Какие документы нужны для продажи квартиры: разбираем разные ситуации

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи квартиры: разбираем разные ситуации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Справка об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц содержит информацию о том, сколько человек проживает по определённому адресу, их персональные данные, а также даёт некоторые сведения о самом жилом помещении, в том числе указывается общая площадь помещения и количество комнат. Форма документа стандартизирована (форма №9) и выглядит одинаково независимо от целей, для которых документ выдаётся.

Общие положения о сделке

Чтобы продать квартиру недостаточно просто проживать в ней. В первую очередь, необходимо быть собственником данного объекта недвижимости или его законным представителем.

Собственник — это лицо, которое вписано в реестр ЕГРН в качестве владельца жилого помещения. Данный статус подтверждается свидетельством о праве собственности (не выдается с 2016 года) или выпиской из реестра.

Собственников у квартиры может быть несколько. Каждый из них владеет определенной долей. Поэтому оформить договор купли-продажи каждый владелец вправе только на свою часть квартиры. В соответствии со статьей 244 ГК РФ собственность может быть совместной или долевой.

Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки

Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
2. Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
3. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
4. Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
5. Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.

До проведения реформ ЖКХ этот документ носил название «справка о составе семьи». После смены названия его суть осталась прежней.

Согласно нормам закона о защите персональных данных право на получение такой справки имеют только граждане, прописанные в квартире на постоянной или временной основе.

В теле документа указываются полные паспортные данные граждан, на текущий момент зарегистрированных в указанном жилом помещении. В некоторых случаях допускается также внесение сведений о ранее прописанных людях с обязательным указанием срока выписки. В начале перечня содержатся сведения о владельце помещения.

Важность получения сведений о прописанных

После того как выписки из домовой книги упразднили как докумен, многие пришли в замешательство. Особенно представители банков и агентств недвижимости. Выписки, заказываемые на Госуслугах или в МФЦ, служили важным документом, который указывал на зарегистрированных в помещении жильцов.

Можно было заказать два варианта:

В итоге выписка из домовой книги играла важную роль в юридической оценке сделки. На ее основании можно было отследить возможные риски. В итоге исключались ситуации, когда человек купил квартиру, а через пару месяцев появлялся ранее выписанный временно жилец, который оформлял обратную прописку.

Если вы намерены получить выписку из домовой книги на Госуслугах, это невозможно, так как документа не существует. Для получения архивной записи обращайтесь к местной организации.

Купля-продажа квартиры через МФЦ

Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.

За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.

Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:

Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.

Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).

Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.

Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.

Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.

Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.

Приостановка и отказ в регистрации права

Росреестр имеет право приостановить процедуру перехода права собственности на объект купли-продажи или вовсе отказать заявителю в оказании данной услуги. Это может произойти в таких случаях как:

1. при заполнении заявления покупатель забыл его подписать;
2. выявление факта наложения ареста на квартиру;
3. отсутствие оплаты государственной пошлины;
4. наличие ошибок, недостоверной информации и исправлений в документах;
5. бумаги поданы третьей стороной не имеющей доверенности на осуществление деятельности;
6. в случае наличия нескольких владельцев недвижимости нет от них отказа от своих прав на квартиру.

Документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных на жилплощади лиц

В некоторых случаях граждане Российской Федерации сталкиваются с необходимостью предъявить бумагу, подтверждающую, что на их жилплощади никто не прописан. При ее получении у заявителя не возникает никаких трудностей. Процедура достаточно проста, и не отличается от оформления описанных выше бумаг.

Как прказывает практика, документ об отсутствии прописанных в квартире может понадобиться при:

• оформлении бумаг для получения материнского капитала;
• получении детских пособий, льгот и других видов социальной помощи;
• оформлении сделок, связанных с отчуждением недвижимости;
• подаче документов для получения медицинского страхового полиса.

