Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопросы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков и расположенных на них иных недвижимых объектов для публичных нужд возможно также в случае размещения на них объектов государственного или муниципального значения. Чтобы избежать расширительного толкования, ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень таких объектов (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в ред. Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ). Условием размещения данных объектов является отсутствие других вариантов возможного размещения.
Определение выкупной цены при изъятии (выкупе) земельного участка
В действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для публичных нужд и порождает судебные споры. В результате анализа положений ст. 280 ГК РФ можно сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник.
Земельный кодекс РФ устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат. Кроме того, имеются противоречия между положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.
Соглашение об изъятии земельного участка с застройщиком
Соглашение, представляет из себя документ, который подтверждает факт отчуждения земельного участка, собственником которого является юридическое либо физическое лицо, в пользу государственных или муниципальных структур, и заключается между муниципальными либо федеральными органами власти и собственником (правообладателем) изымаемого земельного участка и возведенных на ней строений.
Соглашение составляется письменно и содержит в себе следующую информацию:
- наименование лиц, являющихся сторонами сделки;
- кадастровый либо условный номера земельного участка;
- цель изъятия участка;
- реквизиты принятого решения, а именно: дата принятия решения, наименование органа, принявшего решение, регистрационный номер решения, место и дата публикации принятого решения;
- перечень прав, которые возникают либо прекращаются в связи с изъятием;
- срок передачи изымаемого имущества, который не может быть более шести месяцев со дня прекращения правомочий прежнего правообладателя;
- размер и порядок выплаты выкупной стоимости;
- перечень размещенных на участке строений и сооружений;
- перечень сервитутов, если таковые имеют место быть и необходимы.
Соглашение подлежит обязательной регистрации в соответствии с нормами гражданского права, применяемых к регистрации сделок.
В случае если собственник более 90 календарных дней со дня получения соглашения не подписывает предлагаемый документ, орган, принявший такое решение, может обратиться в суд для принудительного изъятия земельного участка.
Иск об изъятии земельного участка составляется в письменном виде и содержит в себе:
- информацию о заявителе;
- данные об участке;
- цель изъятия.
Уполномоченный орган по принятию решения об изъятии
Забрать землю у собственника можно только по распоряжению органа государственной власти, который уполномочен принимать данные решения в отношении земель. Какой именно госорган уполномочен решать изымать землю у граждан или нет, зависит от того, для каких нужд забирается надел:
- для федеральных нужд – уполномоченный федеральный орган исполнительной власти;
- для нужд субъектов РФ – региональные власти;
- для муниципальных нужд – местная администрация.
Решение может быть принято уполномоченным госорганом самостоятельно или по ходатайству иных организаций, перечень которых утвержден п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ. К ним относятся:
- субъекты естественных монополий;
- недропользователи;
- учреждения, с которыми заключены договора комплексного освоения территории;
- прочие организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности, для которой требуется изъятие земельного надела.
Решение об изымании земли из оборота граждан должно быть принято в течение 6 лет, с даты подписания проекта планирования территории. Государство не может изъять участки, являющиеся выморочным имуществом или находящиеся в государственной/муниципальной собственности.
Срок действия принятого решения – 3 года, при этом оно может быть обжаловано в суде в течение трех месяцев с момента надлежащего уведомления собственника надела.
Возникает ли доход при изъятии имущества для госнужд?
Автор: Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.
Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.
Статья: «Когда могут изъять земельный участок?»
В России идут земельные преобразования, и важно, чтобы уникальные природные ресурсы, богатейшая земля России использовались на благо каждого жителя нашей страны.
В современных условиях государственный контроль (надзор) за рациональным использованием земель приобретает все большее значение.
Законодательство о земельной реформе предоставляет собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам широкие права по самостоятельному хозяйствованию на земле.
В то же время такая деятельность не должна, как указано в статье 36 Конституции РФ, наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы иных лиц, а также государства.
Одним из ключевых посланий выступления президента России перед Федеральным собранием в декабре 2015 года было необходимость существенных реформ в АПК страны.
В частности, президент заявил, что в следующую пятилетку необходимо полностью заместить импортные продукты сельского хозяйства теми, которые произведены в России.
