Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет риэлтор при покупке и продаже жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
За что риелтор несет ответственность
По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.
Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.
«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора. Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности. На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.
Как можно застраховать себя от неприятностей
Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем по сделке в будущем. Лучше самостоятельно или с помощью юриста проверять юридические вопросы по сделке, говорит Андрей Большаков.
По сложившейся практике услуга риелтора оплачивается по факту ее совершения. Нужно выбирать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке, и опять же — заключать договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, заведомо низкая стоимость услуги должна насторожить. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для подавляющего большинства граждан.
Некоторые риелторы, работающие от агентств, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована. Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости необходимо внимательно проверять договор, заключаемый с агентством, и договор страхования, замечает Дмитрий Усольцев. Это позволит быть уверенным в том, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом для продвижения услуг.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Работа с грамотным, профессиональным риелтором всегда выгодна клиенту. Мы уже не единожды ставили эксперименты с продавцами на предмет того, кто быстрее и дороже продаст его квартиру. И в 95% случаев побеждал риелтор. Выбирая себе риелтора, рекомендую проверить его на членство в профессиональных организациях и уровень его компетенций, есть ли у него дипломы и сертификаты о дополнительном образовании, аттестаты, подтверждающие пройденное обучение.
Артур Стариков, партнер Capital Law Office:
— Отсутствие ответственности связано с тематикой ведения чужих дел. Все выгоды и убытки по сделке несет собственник квартиры или покупатель, поскольку стороной сделки является именно он. Посредник (риелтор) может быть привлечен к гражданско-правовой или иной ответственности только в случае установления его умысла на причинение вреда хозяину дела или допущенной им небрежности. Рекомендация для всех участников сделки — это обязательное удостоверение сделки с недвижимостью у нотариуса, а также последующее страхование титула. Участие нотариуса гарантирует, что правовую экспертизу сделки проводит сам нотариус на стадии заключения, а Росреестр лишь вносит запись о переходе права.
Ответственность риелтора
Риэлтор несет ответственность за чистоту и законность сделок, совершенных под его руководством, только, если условия его работы прописаны в договоре. Но делают это крайне редко.
Сложность в том, что риэлтор — это только посредник, который помогает совершить сделку купли-продажи. Сам он ничего не продает и ничего не покупает. Ему нельзя предъявить обвинения в реализации некачественного товара.
Но риэлтора можно заставить нести юридическую ответственность перед сторонами сделки. Для этого нужно не соглашаться на стандартную форму агентского договора, а составить эксклюзивный и прописать в нем все дополнительные условия, включая требования клиента к объекту недвижимости и ответственность риелтора за заключение неудовлетворительной сделки. Юристы, которые занимаются делами по недвижимости, рекомендуют заключать с риэлторами не типовые договора, а договор оказания услуг, поручение или договор в эксклюзивном варианте.
Важно помнить, что расторжение сделки купли-продажи несет большие утраты именно покупающей стороне.
Часто, чтобы избежать значительной части налогообложения на средства, вырученные с продажи квартир, продавцы просят указать в договоре купли-продажи сумму меньше, чем есть на самом деле. Покупатели идут на встречу и передают оставшиеся средства из рук в руки. В случае расторжения такой сделки, покупатели смогут вернуть только то, что прописано в документах. Доказать, что сумма была больше, невозможно.
Еще бывает так, что внезапно объявившийся родственник требует расторгнуть сделку, по причине того, что продавец недееспособен. В этом случае покупатель на все время судебных разбирательств не может ни пользоваться квартирой, ни продать ее. Если же суд подтвердит недееспособность продавца на момент заключения сделки, то вернуть свои средства вряд ли получится.
Чтo вxoдит в юpидичecкyю пpoвepкy oбъeктa
Moшeнничecкиe cxeмы и выcoкиe pиcки пpи пpoвeдeнии cдeлoк вынyждaют пopядoчныe aгeнтcтвa пpoвoдить юpидичecкyю пpoвepкy чиcтoты квapтиp. B нee вxoдят:
📜 Cвидeтeльcтвo o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти.
📜 Пoлyчeниe выпиcки из EГPН. Ecть двa вapиaнты тaкoй выпиcки: пpocтoй, гдe yкaзaн тoлькo coбcтвeнник, и pacшиpeнный. B нeй вcя иcтopия o влaдeльцax, нaчинaя c тoгo мoмeнтa, кaк oбъeкты зaнecли в гocpeecтp: имeнa вcex coбcтвeнникoв и cкoлькo paз квapтиpy пpoдaвaли.