Чтобы получить справку, необходимо обратиться в МФЦ, управляющую компанию или управление по миграционным вопросам при МВД РФ. Бумагу о том, что в жилище никто не прописан, можно также заказать с помощью портала Госуслуги.

Особенности выписки несовершеннолетних

Законодатель особое внимание уделил выписки несовершеннолетних лиц из объекта недвижимости. Такое понятие, как «выписка в никуда при продаже квартиры» в отношении несовершеннолетних однозначно не допускается. Таким образом закон защищает конституционные права и свободы детей относительно их проживания и воспитания в надлежащих условиях. При этом, новое место прописки для ребенка должно быть, как минимум, не меньше предыдущей по общей площади и не хуже по условиям проживания. Новая недвижимость, по которой ребенок будет зарегистрирован, должна находится в той же местности, что и старое место регистрации. Это условие является приоритетным, но не обязательным.

Выписка несовершеннолетних при продаже квартиры осуществляется только вместе с его родителями. При этом, как и оговаривалось раньше, детей до 14 лет представляют их родители или законные представители. Дети старше 14 лет могут самостоятельно подать документы на выписку, но при условии наличия согласия родителей.

Согласие органов опеки и попечительства требуется только лишь в случаях выписки несовершеннолетних лиц из жилья муниципального фонда. Существуют и граничный срок, в течении которого несовершеннолетний ребенок может находиться вне регистрации по какому-либо адресу, составляющий не более 3 суток.

Учитывая вышеизложенное, можно отметить, что операции с недвижимостью, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, требуют особого подхода и дополнительных согласовательных процедур. Безусловно, вся ответственность за оформление снятия с регистрации и новой прописки несовершеннолетнего возложена на продавца недвижимости, однако, для обеспечения законности, оперативности и полноты сделки покупателю также рекомендуют принимать участие во всех организационных мероприятиях, хотя бы с целью контроля за действиями продавца.

Список обязательных документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре или МФЦ

Непосредственно к сделке необходимо собрать следующий пакет документов:

• Паспорта всех участников сделки, как продавцов (собственников), так и покупателей.
• Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме в 3-х экземплярах (после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по одному оригиналу документа с соответствующими отметками остаётся у продавца и покупателя, и ещё 1 экземпляр отходит для архива Росреестра). На самом деле, ДКП — это целый комплекс мероприятий организационно-правового характера, и не один, а сразу несколько (комплект) документов. Помимо основного чистового варианта соглашения об отчуждении недвижимого имущества, собственник должен подготовить к сделке расписки в получении денег и акт приёма-передачи квартиры.

Внимание! Во избежание приостановки процесса регистрации перехода права собственности на объект недвижимости искренне не советую скачивать бланки ДКП («болванки») договоров купли-продажи квартиры из интернета. Зачастую образцы документов, кочующих во всемирной паутине, не имеют нечего общего с действующим законодательством, к тому же требования государственных регистраторов к проектам соглашений постоянно меняются. С подобного рода вопросами лучше всего обратиться к ближайшему опытному, компетентному в делах как купля-продажа вторичной недвижимости специалисту – юристу или риэлтору.

• Согласие супруга/супруги, заверенное в нотариальном порядке, в том случае если ранее квартира приобреталась в законном браке.
• Генеральная доверенность, оформленная через нотариат, в том случае если квартира реализуется или приобретается через представителя.
• Квитанция об оплате госпошлины (оплачивается непосредственно в зале ожидания госучреждения перед подачей заявления на регистрацию, с неё снимается копия, при этом оригинал квитанции с описью других документов остаётся у продавца).

