Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Информация от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Псковской области». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники дач по всей России, и особенно в Новой Москве, которые ставили дом на учет как жилой, значительно выигрывают при продаже дачи. Покупатели особо тщательно обращают внимание на возможность прописки в домах, особенно дорожат московской пропиской. Известно, что квартиры в столице дорогие, не каждому по карману. Дома в СНТ новой Москвы можно купить по приемлемой цене. Пенсии и льготы столичных жителей выше, чем в соседних областях, отсюда спрос на дачные участки с жилыми домами.
Кадастровая палата разъясняет, как перевести садовый дом в жилой и признать жилой дом садовым домом
06 марта
В связи с тем, что с начала года вступил новый закон о садоводстве и огородничестве у псковичей и жителей региона возникают вопросы. На самые основные из них отвечает Елена ШЕФОВА, заместитель директора — главный технолог Кадастровой палаты по Псковской области.
Что изменилось для граждан в связи с вступлением нового закона?
С 1 января вступил в силу Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который вводит только два вида земельных участков – садовые и огородные. Причем зарегистрировать садовый или жилой дом вы можете только на садовом участке, а на огородных участках могут находиться только хозяйственные постройки для хранения инвентаря и урожая. В упрощенном порядке стал возможен перевод в категорию жилого ранее построенного садового дома органами местного самоуправления в упрощенном порядке.
Какие действия нужно совершить собственнику, чтобы изменить статус дома?
По новому регламенту для перерегистрации дома как жилого и наоборот, из жилого в садовый, собственнику нужно принести заявление в уполномоченный орган местного самоуправления, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом, указать в документе кадастровый номер дома и земельного участка, на котором он расположен, почтовый или электронный адрес заявителя, а также способ получения решения уполномоченного органа местного самоуправления.
Кроме этого, необходимо заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие требованиям к надежности и безопасности, выданное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, которые являются членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (в случае признания садового дома жилым домом). В случае если садовый дом или жилой дом обременен правами третьих лиц, необходимо взять нотариально удостоверенное их согласие на процедуру изменения статуса здания.
В какой срок органами власти принимается решение о смене статуса строения?
Решение о признании садового дома жилым или наоборот, жилого садовым, принимается в течение 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Уполномоченный орган местного самоуправления не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом направляет такое решение заявителю способом, указанным в заявлении.
Какие могут быть основания для отказа в изменении назначения здания?
Причинами отказа могут являться:
— указание неверных данных;
-если вид разрешенного использования участка, на котором стоит строение, не позволяет этого сделать;
-если Вы не собрали необходимые документы или они признаны недействительными;
-если в ходе проведения экспертизы выяснилось, что Ваш садовый дом не соответствует установленным пожарным, санитарным и строительным правилам и нормам.
Решение об отказе выдается или направляется указанным в заявлении способом заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
В течение какого срока орган регистрации вносит данные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)?
Орган, осуществляющий изменение назначения здания, самостоятельно направляет в орган регистрации прав решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней.
Если в эти сроки, соответствующие изменения не были внесены данные в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе самостоятельно обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит
Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.
Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:
- В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.
- В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.
Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.
Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.
После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.
Целесообразность перевода земли из садоводства
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, но требует соблюдения СНиПов.
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Перед тем как зарегистрировать дом на участке, собственнику нужно подготовить документы. О том, какие документы нужны, следует выяснить заранее. Самое главное – это технический план. Для его подготовки нужно обратиться к кадастровому инженеру.
Это может быть специалист из БТИ или частной организации. Если владелец использует услуги частной фирмы, то следует проверить квалификацию кадастрового инженера. Сделать это можно с помощью официального сайта ФСКР.
Стоимость составления тех. плана постройки зависит от многих факторов. На практике, гражданину придется заплатить не менее 7–10 тыс. рублей. Но если это, к примеру, Московская область, то цену можно спокойно умножать на два.
К тому же стоимость зависит от площади объекта. Оформляется документ около месяца, что следует учитывать при осуществлении процедуры. После получения технического плана можно оформлять недвижимость в собственность.
Для этого физ. лицу следует обратиться в Росреестр.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Четко разъяснения о понятии жилого дома в российском законодательстве не дано.
Одновременно с этим выделяются признаки, благодаря которым можно отнести конкретное строение к объекту персонального жилищного строительства, а именно:
- дом находится обособленно и не обладает общих стен с иными жилищными строениями;
- он рассчитан на проживание постоянно всех членов семьи;
- дом имеет не больше 3 этажей.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Преимущества и недостатки
Преимущества перевода садового дома в жилое строение:
- получение возможности прописаться в доме;
- право на налоговый вычет, которое дается только при покупке жилой недвижимости;
- возможность оформить сельский тариф на электричество (примерно на 30% ниже городского);
- если нужно, оформить кредит под более низкий процент, чем на покупку нежилой недвижимости.
Перевод садового дома в жилое строение может иметь для владельца и определенные недостатки:
- большая стоимость налога на имущество;
- невозможность стать в очередь по улучшению жилищных условий.
