Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кадастровый учет машиномест и регистрация прав.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2021 года закон прямо обязывает органы регистрации прав исполнять судебные решения, которые предписывают провести кадастровый учет. Ранее это только подразумевалось и по этой причине не всегда исполнялось на практике.
С 2017 года машиноместо считается, как объект недвижимости. Теперь его обладатель имеет право получить частное право собственности на него. Для этого подают заявление, подкрепленное пакетом документов в Росреестр лично в территориальное подразделение ведомства, онлайн или через МФЦ.
Сотрудник регистрационной службы или многофункционального центра имеет право отказать в принятии заявки, если с заявлением обратилось лицо, которое не относится к категории заявителей, гражданин не предъявил документ, подтверждающий личность или предоставленные бумаги содержат недостоверные сведения, либо оформлены ненадлежащим образом.
Оказание государственной услуги может быть приостановлено в следующих случаях:
- поданные документы не указывают о том, что заявитель получил право собственности на объект;
- заявитель ранее уже обращался за получением государственной услуги, причем решение по ней не было вынесено;
- выявлены противоречия между заявленными и зарегистрированными в ЕГРН правами;
- путем межведомственного взаимодействия не удалось получить требуемые документы.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Документы для оформления машино-места
В МФЦ представляется:
1) Заявление по установленной форме (заполняется самим заявителем заранее или непосредственно на приеме либо специалистом центра).
2) Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3) Правоустанавливающий документ, необходимый для проведения государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ:
- договор купли-продажи, дарения и иных действий с недвижимым объектом, в результате которых происходит смена владельца;
Обратите внимание:
Если сделка совершена в простой письменной форме, представляется не менее 2 экземпляров-подлинников договора, один из которых впоследствии возвращается правообладателю, а другой остается на хранении в реестровом деле.
В случаях, когда сделка удостоверена нотариально, предоставляется не менее 2 экземпляров договора, один из которых оригинал.
- свидетельство о праве на наследство;
- договор об участии в долевом строительстве.
В зависимости от ситуации к правоустанавливающему документу должны быть приложены:
- акт введения объекта в эксплуатацию и акт приема-передачи машино-места владельцу (при оформлении в собственность имущества в новостройке);
- закладная, кредитный договор и согласие банка на регистрацию права собственности (если объект приобретен в ипотеку);
- технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ (при одновременной постановке объекта на кадастровый учет и регистрации прав собственности) и т. д.
4) Нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на проведение сделки, если сторона договора, отчуждающая имущество, состоит в браке.
5) Разрешение от органа опеки и попечительства на отчуждение собственности, если объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.
Кадастровый учет машино-места
Согласно новой редакции п. 1 ст. 130 машино-места относятся к недвижимым вещам. Понятие машино-места закрепляется во введенном в ст. 1 ГрК РФ пункте 29. Итак, что это такое с учетом изменений законодательства?
Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с ч. 10 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (кстати, вступает в силу закон 2 января 2017 года) кадастровый учет машино-места осуществляется на основе технического плана. Составляется он на основании сведений, содержащихся:
- в разрешении на ввод в эксплуатацию здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проектной документации здания (сооружения), в котором расположено машино-место;
- в проекте перепланировки и акте приемочной комиссии, подтверждающем завершение перепланировки.
Согласно ч. 6.1 ст. 24 Закона № 218-ФЗ местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания (сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам этого машино-места.
Это в техплане, а в реальности границы фигуры машино-места в помещении устанавливаются путем определения расстояния как минимум от двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола, до точек границ машино-места или точек деления границ на части), а также расстояний между точками границ машино-места.
Оформление машиноместа – список необходимых документов
Перечень документации зависит от выше указанных оснований у претендента на собственность.
Что же потребуется:
- Документ, удостоверяющий личность заявителя.
- Договор об участии в строительстве долевого типа, подтверждаемый актом о приеме-передаче места под парковку, а также прочая документация о возведении объекта и его сдаче в эксплуатацию. Как правило, любой застройщик обеспечивает покупателя необходимыми документами для дальнейшего оформления прав на собственность.
- Договор о совершении сделки, подтверждающий покупку, уступку, дарение и прочее.
- Свидетельство, подтверждающее право наследования.
- Ипотечный договор и прочие банковские документы, если собственность подлежит обременению.
- Факт продажи или дарения не обходится без нотариально заверенного согласия жены (мужа), если машиноместо относится к совместно нажитому имуществу.
- Правоустанавливающая документация предоставляется продавцом или дарителем. Они подтверждают свое право свидетельством (выдаваемым ранее), кадастровым паспортом, выпиской из госреестра.
- Квитанция, подтверждающая уплату госпошлины. Ее размер 2 000 рублей.
Внимание. Со стороны уполномоченного сотрудника не исключен запрос на предоставление дополнительных документов. Тогда регистрационный процесс приостанавливается на 3-х месячный срок. Этот период дается заявителю на сбор бумаг. В случае недостатка, по личному заявлению гражданина, срок продлевается до полугода.
