Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?
Как расторгнуть договор субаренды досрочно
Например, вы сдали свою арендованную квартиру в Москве на три месяца, пока находитесь в отпуске в Сочи. Спустя месяц появились неотложные дела по работе, пришлось отменить отпуск и вернуться домой. Можно ли выселить жильцов?
Да, это возможно: инициатором расторжения договора может выступить и арендатор, и субарендатор. Однако сначала надо уведомить другую сторону о желании разорвать сделку досрочно и обязательно указать причину.
После этого можно приступать к процессу расторжения. Способа три:
- по мирной договоренности сторон;
- до суда при нарушении условий сделки;
- через суд.
Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды
Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.
7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Последствия расторжения аренды
После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.
Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.
Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.
При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.
Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец
Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.
Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.
О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.
Расторжение договора аренды из-за неуплаты арендной платы
Обязанность внесения арендной платы арендатором закреплена в п. 1 ст. 614 ГК. Данная обязанность является одной из наиболее значимых, и потому ее неоднократное неисполнение выступает основанием для прекращения договора на основании подп. 3 п. 1 ст. 619 ГК.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном прекращении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании судебного решения и дополнительных действий от сторон не требуют.
При этом не во всяком случае просрочки платежа за пользование арендуемым имуществом у арендатора появляется право требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий наступления такого права говорит о количестве актов просрочки — не менее двух. При этом исчисляются просрочки подряд, т. е., например, если арендатор внес арендную плату за январь и март, но просрочил с исполнением этой обязанности за февраль и апрель, то у арендодателя оснований для обращения в суд нет.
Многочисленная судебная практика по данному вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не допускал просрочку оплаты более двух раз подряд. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может расторгаться сторонами по различным основаниям — как по взаимному соглашению, так и в одностороннем порядке. Не исключена возможность расторгнуть сделку и через суд, однако лишь по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».
Одностороннее расторжение договора аренды
Одностороннее расторжение договора аренды возможно в нескольких случаях. Так, одностороннее расторжение договора аренды возможно, если договор аренды заключен на неопределенный срок, т.е. в договоре не определен срок аренды. В этой ситуации одностороннее расторжение договора аренды возможно по инициативе любой стороны. При этом по общему правилу сторона, инициирующая одностороннее расторжение договора аренды, должна предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Договором можно предусмотреть иной срок для предупреждения об одностороннем расторжении договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды возможно также в случаях, прямо указанных в договоре аренды.
По общему правилу в иных случаях расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, если другая сторона не согласна с этим, возможно в судебном порядке.
Примеры конкретных ситуаций досрочного прекращения договора
Положения ст.612 ГК РФ обуславливают то, что арендодатель несет ответственность за все недочеты имущества, которое сдано в аренду. Подразумеваются те из них, которые полностью либо частично препятствуют пользованию недвижимостью, причем не играет роли, знали стороны или нет во время оформления документа аренды о последних.
Итак, допустим, изъяны в имуществе обнаружились. Как может поступить арендатор? Вариантов поведения три:
- требование от арендодателя или безвозмездной ликвидации пороков имущества, или же пропорционального снижения платы за аренду. В качестве версии вполне вероятно и требование по компенсации расходов на ликвидацию недочетов имущества;
- удержание суммы из арендной платы (потраченной на устранение недостатков арендуемого имущества);
- требование досрочного прекращения договора.
Если с первыми двумя версиями развития событий все ясно, разберем последний вариант. Итак, арендодателем, который извещен о требованиях арендатора либо о его желании ликвидировать дефекты имущества за счет владельца, может быть произведена замена предоставленного последнему имущества иной аналогичной недвижимостью, находящейся в подобающем состоянии. Действия, уточним, могут проявиться и в неоплатном устранении несовершенств имущества.
Важным нюансом в подобных договорных отношениях является то, что арендодатель ответственности за изъяны и дефекты сданного в аренду имущества не несет. Это актуально в тех случаях, если последние оговаривались на этапе заключения договора аренды (вариант – о них было еще до оформления отношений известно арендатору или они явно присутствовали при осмотре последним имущества или при проверке его исправности на этапах заключении договора, собственно передачи в аренду имущества).