📜 Bыпиcкa из дoмoвoй книги — в нeй yкaзaнo кoличecтвo зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe лиц, ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe;
📜 Oбязaтeльcтвo o cнятии c peгиcтpaции дpyгиx пpoпиcaнныx в квapтиpe лиц;
📜 Cпpaвкa oб oтcyтcтвии или нaличии зaдoлжeннocтeй пo кoммyнaльным плaтeжaм;
📜 Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний — coглacиe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa;
📜 Ecли coбcтвeнник нaxoдитcя в бpaкe — нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy;
📜 3aпpoc в apбитpaжный cyд: нe пpизнaн ли xoзяин или eгo cyпpyг дoлжникoм, нe зaлoжeнa ли нeдвижимocть в cчeт yплaты дoлгoв;
📜 3aпpoc в paйoнный cyд, к кoтopoмy пpикpeплeнa квapтиpa: нe былo ли пo дaннoй нeдвижимocти cyдeбныx cпopoв;
📜 Пoдгoтoвкa пиcьмeннoгo зaключeния.
3дecь нeт oднoзнaчнoгo oтвeтa. Цeнa oтличaeтcя oт видa ycлyги, гopoдa, тpeбoвaний клиeнтa и eщe мнoжecтвa фaктopoв, нo в ocнoвнoм oт цeны нa нeдвижимocть. И чacтники, и aгeнтcтвa бepyт зa cвoю paбoтy пpoцeнт oт cтoимocти нeдвижимocти: oт 1 дo 8%. Ocнoвнaя гpaдaция пo типy жилья и пoмeщeний кoммepчecкoгo иcпoльзoвaния: экoнoм, кoмфopт, бизнec и пpeмиyм-клacc. 3a дoпoлнитeльныe ycлyги тoжe пpидeтcя pacкoшeлитьcя: экcпepтизy юpидичecкoй чиcтoты жилья и пpaвoвoe coпpoвoждeниe в нeкoтopыx aгeнтcтвax oплaчивaют oтдeльнo.
Ecть кoмплeкcныe пpeдлoжeния зa фикcиpoвaннyю плaтy: нaпpимep в «Этaжax» ecть пaкeты зa пoиcк, пoкyпкy и oфopмлeниe кoммepчecкoй нeдвижимocти дo миллиoнa pyблeй. B этoм cлyчae вы плaтитe нe пpoцeнт, a тoлькo cyммy, кoтopaя oбoзнaчeнa в дoгoвope.
Нa caйтax кpyпныx aгeнтcтв c кaтaлoгaми жилья, нa cтpaницe интepecyющeй вac нeдвижимocти, чacтo yжe пpoпиcaнa цeнa зa ycлyги pиэлтopa. Oнa нe вceгдa oкoнчaтeльнaя, нo тaк opиeнтиpoвaтьcя нaмнoгo лeгчe.
3a пoмoщь в пoиcкe cъeмнoгo жилья пpидeтcя oтдaть cyммy paвнyю мecячнoй apeндe, нo в эти дeньги вxoдит и oфopмлeниe дoгoвopa.
Mнoгиe cчитaют, чтo aгeнтaм выгoднo пpoдaть квapтиpy кaк мoжнo дopoжe, чтoбы зaбpaть paзницy к ceбe в кapмaн. Этo нeпpaвдa: чacть oт пpoцeнтa пpoдaжи вce paвнo пoйдeт aгeнтcтвy, a ecли нeдвижимocть oчeнь дeшeвaя, тo oн пoлyчaeт фикcиpoвaннyю cyммy, нeзaвиcимo oт цeны oбъeктa.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Описание процесса, как правильно купить квартиру через риэлтора
Схема, как купить квартиру через агентство недвижимости, мало отличается от стандартных шагов по самостоятельному приобретению квартиры. Небольшие изменения вызваны необходимостью заключения договора с агентством и расчетом за оказанные услуги.
Схема покупки:
- Выбор агентства и обсуждение условий сделки, параметров объекта. Подписывается договор об оказании услуг.
- Анализ и подготовка предложений.
- Организация просмотра квартир.
- Помощь в проверке объекта и рекомендации по поводу сделки.