Закон не обязывает всех без исключения оформлять право собственности на такой объект, но сделать это все же стоит. Прежде чем получит заветное право, необходимо оформить кадастровую документацию и поставить недвижимость на учет.
Важно! Если оформление не производить, а дольщиков которые владеют частью парковки более 20 человек, оповещение о продаже допускается разместить на официальном сайте паркинга. Данная норма также является новой и, естественно, упрощает процесс продажи даже без оформления в собственность.
В законе указано, что машиноместо – это разграниченная территория. Отделение ее от другой площади может осуществляться при помощи элементов конструкции или разметки. Значение подобного выделения отдельного участка огромное. Именно благодаря этому можно определить объем прав и обязанностей владельца, осуществить продажу, дарение и другие подобные действия.
Заложу, продам, подарю
С 2021 года любой участник гражданско-правовых отношений может продать, купить, арендовать, передать по наследству и заложить машинное место. Даже если оно является обычной площадкой без стен или ограждений. Такой участок в любом случае — объект недвижимости.
Данные о каждом новом машинном месте подлежат внесению в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости. — Прим. ред.). Более того, его учет станет проводиться параллельно с государственным кадастровым учетом здания, частью которого оно и является. Причем не имеет значение, есть ли у машино-места стены (либо другие ограждения) или их нет вовсе. Следовательно, акт обследования и технический план строения, необходимые для внесения сведений в ЕГРН, должны изначально содержать информацию обо всех его машинных местах без исключения. Кстати, на техплане они будут изображаться в виде простых геометрических фигур. Кроме того, каждое машино-место получит свой кадастровый номер.
Что касается владельцев уже существующих машино-мест, то им не стоит беспокоиться. Если их собственность подходит под определение, данное в Градостроительном кодексе РФ, то эта площадка признается машино-местом уже в силу закона и не требует сбора документов и регистрации их в Росреестре. Впрочем, если владелец такой собственности захочет, то он в любой момент сможет актуализировать данные о своем машинном месте в ЕГРН.
Следует знать, какие документы нужны для оформления в собственность машиноместа. Для этого необходимо иметь:
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи или долевого участия в строительстве сооружения, свидетельство о наследовании, дарственную;
- технический план здания или выделенного участка, составленный кадастровым инженером;
- паспорт собственника;
- квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей;
- нотариально заверенную доверенность, если оформление производится через представителя;
- акт приема-передачи.
Подтверждением факта передачи в пользование собственнику объекта недвижимости продавцом или застройщиком является акт приема-передачи. Его обязательно нужно составить, чтобы зафиксировать выполнение условий договора.
Строго определенный образец акта приема передачи машиноместа не предусмотрен. Документ составляется в машинописном виде в трех экземплярах – для продавца, покупателя и в Росреестр.
При составлении акта приема-передачи необходимо соблюсти следующую структуру:
- В начале документа указать дату составления, его номер и номер договора, к которому он относится.
- Прописать данные обоих участников сделки (ФИО и паспортные данные), как в договоре.
- Подробно описать объекта недвижимости: адрес, площадь, материал стен и так далее.
- Указать стоимость объекта.
- В конце акта проставить подписи сторон с расшифровкой.
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс (ст. 130 ГК РФ; Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ (далее — Закон № 315-ФЗ)), которые закрепили статус парковочных мест в зданиях как самостоятельных объектов недвижимости. Рассмотрим последствия нововведений в части правового статуса и отражения машино-мест в налоговом учете
14.04.2017Автор: Павел Мартынченко, юрист департамента налоговой безопасности, международного планирования и развития, КСК групп
Согласно изменениям машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости в случае, если оно является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете (п. 1 ст. 130 ГК РФ; п. 3.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон о государственной регистрации недвижимости)). При этом его не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Отметим, что если зарегистрированное до 1 января 2017 года машино-место соответствует требованиям и характеристикам, установленным в Законе о государственной регистрации недвижимости (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости), то в отношении такого объекта не требуется замена выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН). Документы, которые удостоверяют право собственности на машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Закона № 315-ФЗ).
Важно!
Машино-место — предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).
Ранее исходя из буквального толкования норм гражданского законодательства парковочные места, находящиеся в здании или сооружении, не признавались самостоятельным объектом недвижимости. При этом, по мнению Минэкономразвития России и некоторых судов (пост. Девятого ААС от 11.10.2016 № 09АП-41956/2015 по делу № А40-67735/14, от 14.09.2016 № 09АП-39735/2016-ГК по делу № А40-8131/14), их можно было ставить на кадастровый учет и оформлять в собственность как помещение. В тех случаях, когда машино-места не соответствовали требованиям, предъявляемым к помещениям (например, имели границы, обозначенные лишь разметкой), рекомендовалось регистрировать общую долевую собственность на здание, определив доли пропорционально размерам машино-мест (письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475).
