Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сдачи в аренду комнаты в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили сдать комнату в коммунальной квартире, процедура оформления этой сделки будет разной с учетом того, находится ли эта комната в вашей собственности или вы снимаете ее у муниципалитета по договору социального найма. В том случае, когда эта комната куплена или приватизирована вами, она является вашей частной собственностью и вы вольны распоряжаться ею по своему усмотрению. Судебная практика такова, что требование статьи 246 Гражданского кодекса о необходимости письменного согласия на распоряжение имуществом, находящимся в собственности, признано противоречащим Конституции. Сейчас получать его от остальных жильцов, проживающих в коммунальной квартире, не требуется. Чтобы у нанимателя впоследствии не возникло споров с соседями по поводу пользования местами, находящимися в долевой собственности, вам лучше заключить с ними соответствующее соглашение об использовании общей долевой собственности. Документ может быть оформлен по взаимному согласию или по решению суда.
Когда же вы хотите сдать неприватизированную комнату, ваше желание тоже не противоречит закону, но в этом случае вам необходимо получить согласие не только всех соседей, но и наймодателя, каковым является префектура, муниципалитет или даже предприятие, если эта комната – ваше служебное жилье. Уточнить, кто в вашем случае является наймодателем, вы можете в тексте договора социального найма. Направьте в адрес наймодателя письменное заявление с просьбой разрешить заключить договор поднайма. К нему необходимо приложить письменное согласие всех членов вашей семьи, проживающих вместе с вами.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2020 году
Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.
- 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
- на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.
Могут ли соседи по коммуналке запретить сдавать комнату?
В законодательстве отсутствуют какие-либо ограничения для собственника комнаты в коммуналке, касающиеся сдачи внаём жилого помещения.
Поэтому с точки зрения закона соседи не вправе запретить другому собственнику заселить квартиранта в его приватизированной комнате. Но это только в том случае, если жилплощадь не является объектом долевой собственности.
Вместе с тем практика показывает, что собственнику комнаты всё же лучше заручиться согласием соседей, причём в письменном виде. Недружелюбно настроенные соседи способны настолько испортить жизнь квартиранта, что ему ничего не останется, как съехать, лишив арендодателя потенциальной прибыли.
Кроме различных придирок и наложения запретов на пользование кухней, ванной и прочими объектами, расположенными на общей территории, соседи могут донести в ЖЭУ на квартиранта, не имеющего временной регистрации, обратиться к участковому с различными жалобами. Проживание в таких условиях вряд ли придётся по душе квартиранту.
По оценкам ProExpert, больше всего коммунальных квартир по-прежнему в Петербурге — около 75-80 тысяч, причем основная доля находится в старом фонде. Именно в Петербурге все чаще коммуналки переформатируются в студии, когда в комнату проводится отдельный санузел и оборудуется кухня.
Учитывая, что площадь некоторых комнат здесь достигает сорока метров, комната в коммуналке становится квартирой-студией в центре города. «Но в большинстве случаев такие переформатирования незаконны и не согласованы, — констатирует Михаил Турецкий, генеральный директор ProExpert. — И согласовать внесение подобных изменений в планировку довольно сложно, поскольку есть четкие нормы, например запрет на размещение мокрых зон над жилой частью, а в старом фонде это практически неизбежно».
Ценность петербургской комнаты-студии повышает не только переформатирование, но и «модные люди» в соседях — стоимость такого жилья априори будет завышена, делится Евгений Хитьков, собственник «Объединенной петербургской группы добрых дел» (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet+Jacks и другие). «Этот факт непременно будет продаваться риелторами как отдельное преимущество», — сообщает Хитьков.
Впрочем, и во многих непеределанных коммунальных квартирах по-прежнему можно встретить ванную на кухне или душевую кабину на черной лестнице — просто больше их было негде разместить.
Именно с аренды комнат в коммуналках обычно начинают петербургскую жизнь большинство переезжающих. «На этом фоне комната в коммуналке, действительно, может стать хорошим инвестиционным инструментом, если сдавать ее в аренду, — отмечает Михаил Турецкий. — Как правило, комнаты арендуют студенты, люди творческих специальностей, которым важно жить в центральной части Петербурга, но бюджет не позволяет снимать полноценную квартиру. Кроме того, в Петербурге есть практика, когда в комнатах в коммунальных квартирах делают ремонт по советскому типу, создавая атмосферу того времени, а потом сдают в аренду людям, которым интересно попробовать такой формат жизни с соседями, общей кухней».
По словам Турецкого, потенциальных инвесторов привлекает и тот факт, что основная часть коммунальных квартир все еще сосредоточена в центре Петербурга. Однако появление квартир-студий в новом фонде на окраинах частично снизило долю комнат в общей структуре сделок.