Для этого одной из мер предусмотрено отобрать (изъять) неиспользуемые земельные участки у нерадивых собственников и передать их тем, кто может землю обработать.
Для одних это послание стало поводом для серьезного беспокойства. Другие хорошо знают законодательство и необходимые в нем «лазейки» для защиты своих интересов. А третьи не обратили на него внимания и не знают, что их ждет в будущем.
В своем выступлении президент поручил Федеральному собранию до лета-осени 2016 года разработать новую нормативную базу для регулирования рынка сельхозземель. А инициативные депутаты из аграрного комитета заявили, что уже готовы представить предложения по этому поводу.
В данной статье также будут рассмотрены возможные новшества, которые помогут правительству ускорить и сделать более масштабным процесс изъятия «гулевых» земель.
Процедура изъятия земельного участка для муниципальных и госнужд
Выкуп для государственных потребностей наделов происходит с компенсацией его стоимости. Независимо от того, государственный или муниципальный преследуется интерес, проводить оценку вправе исключительно уполномоченная инстанция. При расчёте выплачиваемой суммы учитываются:
- рыночная стоимость надела;
- цена объектов, которые находятся на участке;
- упущенная выгода.
Добровольная процедура предполагает заключения соглашения между сторонами. Чтобы найти правообладателей уполномоченные органы производят следующие действия:
- размещаю объявления на районных стендах;
- публикуют подобную информацию на своём сайте;
- делают запросы в Росреестр.
После того как хозяева найдены, подготавливается вся необходимая документация для оформления перехода права собственности, а владельцем выплачивается компенсация.
Садоводческое товарищество понимается как некоммерческая организация, в которой участвуют граждане, объединившиеся на добровольных началах. За счет функционирования СНТ не получает какой – либо прибыли. В товариществах действуют уставы, которые они разрабатывают самостоятельно. Налогообложение предусматривается исходя из учета общей площади товарищества.
СНТ не имеет правомочий относительно конфискации наделов. В законодательстве предусматриваются основания для изъятия, которые могут связываться только с правонарушением совершенным владельцев участка:
- когда лицо использует участок вопреки его назначению;
- отчуждение территории производится органами муниципалитета в интересах общества.
Все вопросы касаемо использования земельных участков, в частности, их целевого назначения, регулируются ст. 7 Земельного кодекса РФ. Согласно закону земли бывают:
- из водного фонда;
- из лесного фонда;
- из резервного фонда (запасные);
- объектами, относящимися к охраняемым территориям;
- из промышленного фонда;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли населенных пунктов.
Право пользования земельным участком определено в ст. 42 ЗК РФ, в которой отмечено, что собственники могут использования земельный надел только по целевому назначению, не подлежащему самовольному изменению (данные о земельном участке четко прописываются в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации). Нарушение законодательства влечет за собой штрафные санкции в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Отдельные статьи земельного законодательства регулируют порядок изъятия земельного участка у владельца или собственника. Так, реквизиция участка происходит в соответствии со ст. 51 и ст. 66 ЗК РФ, выкуп участка для нужд государства или муниципалитета регулируется ст. 49 ЗК РФ, выкуп земли ввиду его нецелевого использования – статьями 284-285 ГК РФ. Согласно закону основаниями для изъятия земельного участка могут служить:
- совершение преступления, наказание за которое предусматривает конфискацию имущества;
- реквизиция при возникновение чрезвычайной ситуации;
- выкуп государством или муниципалитетом;
- конфискация земли в связи ненадлежащим использованием;
- изъятие в связи с неисполнением залоговых обязательств по кредитному договору.
В зависимости от обстоятельств, возникших для изъятия земельного участка, законом предусмотрен определенный порядок в каждом отдельном случае. Остановимся более подробно на некоторых из них.
Как на практике происходит изъятие земли
Просто так никто забрать у собственника его участок не может. Именно поэтому законодательно было прописано, что земельные участки, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, изымаются только по решению следующих компетентных и уполномоченных органов:
- исполнительной власти, которых представляют уполномоченные федеральные служащие (если участок изымается именно для нужд федерации);
- исполнительной власти конкретных субъектов федерации, если участок подлежит изъятию для региональных нужд;
- местного самоуправления (самый распространенный случай в практике), когда участок подлежит изъятию для реализации нужд местного значения.