Постановка зданий и строений на кадастровый учет
Постановка на учет здания или сооружения осуществляется на основании Техплана. Этот документ описывает основные характеристики строения (площадь, высотность, этажность), местоположение и координаты на земле. Приводим несколько важных нюансов, которыми сопровождается процедура учёта в Росреестре:
- если в составе здания есть обособленные и изолированные помещения, их можно поставить на учет одновременно со строением, либо отдельной такой же процедурой (пример, постановка на кадастровый учет многоквартирного дома делается такой же процедурой, как и на отдельные квартиры или нежилые помещения);
- в процессе эксплуатации здания из его объема могут выделяться новые помещения, которые также можно ставить на кадастровый учет;
- на поэтажных планах строения указывается местоположение всех помещений на этажах (эти сведения можно проверить в выписке ЕГРН).
Ставить на учет можно любой объект капитального строительства. До 2018 года порядок постановки на учет дома ИЖС (индивидуального жилищного строительства) допускал оформление деклараций самим собственником. Сейчас такой нормы и возможности нет в Законе № 218-ФЗ. Поэтому кадастровый учет зданий, сооружений, индивидуальных и дачных (садовых) домов осуществляется исключительно на основании Техплана и по сведениям в нём.
Как поставить объект на кадастровый учет
Порядок постановки недвижимости на кадастровый учет регламентирован Законом № 218-ФЗ и для этого нужно:
- Завершить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию (для ИЖС подается уведомление в местную администрацию);
- Заказывается и делается Техплан, готовятся документы подтверждающие права на объект;
- Документы с заявлением подаются в МФЦ или непосредственно в отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Хотя сама постановка на учет будет осуществляться только специалистами Росреестра;
- После завершения обязательных процедур будет выдана выписка из реестра недвижимости с кадастровым номером объекта.
Документы может подать собственник или его представитель по доверенности. Технические и межевые планы выдаются собственнику на диске, либо направляются кадастровым инженером напрямую в Росреестр.
Аналогичные правила применяются при изменении характеристик строения или помещения.
Введение машино-места в гражданский оборот
Дав определение термину, законодатель одновременно ввел машино-место в гражданский оборот, дополнив ГК РФ новой нормой [ГК РФ, П.1., Ст.130]. Теперь место размещения автомобиля независимо от наличия ограждения официально считается объектом недвижимости. Его можно, например, заложить по договору об ипотеке [Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», П.п.6. П.1. Ст.5]. Хотя, если честно, субъекты гражданских правоотношений и до этого момента закладывали такие места, а суды обращали на них взыскание. Правда речь шла только об огражденных участках. То есть фактически — гаражных боксах. Так районный суд г. Барнаула по иску ВТБ 24 (ПАО) в июле 2016 года обратил взыскание на заложенные машино-места [Решение Железнодорожного районного суда г. Барнаула Алтайского края по делу № 2-25/2016 от 04.07.2016 года]. И никого это особенно не удивило. А вот с 01 января будущего года предметом залога могут стать и не огражденные на территории участки. Соответственно регистрация ипотеки таких объектов также должна проходить согласно закону [Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», П.5. Ст.20].
Технические нюансы внесения сведений в ЕГРН. Индивидуальная регистрация права
Теперь информация о неогражденном машинном месте также должна вноситься в ЕГРН [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости», П.7. Ст.1]. Раньше Росреестр не осуществлял кадастровый учет таких объектов. А суд в свою очередь поддерживал позицию УФРС [прим.: Управление Федеральной регистрационной службы ]. Так в 2015 году Ивантеевский городской и Московский областной суды отказали в иске гражданину и не поставили на регучет места для парковки. По мнению судей, стоянка не являлась отдельным и обособленным помещением. Поэтому её нельзя поставить на учет, как самостоятельный объект права» [Апелляционное определение Московского областного суда по делу № 33-22910/2015 от 30.09.2015 года]. С 01.01.2017 года такая ситуация не может возникнуть в принципе. Кроме того, учет [прим.: Государственный кадастровый учет] в отношении машино-мест будет проводится одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета на само здание» [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости», П.4. Ч.5. Ст.14].
Соответственно ссылка о машино-месте должна присутствовать в акте обследования и в техническом плане для внесения в ЕГРН. А на самом плане машино-место изображается в виде геометрической фигуры. Кроме того, если собственник хочет, то виртуальные границы его неогороженного стеной, блоками или столбами машино-места могут быть зафиксированы прямо на полу специальной краской [Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (в ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости», Ч.6.3. Ст.24].
Далее, недвижимость, подходящая под новое законодательное определение машино-места, признается таковой в силу закона [Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Ст.6]. Соответственно государство не требует менять документы, либо вносить изменения в ЕГРН в отношении подобного объекта. Более того, действующие документы, в которых в качестве собственности указывается именно машино-место имеют юридическую силу.
Впрочем, хозяин такой недвижимости может направить в Росреестр заявление с просьбой актуализировать информацию в ЕГРН о своей собственности, согласно новому закону.