Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объекты, подлежащие государственному кадастровому учету». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.
Подчеркивается, что помещение должно подходить для использования в соответствующих целях. Хотя непонятно, как помещение может быть пригодным для какой-то цели, но одновременно не подходить для соответствующего использования.
Указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 ГК РФ.
Данная статья тоже вводится Федеральным законом № 430-ФЗ, а приведенная норма говорит о том, что, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.
К сведению: в соответствии с приложением 3 к Методическим рекомендациям по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утвержденным Приказом Госстроя России от 10.11.1998 № 8, вспомогательные помещения – это помещения здания, предназначенные для обеспечения его эксплуатации или бытового и культурного обслуживания проживающих (лестничные клетки, вестибюли, внеквартирные коридоры и кладовые, мусорокамеры и т. п.).
В свою очередь, в п. 3.21 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, указано, что вспомогательное помещение – это помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе кухня (или кухня-ниша и (или) кухня-столовая), передняя, внутриквартирные холл и коридор, ванная комната или душевая, уборная, туалет или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т. п. Соответственно, новая редакция ст. 290 ГК РФ теперь будет гласить, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ (земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты).
Также согласно новой ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.
При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации и постановке на кадастр по решению суда
К примеру, теперь не нужно подавать вместе с судебным решением межевой, технический планы или акт обследования, если в судебном решении:
- есть основные сведения об объекте, которые нужны для внесения информации в ЕГРН, вкл. координаты характерных точек;
- эти сведения с точки зрения методики верны.
Кроме того, прописан порядок действий и определен круг заявителей в случае вынесения судом решения:
- о сносе или реконструкции самовольной постройки;
- признании объекта недвижимости или зарегистрированного права отсутствующими;
- признании объекта движимым имуществом.
Виды объектов недвижимого имущества
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .
Признаки недвижимости:
- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
- прочно связана с землей как физически, так и юридически;
- долговечность объекта инвестирования;
- стоимость недвижимости высока;
- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
Свойства недвижимости:
- полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
- фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
- стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
- неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
- ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение);
- обособленные водные объекты;
- многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;
Этапы процедуры и необходимые документы
Вы не можете самостоятельно подготовить план участка, дома и квартиры — этим занимаются кадастровые инженеры, имеющие соответствующую аккредитацию. Они также оформляют акт согласования местоположения границ участка с владельцами смежных земельных участков. Особенности постановки на учет Объекты, которые подлежат постановке на кадастровый учет, делятся на 2 группы:
- Ранее учтенные — те, которым присвоен условный номер и на которые уже составлена регистрационная запись о праве собственности.
- Образованные или вновь созданные — те, на которые право собственности еще не зарегистрировано. Постановка на кадастровый учет начинается с того, что собственник подает заявление в Росреестр.
Права собственника по ГК
Что гласит закон о земельных участках как об объектах права собственности? По Гражданскому кодексу (статья 261) собственник данного имущества может пользоваться всем, что располагается в пределах его участка и под ним в том числе.
Но и тут есть некоторые ограничения. Использование того, что расположено на земле и под ней, допускается, если иное не предусматривается законами «О земельных недрах» и об использовании воздушных пространств. Также права хозяина участка заканчиваются там, где нарушаются права граждан.
Отсюда следует, что собственник имеет право:
- использовать для собственных потребностей подземные воды, полезные ископаемые, пруды, карьеры;
- возводить любые строения в соответствии с установленным законодательством;
- проводить мелиоративные работы;
- реализовывать иные предусмотренные права собственности.
Причины больших изменений
Сразу скажем, что поправки затронули сразу несколько базов федеральных законов, регулирующих государственную регистрацию недвижимости и кадастровый учет. Это порядок получения сведений из ЕГРН, исправление ошибок в нём, регистрация договоров участия в долевом строительстве (далее также – ДДУ), аренда части здания, сделки с долями в общей собственности и другие вопросы.
Основные цели этого пакета поправок (Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) такие:
- сокращение сроков госрегистрации договоров участия в долевом строительстве;
- исключение необоснованного увеличения коммерческими организациями стоимости предоставления сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- совершенствование нормативно-правового регулирования государственного кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимого имущества в связи с правоприменительной практикой Федерального закона от 13.06.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее также – Закон о горегистрации).
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ направлен на повышение качества и доступности государственной услуги по проведению кадастрового учета и/или госрегистрации прав. В связи с этим полномочия федерального государственного бюджетного учреждения (ФГБУ), подведомственного органу регистрации прав и кадастрового учета, теперь прямо предусмотрены в Законе о госрегистрации.