Основным сдерживающим фактором покупки жилья в коммунальных квартирах остаются соседи. «По рассказам старых жильцов, раньше все жили гораздо дружнее, отмечали вместе праздники, оставляли друг у друга детей, — перечисляет Максим Косьмин из «Старого фонда». — Ну и убирались по графику — поводов для ссор в итоге было меньше. Такие порядки сохранились кое-где и сейчас, но в целом в коммунальных квартирах появилось много съемщиков, которые воспринимают такое жилье как временное. Отсюда и общий упадок культуры быта».
Впрочем, проблем хватает и в старых добрых коммуналках, говорят собеседники «Дома». «Я живу в коммуналке двадцать лет, — рассказывает Владимир, житель квартиры на улице Некрасова в Петербурге. — Иногда я не могу понять, какой за окном год — 2017-й или 1977-й: наши соседки могут годами не разговаривать друг с другом на кухне потому, что одна заняла своей кастрюлей конфорку другой, в «неуместные» туфли «случайно» поставят стул, на дверь жильцам, которые плохо убрали общие места в дежурство, повесят плакат «Засранцы». Но разъехаться не могу: жить не в центре не хочу, а на отдельную квартиру здесь денег нет».
Екатерина Подборонова, эксперт «Адвекс — Приморское агентство», отмечает, что если расселение малокомнатных квартир в Петербурге еще как-то идет, то с большими все намного сложнее. «Поэтому многие давно махнули рукой на центр и покупают студию «на краю географии», не имея дел с соседями, — говорит Подборонова. — Комнаты в коммуналках же часто приобретают приезжие из провинции, которые считают, что жить в Петербурге надо только в исторической части».
Многие покупатели ищут комнаты в квартирах, которые риелторы называют «атмосферными» — в бывших доходных, или «барских», домах. Такие лоты пользуются спросом, например, у москвичей, живущих на два города. Комнату на Галерной, по словам Евгения Хитькова, можно купить за полтора миллиона, в домах Коломны — за миллион.
Самые дорогие комнаты — на Большой Конюшенной, цена здесь составляет в среднем три миллиона рублей. «Каминов, печей и лепнины в старых коммуналках еще сохранилось очень много, а вот действительно удивляют, например, столетние унитазы, дореволюционные обои, витражи или встроенные в стену сейфы», — рассказывает Максим Косьмин.
По словам Михаила Турецкого, если в период кризиса большую часть покупателей у комнат в коммуналках забрали студии в новостройках на окраинах города (и в таких случаях основным преимуществом в пользу коммуналок служила центральная локация), то теперь в бой за бюджет покупателя вступили еще и апартаменты в центре и хороших районах, где стоимость квадратного метра ниже. «Принимая во внимание процесс редевелопмента «серого пояса», объем предложения апартаментов будет только расти», — прогнозирует Михаил Турецкий.
По данным ЦИАН, в августе в Центральном округе Москвы экспонируется 282 «коммунальных» лота, в большинстве других округов — около 200 лотов (максимум — 429 лотов — отмечен в Южном административном округе). Стоимость комнат как в центре, так и на окраинах Москвы начинается от 1,5 миллиона рублей (варианты по более низким ценам почти всегда связаны с дополнительными обременениями).
В ЦАО максимальная стоимость комнаты достигает 6,5-7 миллионов рублей (здесь указана цена именно сделок с одной комнатой, а не с блоками из двух и более помещений в многокомнатных квартирах). Самый дорогой объект в ЦАО предлагается в знаменитом Доме на набережной на улице Серафимовича: за 35-метровую комнату в квартире с 12-метровой кухней продавцы хотят получить 13 миллионов рублей.
В периферийных административных округах Москвы предложения варьируются в ценовом диапазоне от 1,5 миллиона до 4-4,5 миллиона рублей. Максимумы отмечаются в сталинских домах, расположенных в прилегающих к центру муниципальных районах (к примеру, максимум в ВАО — комната в кирпичной пятиэтажке на Сокольническом валу за 3,99 миллиона, в ЮАО — лот в сталинском доме на Автозаводской улице за 4,6 миллиона).
Стоимость аренды комнат в коммунальных квартирах, по оценкам ЦИАН, составляет 12-30 тысяч рублей в месяц в центре и 10-25 тысяч/месяц на окраинах.
«Рынок купли-продажи комнат достаточно стабилен на протяжении последних трех лет, — отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. — Доля активных объявлений по продаже комнат колеблется в диапазоне 1,5-2,5 процента от общего числа лотов на вторичном рынке. Коммунальные квартиры составляют около четырех процентов от жилого фонда Москвы (по расчетам на основе базы Фонда данных государственной кадастровой оценки), то есть говорить о возросшей популярности таких сделок нельзя. Расхожее заблуждение, что практически все коммуналки расположены в исторических домах центра, уже не актуально. Многие коммуналки бывших доходных домов центра Москвы были расселены в 1990-е и начале 2000-х. Сейчас большинство коммунальных квартир в столице находится в панельных домах 1970-1980-х годов постройки, жилье в которых выдавалось работающим на промышленных и транспортных предприятиях советской Москвы. В отличие от коммуналок центра их расселение не представляло коммерческого интереса, а демографический состав жителей (включающий, как правило, два поколения — постаревшие родители плюс подросшие дети) еще сильнее осложнял такие сделки по сравнению с объектами в ЦАО».