- Согласование условий сделки с продавцом. Заключается предварительный договор приобретения.
- Вносится задаток и оформляется расписка.
- На этапе подготовки к сделке представитель агентства контролирует сбор документации и оказывает содействие в проверке и подготовке бумаг.
- В назначенный день заключается заранее подготовленный проект договора. Стороны производят расчеты.
- Подписывается приемопередаточный акт с передачей ключей от недвижимости.
- Пакет документации сдают в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода прав на собственность.
Как только покупатель получит выписку ЕГРН с подтверждением прав собственника, сделка считается завершенной, а риэлтор получает вознаграждение. Вопрос расчетов с агентством особенно важен, ведь получив предоплату покупатель рискует столкнуться с недобросовестным исполнением обязательств по договору. Важно знать, как правильно заключить договор с риэлторской конторой, и на какие пункты обратить особое внимание.
За что риелтор несет ответственность
По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления.
Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом.
В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:
Агентство недвижимости, в соответствии с законом о защите прав потребителей, несет ответственность за оказанные услуги в размере полученного комиссионного вознаграждения. И осуществляет консультационные услуги и услуги по оформлению. А решения на основе полученной информации принимает клиент. Также профессиональная деятельность многих агентств недвижимости застрахована на крупные суммы. Вот как раз на те случаи, когда проверка не выявит каких-то фактов, по которым Вы можете лишиться права собственности. В этом случае страховая компания будет участвовать в разбирательстве и возместит потери.
Если Вы хотите прописать в договоре с агентством финансовые гарантии в большем размере, то я думаю, что некоторые агентства на это, конечно, пойдут, но комиссионные для Вас увеличатся раза в два-три.
Ответственность за наступление или ненаступление страхового случая несет страховая компания. Агентство недвижимости не дает 100% гарантий правовой чистоты сделки, а выявляет 99% возможных рисков и сообщает об этом клиенту. И уже клиент решает, готов он на эти риски или нет.
Узнайте, застрахована ли ответственность агентства, заключайте договор, сохраняйте экземпляр договора и финансовые документы. А для больших гарантий можете еще оформить сделку нотариально: тогда в разбирательстве будет участвовать еще и нотариус, а также его страховая компания.
Ряд негласных правил, которых нужно придерживаться при сотрудничестве с агентством
- личное присутствие во время сбора нужных документов – это позволит проконтролировать их подлинность;
- предварительная отработка способа передачи документов или денег через депозитарную ячейку, иначе придется в последний момент бегать в поисках банка;
- составление и подписание предварительного договора после нахождения партнеров. Первичный вариант договора поможет избавиться от множества трудностей на следующих этапах сделки;
- предварительное обсуждение потенциальных проблем при подготовке к сделке и после ее завершения.
- Следование этим правилам позволит избежать нервотрепки и потери времени. Как показывает опыт, внимательность и аккуратность – лучшая гарантия при совершении сделки с недвижимостью. Вся помощь риэлтора, на которую можно рассчитывать – это облегчение процедур при совершении сделки, а также регулярное информирование клиента о происходящих изменениях. Стоимость услуг пока обсуждать не будем – это уже другая история. Полезным будет лишний раз посмотреть на свои проблемы и максимально объективно оценить свои возможности. У клиента в реальности довольно много возможностей, хотя маркетологи и СМИ настойчиво убеждают нас в обратном. Имеющихся возможностей вполне достаточно, чтобы гарантировать себе безопасность и прозрачность сделки с недвижимость
Плюсы и минусы продажи квартиры через агентство
Чтобы принять правильное решение о подключении к покупке квартиры агентства, оценивают значимость для конкретного гражданина преимуществ и недостатков такой схемы проведения сделки.
К достоинствам сотрудничества через риэлтора относят:
- повышенная безопасность сделки, обеспеченная защитой интересов покупателя со стороны риэлтора;
- расширенная база выбора недвижимости;
- содействие в юридической проверке документации и техническом состоянии квартиры;
- быстрые сроки выхода на сделку.
К недостаткам обращения в агентство относят:
- потребность в дополнительных расходах за оказываемый сервис;
- риэлтор не может гарантировать абсолютную безопасность сделки;
- обращаясь в агентство, необходимо учитывать риск столкнуться с мошенниками, что заставляет тщательно проверять выбранную компанию, изучить ее документы.