Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Споры с объектами незавершенного строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признаки объекта незавершенного строительства
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Документы для ввода недвижимости в эксплуатацию
Рассматривая ввод объекта в эксплуатацию, что это значит, необходимо понимать, какие нужны документы для этого. Итак, согласно Градостроительному кодексу требуется их ограниченное количество. Они направляются в Министерство строительства и ЖКХ России.
В данный перечень входит:
- Заявление по поводу выдачи разрешительного документа на ввод недвижимости в эксплуатацию.
- Градостроительный план, вместо которого можно предоставить проектную документацию с отображением планировки недвижимости и проект межевания, если процедура осуществляется для линейного объекта.
- Документацию, удостоверяющую, что земельный участок с объектом капитального строительства используется законно. Это может быть арендный договор или свидетельство о праве на частную территорию.
- Акт о том, что заказчик принял объект капитального строительства. Он составляется при возведении нового здания или после реконструкции.
- Разрешительный документ на строительство капитального объекта.
Что считается капитальным строением на земельном участке
Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.
Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:
- Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
- Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
- Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.
Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.
Какие последствия от самостроя
С 1 июля 2020 года Правительство РФ устанавло сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.
Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.
Начиная с 2010-2012 годов Петербург застраивается очень активно. Смольный регулярно отчитывается об увеличении ввода в строй жилья. Однако многие петербуржцы по-прежнему живут в хрущевках. От них пытаются избавляться по всей России, в Москве, к примеру, намерены снести около 25 млн м2 такого жилья. Попытки избавиться от не самого удачного советского наследия принимают и в Петербурге, но пока усилия городских властей не принесли видимого результата.
Программа «Развитие застроенных территорий в Петербурге» или, проще говоря, реновации хрущевок была принята еще в 2008 году, но до практической стадии дошла лишь сейчас. Реализовывает ее в основном , которая, как планировалось изначально, должна до 2019 года расселить 150 тыс. жителей, снести более 1,1 тыс. хрущевок и построить на их территории 22 квартала площадью около 7,2 млн м2 жилья. Сейчас только семь проектов «СПб Реновации» находятся в активной стадии реализации, а девелопер ведет переговоры с городскими властями о том, чтобы продлить сроки программы до 2029 года.
На сегодняшний день в хрущевках, построенных в 1960-х годах, живут около 140 тыс. человек. Еще примерно 120 тыс. — в домах, возведенных в 1980-е годы. Судя по темпам реновации, переехать из этих домов люди смогут еще не скоро.
Регистрация строящегося ONS как завершенного в 2022 году.
Основанием для государственной регистрации имущества и ОНС является заявление. Оно подается владельцем участка, застройщиком или любым другим уполномоченным лицом. Согласно статье 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о регистрации ОНС должны быть приложены:
- действительное разрешение на строительство;
- правовой документ на участок (выписка из ЕГРП, договор аренды, свидетельство о праве на наследство и т.д.;).
- технический план для ONS.
Перед заключением контракта на разработку технического плана можно провести исследования ОНС для обеспечения определенной степени готовности. Для этой цели могут привлекаться специалисты по обследованию зданий и имущества, инженеры, техники, сметчики. Если неизвестно, соответствует ли участок обязательным признакам или на нем есть только котлован, нет смысла запрашивать технический план.
Кадастровый инженер — единственный специалист, который может подготовить документы для Росреестра. Полномочия специалиста подтверждаются квалификационным аттестатом и внесением сведений в базу данных Росреестра.
Инженер выполняет работы на объектах на договорной основе. Ему также понадобится информация из Единого государственного реестра памятников природы, основные документы и данные о недостроенном объекте. Точный перечень документов и информации будет указан при заключении договора.
Одним из важнейших показателей при регистрации ОНС в Росреестре является степень готовности. Он выражается в процентах выполнения по отношению к проекту, смете. Для расчета степени готовности используются два метода:
- сравнение понесенных затрат на строительство с общей сметой и проектом;
- сравнение с удельным весом готовности отдельных конструкций и элементов.
После регистрации ONS можно приступать к ее строительству. Поскольку это влечет за собой изменение параметров объекта недвижимости, соответствующие корректировки также должны быть внесены в UGIS. С этой целью директор:
- по окончании строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
- составляется технический план готового здания;
- документы подаются в Росреестр, где возведенное строение вносится в реестр;
- информация ОНС будет аннулирована в ЕГРН, так как там появится информация о завершенном объекте.