Порядок расторжения договора аренды
Требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке арендодатель вправе только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Эта обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.
Поскольку гл. 24 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ. Обратиться в суд с требованием о расторжении договора арендодатель вправе, только получив отказ арендатора от расторжения договора либо не получив ответа от арендатора в срок, указанный в предложении или договоре, а при отсутствии такого срока — в течение 13 дней. Требование о расторжении договора и отказ от его расторжения должны быть оформлены письменно.
Как расторгнуть договор аренды помещения
Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?
Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.
Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.
Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.
Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.
Досрочное расторжение по инициативе арендодателя
Разорвать отношения аренды собственник недвижимого нежилого имущества вправе в судебном порядке при наличии обстоятельств, предусмотренных в законодательстве. Ниже перечислены возможные варианты таких ситуаций:
- Арендатор эксплуатирует имущество, на которое у него возникло право пользования, не по назначению, либо им были существенно нарушены условия договора.
- Арендатор своими действиями ухудшает состояние переданного в его пользование имущество.
- Имело место неоднократное нарушение сроков оплаты, указанных в договоре. В договоре могут быть отдельно оговорены и иные условия оплаты, например, прекращение отношений при однократной задержке оплаты.
- Арендатор не осуществил капитального ремонта помещения – если такое обязательство указано в договоре.
Досрочное расторжение
Для осуществления процедуры по прекращению правоотношений между участниками сделки без лишней «канители» с судами, можно просто договориться нанимателю с наймодателем, до окончания действия настоящих дог. отношений. Если договоренность отсутствует, то договор расторгается при наличии определенных обстоятельств или пунктов договора.
Согласно законодательным основаниям, прописанным и регламентированным ГК РФ, который определяет порядок заключения и часть условий, необходимых для прекращения действующих правовых отношений — инициатор для осуществления этой процедуры не определен, потому им может выступать либо арендатор, либо арендодатель.
Коротко порядок расторжения договора субаренды выглядит следующим образом:
| Уведомление другой стороны | о том, что условия соглашения нарушаются либо о том, что возникли обстоятельства, препятствующие продолжению действия сделки |
| Ведение переговоров о мирном решении спорной ситуации | подача искового заявления в суд |
| Судебное производство, вынесение решения | погашение имеющейся задолженности |
| Составление соглашения с условиями расторжения договора | направление документов о прекращении субаренды в службу регистрации |
Уведомление о расторжении договора аренды
Уведомление о прекращении договора аренды — это документ, которым одна сторона сообщает другой о своем желании расторгнуть арендные отношения. Составляется в произвольной форме с учетом требований Гражданского кодекса.
Этот вид соглашения регулируется главой 34 ГК РФ. В нормах Кодекса установлено, что взаимоотношения между арендатором и арендодателем по поводу временного владения и использования вещи оформляются в письменном виде как на определенный, так и на неопределенный срок.
В первом случае при окончании срока отдельное письмо о прекращении действия контракта не требуется (но не запрещено и напомнить об этом факте и одновременно предложить подписать акт приема-передачи в определенный срок, например). Но односторонний отказ от исполнения срочного договора в ГК РФ не предусмотрен (исключением являются случаи, когда возможность одностороннего отказа во внесудебном порядке прямо включена в текст соглашения).
При бессрочном контракте каждая их сторон вправе отказаться от обязательств, предупредив вторую за три месяца (разрешено предусмотреть и иной срок предупреждения).
Кроме того, в главе 34 предусмотрены случаи, когда арендодатели и арендатор вправе инициировать разрыв соглашения:
- при существенном нарушении обязательств по оплате;
- в случае использования имущества не оговоренным в соглашении способом и т. д.
В этих случаях контракт прекращается судом. Чтобы эти или иные случаи стали основанием для досрочного расторжения просто по заявлению одной из сторон, необходимо в контракте предусмотреть их в качестве повода для одностороннего отказа от исполнения обязательств контракта (ст.
450.1 ГК РФ). В таком случае односторонний отказ оформляется в письменном виде: составляется уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, жилья или иного имущества. Взаимоотношения прекращаются в момент получения письма, исходя из смысла п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.