Форма 9, или справка об отсутствии прописки нередко требуется в таких случаях:

• при приватизации жилплощади — гражданин, желающий приватизировать то или иное помещение доказывает, что ранее не реализовывал возможность приватизировать недвижимость, в которой проживал. Для этого он собирает формы 9 со всех мест, где ранее жил, чтобы доказать, что ни один из этих объектов не оформлялся к нему в собственность в порядке приватизации;
• при оформлении наследства — если наследник не вступил в наследство, обратившись к нотариусу в течение полугода с момента смерти наследодателя, а вступает в наследство позже на основании фактического его принятия, форма 9 потребуется, чтобы доказать, что такое фактическое принятие имело место, объект недвижимости находится в фактическом пользовании претендента на наследство;
• при купле-продаже недвижимости, когда справка, подтверждающая отсутствие зарегистрированных в собственной квартире, необходима продавцу. Формально документ не является обязательным для оформления и регистрации сделки, но его, как правило, требуют покупатели, чтобы убедиться, что недвижимость «чистая».

Мы рассмотрели образец справки о зарегистрированных в квартире лицах. И как запросить этот документ, тоже. Что потребуется для запроса соответствующего бланка?

Для запроса обычной выписки о составе семьи достаточно иметь при себе паспорт, а также справки с места жительства, если таковые имеются. Вместо паспорта может послужить штамп в удостоверении личности или бланк установленной формы, выписываемый при временной прописке.

Если же требуется архивная справка, то придется взять:

• паспорт;
• свидетельство о правах собственности на имущество (или завещание со справкой о принятии наследства);
• заявление установленной формы.

Если гражданин направляет своего представителя, придется подготовить официальную доверенность и паспорт представителя. Без всего этого в уполномоченной службе откажут в выдаче справки о прописанных в жилье.

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Обнаруживается интересный факт правовой основы справки по форме No9. В нормативных актах и сборниках нет единой позиции по регламенту выдачи. Возможно, в недалеком будущем оформлять компенсации и другие льготы будут без справки о прописанных в квартире. Над проектом работало Минэкономразвитие.

Министерство внесло свои поправки с конкретными предложениями, как снять с физических лиц обузу самостоятельного получения документа, данную процедуру вменить в обязанность государственным органам. Им легче, проще и быстрей делать необходимые запросы в силу упрощенного взаимодействия между ведомствами. Нововведения значительно облегчат выдачу дотаций и проведение других мероприятий, когда требуется справка о прописанных в квартире.

Безопасная сделка: как узнать перед покупкой квартиры, кто в ней прописан

1. Через паспортный стол. Собственник должен обратиться туда с паспортом или другим документом, удостоверяющим личность.
2. Через ФМС. Если вы решили выяснить нужную информацию через ФМС, стоит приготовиться к долгому ожиданию. Ответ вы увидите только через 30 дней. Здесь тоже необходимо согласие собственника жилья, согласно закону «О персональных данных». Этот закон гласит, что подобную персональную информацию можно выдавать, только получив согласие владельца жилья.

1. Если вы не являетесь собственником, паспортист на ваш вопрос: «как узнать, кто прописан в квартире по адресу?», предоставлять информацию не имеет права. Выход один – обращаться к хозяину недвижимости.
2. Если продавец не желает самостоятельно заниматься этим вопросом, можно поступить иначе. Предложите ему написать доверенность, в которой он передаст вам право получить справку. Доверенность должна быть заверена нотариально. В этом случае вы сможете спокойно получить необходимую выписку.

Случается, что в выдаче справки о регистрации уполномоченная структура отказывает. Это возможно, когда собственник имеет задолженность по квартплате, неоплаченные платежи за тепло, водо- или электроснабжение и т.д. Однако, подобные действия сотрудников паспортного стола или другой организации, которая уполномочена выдавать такие документы, являются неправомерными.

Если отказ был дан в устной форме, нужно попросить, чтобы выдали письменное подтверждение того факта, что запрос был отклонен, с указанием причин отказа. С этим документом можно отправляться в прокуратуру и писать заявление со ссылкой на статью 19.1 КоАП России («Самоуправство»).

Похожие записи:

• Региональный материнский капитал в Москве в 2022 году
• Компенсация платы за детский сад: сколько и кому платят, как получить
• Семьи разные — пособие одно. Как будет работать новая выплата на детей