Примечательно, что статья 279 Гражданского кодекса РФ, которая, по мнению многих юристов и правозащитников, допускает и такой факт, как принудительное изъятие земельного участка в том случае, если собственник этого земельного участка категорически не согласен с составленным соглашением и вынесенным решением органов местного самоуправления.
Определение размера выплаты: порядок и «подводные камни»
Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, а также убытков, причиненных реквизицией. При определении стоимости компенсации необходимо не только информацию о виде разрешенного использования, но и фактическое использование отчуждаемых объектов. Сумма компенсации позволять предпринимателю или физическому лицу восстановить имущественные потери.
Расчет возмещения необходимо сделать не позднее чем за 2 месяца до передачи правообладателю участка документов об отчуждении недвижимости. Все расходы, связанные с установлением стоимости несет орган, принявший решение об изъятии.
При определении суммы компенсации не учитывают:
- постройки и другие улучшения, возведенные после получения уведомления об изъятии, а также заключенные впоследствии сделки;
- объекты самовольного строительства.
Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
Согласно ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение входит обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п. 1).
При определении выкупной цены в нее включаются (п. 2):
- рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;
- все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Порядок и случаи изъятия земельного участка в 2020 году, Земельные споры, связанные с изъятием земельных участков для госнужд
Практика изъятия земельных участков неоднозначна, так как частная собственность появилась сравнительно недавно, полвека даже не прошло. Законные условия изъятия земельного участка у собственника постоянно меняются. Это связано с нововведениями законодательной базы. Обновляется земельное право, возникают новые земельные споры.
Развитие инфраструктуры в Москве, Подмосковье и в других крупных городах не дает покоя землевладельцам. Столкновение интересов властей и личностей, неоднозначное разрешение земельных вопросов по земельным участкам доводит до скандалов, нервотрепки и судов. И подтверждение этому – масса земельных судебных споров, в решении которых помогают земельные юристы в Москве.
Каков порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд и законные основания изъятия в 2020 году? Где узнать о положенном соразмерном покрытии убытков и потерь собственнику? Рассмотрим с точки зрения законов и сложившейся судебной практики.
Как могут изъять земельный участок под недостроем
В соответствии с для собственников объектов незавершенного строительства существуют риски утраты права собственности на данные объекты.
Если строительство объекта недвижимости на арендованном участке не завершено до истечения срока аренды, то собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно без торгов приобрести участок в аренду на новый срок, но не более чем на 3 года. Однако данное право может быть реализовано, только если в течение 6-ти месяцев со дня истечения срока действия договора аренды, уполномоченным органом не будет заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства. Требование не подлежит удовлетворению, только если нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти (местного самоуправления) или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей.
В остальных случаях суд может принять решение о реализации объекта незавершенного строительства с публичных торгов. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Средства, вырученные от продажи недостроя, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
В 2021 году для принудительного изъятия земельного надела из собственности гражданина, требуется учитывать положения ЗК РФ. Важно отметить, что в указанный акт в 2021 году были внесены основные коррективы, касающиеся рассматриваемого направления деятельности. Они проявились в том, что была введена отдельная глава под номером 7.1. Принятие такого решения связывает с тем, что государственные органы приняли решение относительно соединения знаний, появляющихся при обустройстве Новой Москвы. Кроме того, здесь же делается отметка относительно проведения игр в Сочи.
Порядок реализации указанной процедуры говорят о том, что принимать во внимание следует положения ст. 49 ЗК РФ. Однако, сделать это можно при наличии исключительной необходимости.
ВНИМАНИЕ !!! Основаниями выступает то, что выполняются условия, прописанные в соглашении международного уровня. Кроме того, когда государству требуется построить или произвести реконструкцию важных объектов. Это относится к тому, что имеет важное значение не только для федерального органа, но и регионального.
Главное условие в рассматриваемой ситуации – отсутствие ведения деятельности по застройке территории, работ, связанных с реконструкцией такого объекта, который имеет взаимосвязь с атомной энергетикой, оборонной деятельностью государства, транспортом и линейной сферой. Кроме того, могут возводиться трассы региональной и муниципальной направленности.
С какой целью государство может изъять землю
Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:
- для выполнения обязательств по международному праву;
- для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
- для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
- при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
- для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
- по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.
В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.