В принципе, процедура регистрации готового объекта не сильно отличается от ONS. Для подготовки технического плана инженер выезжает на объект, проводит измерения и согласования и заполняет документы. В результате регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра памятников природы.
Согласуйте условия и стоимость работ с нашими специалистами по телефону.
| номер n/a | Сервис, документ | Стоимость |
| 1 | Осмотр недостроенного здания | от 13 000 руб. |
| 2 | Подготовка документов для кадастрового учета ОНС | от 25 000 руб. |
| 3 | Представление технического плана для ONS | от 15 000 руб. |
| 4 | Поддержка кадастрового учета и регистрации ОНС | от 17 000 руб. |
| 5 | Разработка проекта по завершению ОНС | от 35 000 руб. |
Гражданское законодательство допускает регистрацию прав не только на завершенные объекты недвижимости, но и на объекты незавершенного строительства (ОНЗС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в Росреестре, правила данной процедуры регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка на кадастровый учет ОНС возможна, если технический план подтверждает определенную степень готовности здания и его конструкции.
Прочитайте статью, при каких условиях объект незавершенного строительства встает на кадастровый учет, какие документы необходимо подготовить и подать в Росреестр, какова цель этой процедуры.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Каковы правовые последствия регистрации или признания права на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Как переоформить объект незавершенного строительства в завершенное
Данный объект не может быть использован для проживания (законно) и регистрация в нем по месту жительства невозможна. В соответствии со ст. 9.5 КоАП заселение в не введенный в эксплуатацию жилой дом и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от 5 до 10 минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи объекта, неоконченного строительством, права на объект недвижимости переходят к другому лицу, в соответствии с п.9 ст.52 Градостроительного кодекса разрешение на строительство подлежит перерегистрации (не переоформлению) Т.е.
достраивать коттедж и вводить его в эксплуатацию можно будет на основании уже согласованной предыдущим собственником документации. Важно только не пропустить сроков, указанных в разрешении. Обычно их восстановить можно, но возможны и проблемы.
Регистрация жилого дома из объекта незавершенного строительства в жилой дом
Чтобы разобраться подробнее с правами граждан, следует рассмотреть несколько ситуаций. Проще всего обстоят дела, когда человек имеет при себе следующие важные документы: право собственности на земельный участок, где стоится дом; разрешение на выполнение строительных работ; проект строительства; бумаги, которые описывают состояние объекта.
Перевод из незавершенного строительством № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Задан 2015-09-12 13:25:41 +0400 в теме «Недвижимость» из г.
О чем сказано в нормативных актах?
Принятие долгосрочного объекта к бухгалтерскому учету регламентируется несколькими нормативными актами. В частности, это ПБУ 6/01 «Учет основных средств» — в не противоречащей ему части Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). Сюда можно также добавить Методические указания по учету ОС (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н), принятые во исполнение положений указанного стандарта, Инструкцию по применению Плана счетов. Не забудем и международный аналог ПБУ 6/01 — МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Нормы перечисленных нормативных актов, имеющих отношение к рассматриваемому в статье вопросу, обобщим ниже.
|
ПБУ 6/01 |
МСФО (IAS) 16 |
|
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
|
Объект ОС, подлежащий признанию в качестве актива, оценивается по себестоимости, включающей:
|
|
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций |
Инструкция по применению Плана счетов |
|
Стоимость зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других объектов ОС, приобретаемых предприятием отдельно от строительства объектов, отражается на счете «Капитальные вложения» согласно оплаченным или принятым к оплате счетам продавцов после их оприходования и постановки на учет. Ввод в действие оборудования может производиться одновременно с вводом в действие иных объектов |
Для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве ОС, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». По дебету этого счета отражаются фактические затраты, включаемые в первоначальную стоимость объектов ОС. Сформированная стоимость объектов, принятых в эксплуатацию и оформленных, списывается в дебет счета 01 «Основные средства» |
Из представленной информации выделим отличия учета вложений во внеоборотные активы от учета объектов основных средств. Во-первых, стоимость незаконченных вложений находится в процессе формирования и изменения, в то время как оценка ОС является законченной и не подлежащей изменению (за отдельным исключением). Во-вторых, вложения во внеоборотные активы не амортизируются, чего нельзя сказать об основных средствах, которые используются в производстве и тем самым участвуют в получении доходов, которые уменьшает постепенно переносимая через амортизацию стоимость. В-третьих, вложения во внеоборотные активы переводятся в объекты ОС, а обратная операция законодательством не предусмотрена, то есть бухгалтер может переквалифицировать объект счета 08 в активы счета 01; обратный же перевод затруднителен, поэтому прежде, чем признать объект ОС, нужно все хорошо взвесить.
