях, когда собственник нового участка будет сам выбирать вид его использования, это правило может быть нарушено;
- исходные участки должны территориально располагаться в одинаковом населенном пункте (муниципальном образовании);
- если планируется объединение земельных участков, которые предоставлены в бессрочное пользование, унаследованы в пожизненное владение или находятся в срочном безвозмездном пользовании, они должны иметь одного правообладателя;
- при объединении участков должна сохраняться допустимость использования расположенных на них объектов недвижимости;
- образование новых участков не должно вызывать на местности недостатков, препятствующих охране земель и их рациональному использованию: вклиниванию и вкраплению, изломанности и чересполосице, а также нарушать требования,
- установленные в Земельном кодексе России и федеральном законодательстве.
Кроме того, законодательство отдельно оговаривает требования к максимальному пределу размеров земли, что должно соблюдаться и для новых территорий.
Решение собственника о соединении земельных участков в один
Если владелец желает произвести объединение земельных участков, принадлежащих ему, в одну территорию, то ему не обойтись без помощи специалистов, чтобы выполнить все правила, указанные в нормативно-правовых актах, но и воплотить при этом все собственные идеи. Ведь в каждом случае могут появиться законодательные нюансы проведения такой процедуры.
Для произведения объединения земельных участков в любом варианте понадобится провести предварительное межевание, которое является, по сути, совокупностью работ, в которые, кроме прочего, входит вызов работников кадастровой службы на место для проведения геодезических замеров оборудованием с использованием спутников и фиксирования границ нового участка межевыми условными знаками.
По итогам проведенной процедуры составляется межевой документ (план), соответствующий нормативам, прописанным в законодательстве.
Одним из сообществ владельцев земель является СНТ, дачное товарищество, ассоциация. Их членов также интересует, разрешается ли соединение в один нескольких садовых, дачных участков. Такая процедура происходит в том же порядке, что и соединение других земель.
Обязательно учитывается земельное право и его требования к оформлению, регистрации новой территории. При создании нового участка требуется получить кадастровый паспорт на него, провести межевание квалифицированным специалистом. Собственник должен поучить свидетельство о праве собственности на землю.
После получения свидетельства о праве собственности такой документ нужно показать председателю СНТ или другому человеку, возглавляющему товарищество.
Председатель внесет нужные изменения в межевой план территории. Если проводится объединение двух смежных садовых или дачных участков одного владельца, никакого разрешения или согласия от главы или членов товарищества. Но нужно будет уточнить, какую сумму членских взносов потребуется вносить после изменения границ участка.
Как объединить земельные участки
В соответствии с требованиями действующего законодательства, объединение смежных земельных участков возможно при соблюдении следующих необходимых условий:
- смежное расположение земельных наделов —не допускается объединение участков, не имеющих общей границы;
- наличие сведений о произведенном межевании, если таких документов нет, процедура объединения приостанавливается до оформления необходимых бумаг;
- участки относятся к единой категории, в то же время законом допускается различный вид разрешённого использования земель (собственник имеет право самостоятельно решать, как использовать новообразованный объект недвижимости);
- нахождение объединяемых наделов в одном и том же населённом пункте (в черте одного города, посёлка пр.);
- возникновение любых недостатков в результате объединения (если их не было до этого);
- не допускается смещение границ;
- согласование со всеми заинтересованными лицами;
- отсутствие нарушений действующих законодательных норм.
Если собственники разные
Иногда использовать общий земельный участок рационально и перспективно, чем иметь в распоряжении сразу несколько наделов. Например, если в планах намечается крупное строительство, занятие предпринимательской деятельностью, разведение сельского хозяйства.
Соседи могут договориться между собой об объединении их территорий. Например для ведения совместной деятельности или выполнения строительных работ. Если участки имеют смежные территориальные границы, проблем с их слиянием не возникнет. Даже помощь специалиста не понадобится.
После того как территориальные единицы прошли процедуру объединения, каждый из этих субъектов будет владеть долей, которая в полном объёме соответствует его участку. Разберём простой пример: у одного было 5 соток, у другого в 2 раза больше гектаров. Так, доля первого = 1\3, а для второго = 2\3 от общей территории. Однако между ними может быть совершенно иное соглашение, которое оговаривалось до момента инициации данного процесса.
Соглашение — обязательный документ, который должен быть составлен между сторонами. В нём и прописываются все условия по использованию земельных участков после объединения, что будет, если один из собственников передумает. Или захочет забрать назад свою территорию (установить забор). Все эти пункты должны быть прописаны в этом соглашении.