Что в целом меняется с 2021 года
Закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ детализировал отношения между МФЦ, Росреестром и учреждением госрегистрации прав и кадастра, связанные с приемом документов. И в частности, перевод принятых документов из бумаги в электронную форму. Это сокращает сроки рассмотрения документов, поскольку позволяет государственному регистратору приступить к правовой экспертизе документов с момента их поступления в электронной форме, не дожидаясь их бумажном носителе.
Также предусмотрена возможность подачи ряда заявлений, не связанных с переходом и ограничением прав, по электронке через личный кабинет правообладателя без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом идентификация личности правообладателя идёт посредством Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА) портала Госуслуг.
Учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику обжалования отказов органа госрегистрации прав по причине непредставления технического плана для кадастрового учета части здания/сооружения для целей регистрации договора аренды предусмотрена возможность госрегистрации договора аренды части здания/сооружения без представления техплана в отношении части такого здания или сооружения.
Также изменения в Закон о регистрации в том числе привели к следующему:
- уточнены полномочий органа госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений ЕГРН (в т. ч. кадастра недвижимости, реестра границ – см. выше);
- запрет создания сайтов для перепродажи сведений ЕГРН;
- уточнены основания для кадастрового учета и/или госрегистрации прав на недвижимое имущество;
- уточнён перечень случаев, когда кадастровый учет и госрегистрация прав проходят одновременно и по-отдельности;
- расширен перечня лиц, по заявлениям которых осуществляется кадастровый учет и/или госрегистрация прав.
Если собственник объектов недвижимости, прекративших свое существование, ликвидирован (юридического лица) либо умер (физлицо), собственник земельного участка может обратиться с заявлением о снятии с кадастрового учета и госрегистрации прекращения зарегистрированных прав на такой объект.
Это повышает достоверность ЕГРН, поскольку абсурдно наследование объекта, которого по сути не существует.
- уточнён порядок подачи заявления о кадастровом учете и/или госрегистрации прав и иных необходимых документов, в т. ч. электронных и/или их электронных образов документов, посредством выездного приема, личного кабинета;
- уточнён порядка взаимодействия кадастрового инженера и органа госрегистрации через личный кабинет кадастрового инженера;
- уточнены основания возврата заявления и иных представленных для документов без рассмотрения, основания для приостановления кадастрового учета и/или госрегистрации прав, установления срока для возобновления учетно-регистрационных действий в случае устранения препятствий;
- утверждены формы заявлений о приостановлении кадастрового учета и/или госрегистрации прав по инициативе заявителя, о возобновлении учетно-регистрационных действий, ранее приостановленных в инициативном порядке, о представлении дополнительных документов, о прекращении кадастрового учета и/или госрегистрации прав;
- уточнён состав сведений, представляемых в орган регистрации в порядке межведомственного информационного взаимодействия;
- изменены правила кадастрового учета и госрегистрации на объект незавершенного строительства, при строительстве этапами;
- уточнён порядок исправления ошибок в ЕГРН;
- уточнён порядок предоставления сведений из ЕГРН.
Скорректирована процедура внесения в ЕГРН сведений о решении об изъятии объекта недвижимости. С 2021 года их вносят не в реестр прав на недвижимость, а в кадастр недвижимости.
В случае исключения из ЕГРЮЛ продавца как стороны сделки (ликвидация или как недействующее юрицо) госрегистрация отчуждения недвижимого имущества происходит на основании:
- заявления другой стороны сделки – покупателя;
- выписки из ЕГРЮЛ, подтверждающей факт ликвидации.
Это основано на отрицательной судебной практике обжалования отказов органа регистрации прав по причине непредставления заявления о переходе права собственности, когда субъект зарегистрированного права (или один из), являющийся юрлицом, ликвидирован или в административном порядке исключен из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо.
Органы госвласти и местного самоуправления обязали (после 2021 г.):
- представлять документы для кадастрового учета и госрегистрации прав в электронном виде;
- удостоверять равнозначность электронного образа документа документу на бумажном носителе.
Сокращены сроки госрегистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости.
Теперь допустим кадастровый учет всех помещений в здании, учет которого осуществлен до 01.01.2017 на основании заявления застройщика либо уполномоченного лица собственниками помещений. А если на учет в здании до 01.01.2017 поставлено хотя бы одно помещение, допустим кадастровый учет на другое помещение в нём без кадастрового учета на здание.
Урегулирован вопрос кадастрового учета и госрегистрации помещений в жилом доме (жилом строении), если:
- права на него зарегистрированы до 01.01.2017 г.;
- такое помещение обособлено и изолировано и отвечает требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки.