Прежде, чем регистрировать недвижимость на своем земельном участке, обязательно нужно разобраться с тем, для каких целей она нужна и может ли в будущем понадобиться адрес для прописки. С одной стороны, на регистрации нежилого имущества можно сэкономить, а с другой, жилое строение дает больше возможностей для его использования.
Вы получаете решение, причем вам не нужно с ним никуда идти: уполномоченный орган местного самоуправления направит его и соответствующим службам, которые вносят изменения в ЕГРН. Это должно произойти в течение 15 календарных дней. Вы, конечно, можете проверить этот момент — вы тоже вправе обратиться в орган регистрации прав. Но совершенно не обязаны этого делать.
Итого с тех пор, как вы получаете решение о переводе садового дома в жилой, проходит примерно 2-3 месяца. До 3 недель уйдет на подготовку технического заключения (это будет зависеть от оперативности инженеров, которых вы наймете), за это время вы должны будете собрать пакет документов и подготовить заявление. До 45 дней нужно будет подождать, когда органы местного самоуправления рассмотрят заявление, еще 3 дня оно будет к вам идти, и еще 15 дней потребуется на финальные манипуляции в ЕГРН.
Бессрочное пользование
Поправки также должны решить проблему с оформлением прав наследников на участки, которые были предоставлены предыдущим хозяевам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Закон признает за такими гражданами право собственности на земельные участки независимо от вида разрешенного использования и целевого назначения земли. Нововведение касается земельных участков, предоставленных гражданам и до 30 октября 2001 года (дата вступления в силу Земельного кодекса РФ). По данным Росреестра, в стране насчитывается не менее 200 тыс. таких земельных участков. Чтобы узаконить право собственности, владельцу такого участка не нужно будет обращаться в Росреестр для приобретения права собственности на него (переоформления прав). «Имея на руках документы на землю старого образца о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, граждане смогут свободно распоряжаться своими земельными участками: продавать, передавать по наследству и прочее», — отметил Павел Крашенинников.
Какие документы потребуются для дачной амнистии
Согласно законопроекту, документами, подтверждающими право собственности, могут стать:
- документ о выделении земли организацией-работодателем;
- договор о подключении дома к сетям инженерно-технического обеспечения;
- договор об уплате коммунальных услуг или платежки по таким услугам;
- документы технической инвентаризации;
- выписка из похозяйственной книги.
При этом за регионами сохраняется право расширять список подтверждающих документов, но не усложнять возможность подтвердить права на дом или земельный участок.
Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве
Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.
В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.
Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.
Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).
Порядок действий, как перевести садовый дом в жилой
Весь процесс можно представить в виде 6 этапов:
- Оформление техзаключение.
- Подготовка пакета документации.
- Составление письменного обращения.
- Подача подготовленной документации в уполномоченную инстанцию.
- Получение адреса.
- Внесение новых сведений об объекте в реестр ЕГРН.
Согласование и урегулирование вопросов с различными инстанциями, сбор документации и ожидание решения — все эти действия предполагают необходимость ждать. В результате перевести в жилой фонд дачный домик удается в течение 2-4 месяцев.
Следует подготовиться к сопутствующим расходам, поскольку за некоторые действия придется платить дополнительно. Сумма, сколько стоит перевести дачу в жилой дом, включает:
- 10 тысяч рублей на оформление техзаключения;
- 2 тысячи рублей — стандартная регистрационная пошлина.
Правовую базу для получения адреса в СНТ составляет Постановление Правительства РФ № 1221 от 19 ноября 2014 года «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Оно возлагает соответствующие полномочия на органы местного самоуправления (сельского поселения или иного муниципального образования, в котором находится СНТ).
Адрес может быть закреплен за строением и земельным участком по инициативе государственного органа либо собственника недвижимости. В последнем случае этот процесс будет состоять из следующих этапов:
- Обращение с заявлением о присвоении адреса;
- Рассмотрение этого заявления органом местного самоуправления;
- Инспекция объекта недвижимости специалистом муниципалитета;
- Издание постановления о присвоении адреса;
- Регистрация обновленных данных об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (производится автоматически).
Присвоение адреса осуществляется без оплаты. Образец заявления для заполнения можно получить в местной администрации. Подать обращение можно также через многофункциональный центр предоставления госуслуг МФЦ. А вот удаленное получение адреса через портал Госуслуги пока не предусмотрено законодательством.
Понятие жилого дома содержится в Жилищном кодексе РФ. Это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования. Последние нужны для бытовых и других нужд граждан, которые возникают у них в связи с проживанием в здании. Жилой дом — это один из видов жилых помещений. Такими помещениями считают изолированные помещения, которые являются недвижимостью и пригодны для того, чтобы них постоянно жили люди. То есть отвечают всем требованиям законодательства, в том числе санитарным и техническим нормам и правилам.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать изолированным. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
Жилой дом, как и любое другое жилое помещение, должен соответствовать требованиям к жилым помещениям. Они установлены в разделе 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее — Положение).