Ввод в эксплуатацию в 2021 году
Градостроительный кодекс Российской Федерации регламентирует проведение строительных работ на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. К ИЖС законодательство относит следующие постройки:
- Жилые дома с этажностью не более двух и площадью не больше 1500 м2;
- Гаражи;
- Бани;
- Парники и теплицы;
- Сараи;
- Веранды;
- Навесы;
- Беседки;
- Выгребные ямы и туалеты.
На участках под ИЖС разрешается бурение скважин с целью геологических изысканий. Для проведения работ нужно получить разрешение Роспотребнадзора.
Перед индивидуальным жилищным строительством необходимо выбрать участок земли с хорошо развитой инфраструктурой.
ВАЖНО! Законодательство РФ предоставляет возможность бесплатного получения УЗ, таким категориям, как ветераны ВОВ и МВД, многодетные или малообеспеченные семьи, арендаторы земли до 1991 года.
Чтобы возвести индивидуальное жилое строение, соблюдают правила:
- Приобретая УЗ, проверяют все сведения о нём, которые предоставил продавец;
- После заключения договора купли-продажи начинают перепланировку, следуя нормам пожарной безопасности и санитарным правилам;
- Получают разрешение на постройку ИЖС.
Планируя здание, учитывают ограничения по максимальной площади: 1500 метров.
После завершения технической экспертизы и разработки сметы на стройматериалы пакет документов на индивидуальное жилое строение отправляют в Градостроительный комитет.
Ведомство проводит согласование схемы дома и его расположение по отношению к другим объектам, находящимся на местности. Перед строительством необходимо возвести на участке забор.
Когда собственник земельного участка принимает готовый объект у подрядчика, строительство считается завершённым, и дом вводят в эксплуатацию. Для этого составляют типовой акт.
ВНИМАНИЕ! Для введения в действие объекта строительства заполняют декларацию.
В документе фиксируют сведения относительного жилого дома:
- Размер постройки;
- Перечень материалов, используемых для возведения несущих конструкций и стен;
- Данные о наличии подключения дома к инженерным сетям.
Заполнив декларацию, потенциальный владелец должен получить технический и кадастровый паспорт на жилой объект.
Чтобы получить регистрационное свидетельство, собственник индивидуального жилого строения должен собрать комплект документов, в который входит:
- Письменное обращение;
- Документ, индивидуализирующий личность заявителя (паспорт РФ);
- Бумаги на участок земли;
- Технический паспорт, полученный в БТИ;
- Кадастровые паспорта: один – на дом, другой – на земельный надел;
- Решение государственного органа на ввод постройки в эксплуатацию и о присвоении адреса;
- Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Для регистрации жилого объекта обращаются в единый территориальный реестр недвижимости.
Объект незавершаемого строительства
- V Юбилейная «Неделя сметчика в Красноярске»
- Ежегодная «Неделя сметчика в Москве» — подведение итогов уходящего года.
- III Ежегодная «Неделя сметчика на Урале» — событие, ставшее традицией.
- Подведение итогов «Недели сметчика. Дальний Восток»
- Направления повышения достоверности стоимости проектирования и строительства объектов капитального строительства
- О соблюдении авторских прав
- Персональные данные
- Условия использования
- Сертификация
- Контактная информация
Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:
- тип возводимого имущественного актива;
- процент готовности сооружения;
- предназначение здания по проекту.
В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.
Ввод в эксплуатацию строительных объектов — это завершающий этап, от которого напрямую зависит функциональное назначение жилых, общественных, промышленных или производственных зданий.
Независимо от выбранного варианта, работа начинается с разработки проектной документации. После этого рассчитывается смета работ, затем определяется генподрядчик, согласовываются сроки выполнения каждого этапа. Затем начинаются подготовительные работы по получению разрешительного документа, дающего право на полное использование сооружения в соответствии с заявленными собственником целями. Завершается процесс выдачей разрешения на использование.