Закон предусматривает также обязательное уведомление залогодателя и залогодержателя в случае погашения регистрационной записи об ипотеке.
Объекты, не нуждающиеся в регистрации
Обязательная государственная регистрация не предусмотрена для объектов авторского права (ст. 1259 ГК РФ), а также прав, смежных с авторскими правами (ст. 1304). Большинство из этих объектов вообще нельзя зарегистрировать в каком-либо государственном реестре, только программы ЭВМ и базы данных могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя. Услугу регистрации предоставляет Роспатент, соответствующие ОИС вносятся в Государственный реестр программ ЭВМ или Государственный реестр баз данных.
Регистрация прав на объекты интеллектуальной собственности, являющиеся объектами авторского и смежных прав, в какой-то степени заменяется депонированием. В настоящее время процедура депонирования не регулируется на законодательном уровне, но большинством юристов рассматривается как один из способов регистрации авторских прав на интеллектуальную собственность, способствующий их защите. Кроме того, свидетельства о депонировании признаются судами РФ в качестве доказательства авторского права.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Является ли земельный участок недвижимым имуществом
Это понятие, в связи с тем, что оно касается животрепещущих интересов подавляющего большинства жителей страны, должно быть сформулировано как можно более грамотно, выверенно, корректно, соответствовать целям, в которых его используют. Государственный кадастр недвижимости (ГКН) по существующему определению является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе.
Иностранцы, лица без гражданства могут приобретать право собственности на землю (земельные участки) в соответствии с законом. 3. Иностранные юридические лица, иностранные государства и международные организации могут быть субъектами права собственности на землю (земельный участок) в случаях, установленных законом.
Как определить движимое и недвижимое имущество
Вынесенный в заглавие вопрос – не пустой возглас. В судебной практике можно найти довольно много споров, когда физические лица или организации пытаются доказать, что принадлежащий им объект (пристройка, гараж, забор, строение, коммуникации и др.) является именно недвижимым имуществом. Ведь если суд признает возведенный объект движимым имуществом, последствия такого решения наверняка выльются в значительные финансовые затраты. Более того: зарегистрировать права на такое имущество невозможно, а если уже зарегистрированы – суд признает регистрацию недействительной. Раз имущество движимое, значит, принять решение о его сносе или переносе значительно проще. И вместе с тем следует иметь в виду, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Приведем два примера из судебной практики: схожих, но разных по последствиям.
Является ли земельный участок объектом основных средств
И продолжение: в отношении объектов основных средств предусмотрено включение понесенных организацией затрат по приобретению, сооружению, доставке и доведению до состояния, в котором эти объекты пригодны для использования, в расходы, связанные с производством и реализацией, только путем начисления сумм амортизации. Отсутствие в гл. 25 НК РФ норм об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации лишает общество возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы.
Однако в силу п. 2 ст. 256 НК РФ земля и иные объекты природопользования вода, недра и другие природные ресурсы) наряду с материально-производственными запасами, товарами, объектами незавершенного капитального строительства, ценными бумагами, финансовыми инструментами срочных сделок не подлежат амортизации. Следовательно, по мнению автора, земельные участки не являются амортизируемым имуществом. Означает ли это, что их не следует считать и основными средствами? Ответ неоднозначен в силу наличия неопределенности в нормах Налогового кодекса. В то же время среди судей есть мнение о том, что земельные участки, приобретенные в производственных целях, относятся к основным средствам, не подлежащим амортизации Постановления ФАС СЗО от 16.10.2012 по делу N А05-9110/2011, от 30.03.2012 по делу N А13-1127/2011). На такой же позиции, по сути, настаивает и Президиум ВАС РФ см. Постановление от 14.03.2006 N 14231/05).
Земемельный участок является ли объектом
Территория может быть особо охраняемой, лесной, водной. Существует еще много участков. Полный их список находится в Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 г. В частной собственности может быть земельный участок для сельского хозяйства, возведения строений, личного хозяйства.
Земельный участок может принадлежать конкретному человеку. Он станет недвижимым имуществом после постановки на учет и получения кадастрового номера. После этого есть право выполнения различных действий – продажи, сдачи в аренду. Категории Каждый земельный участок имеет свою категорию использования. Это обязательно должно фиксироваться в документации, она устанавливает вид деятельности, который может выполняться на этой земле. Встречаются следующие группы:
Относится ли земельный участок к недвижимому имуществу
Так, Закон о недрах признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов, и простирающегося до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, в пределах территории Российской Федерации, ее континентального шельфа и морской исключительной зоны.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации — далее ГК РФ (ст.
130) определяется, что к недвижимым вещам [5] — (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.