Однако определенный инвестиционный интерес к комнатам в московских коммунальных квартирах все-таки есть. «Но покупатели очень дотошно их выбирают, — констатирует Сергей Тихоненко, руководитель агентства «Хоум Стейджинг». — Достаточно ли метража и окон, чтобы разделить комнату на две части и сдавать как две полноценные комнаты? Есть ли перспектива расселения квартиры? Почему квартира еще не расселена? Кто мешает? Как можно решить проблему? Как я смогу продать комнату, если появится необходимость? Пример удачной сделки — 16-метровая комната в районе «Новогиреево», которая была куплена за 2,2 миллиона рублей, и сейчас сдается за 18 тысяч».
В целом, портрет покупателя комнаты в московской коммуналке за последние годы, по словам Тихоненко, мало изменился — это мужчина или женщина 30-40 лет, реже пара. «Обычно комната продается в трех-четырехкомнатной квартире, в старом кирпичном доме с разным социальным составом, — делится Тихоненко. — В одной комнате может жить бабушка — «божий одуванчик» (которая обычно тормозит расселение), в другой — художник, в третьей — семейная пара, четвертая сдается. Ну, или пьяница, так тоже бывает».
В «ИНКОМ-Недвижимости» соглашаются: инвесторов в московское «подселение» можно пересчитать по пальцам. Одна из причин, впрочем, еще и в том, что вторичный рынок жилья сейчас вообще не является привлекательным для инвестиций. Кроме того, приобретение комнат сопряжено с рядом организационных сложностей — в частности, с соблюдением порядка преимущественного выкупа соседями. С покупкой для сдачи в аренду также могут быть проблемы, ведь для этого тоже необходимо договориться с другими собственниками, которые вряд ли будут рады тому, что, возможно, будут постоянно меняться жильцы.
По словам Сергея Тихоненко, роют могилу коммунальным квартирам и массовое строительство студий, и льготные ипотечные программы, и открытие новых станций метро.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
Сдать комнату – без согласия соседей
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Сдать комнату – без согласия соседей
Исчерпывающий перечень ограничений права собственности для собственников комнат в коммунальной квартире установлен в ч. 5 ст. 45 Жилищного кодекса РФ. В частности, там говорится, что собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
ВС РФ в этом определении подтвердил: Московский городской суд при рассмотрении дела по первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что в ч. 5 ст. 42 Жилищного кодекса РФ для собственников комнат в коммунальной квартире установлен исчерпывающий перечень ограничений права собственности. И такого ограничения права собственности, как наличие согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи, законодательством не предусмотрено.
Рекомендуем прочесть: Замена прав в другом регионе без прописки 2020
Правила сдачи помещения
- Важно все сделать правильно. Если это не приватизированная комната, необходимо получить разрешение на сдачу помещения в аренду в органах местной власти, после чего собрать подписи и живущих в квартире (если им уже есть 18 лет). Если все согласны, можно сдавать жилье.
- Если помещение приватизированное, его можно сдавать сразу же, но для большей убедительности в том, что это никому не помешает, желательно собрать подписи о согласии на заселение другого человека.
Важно! Потенциальным арендаторам обязательно нужно говорить, что комната находится в коммуналке и придется соблюдать некоторые правила проживания. - Вместе с арендатором и жильцами нужно обсудить, каким образом используются места общего пользования, в какое время можно водить гостей и другие организационные вопросы. Лучше всего всю информацию прописать в договоре. Все это делается, чтобы было меньше претензий, ведь ужится в квартире, где все люди разные, довольно сложно.
- Если арендатор не приживется, другие жильцы могут всеми силами ограничивать его действия и возможность жить в более-менее комфортных условиях. Жилец может внезапно съехать и придется искать нового, то есть, источник дополнительного дохода прикроется.
Сдача Комнаты В Коммунальной Квартире Новый Закон 2021
Если же вы – хозяин комнаты в небольшой коммунальной квартире, где все соседи знают друг друга уже не один год, единственный выход из ситуации – договориться с ними полюбовно. В противном случае из вашей затеи может ничего не выйти. Редкий квартиросъемщик долго протянет в условиях «партизанской войны», развязанной другими жильцами, если только он не обладает крепкими нервами и желанием бороться за свои права.
«В моей практике соседи часто бывали не рады новым жильцам. Мало кому нравится, чтобы в квартире присутствовали чужие люди, да еще если они часто меняются. Поэтому собственников других комнат тоже можно понять, – отмечает Дмитрий Щегельский. – Однако чем больше комнат в коммунальной квартире, тем, как показывает практика, индифферентней отношение соседей к подобным вопросам. Я видел коммунальные квартиры из 7-8 комнат, где все они сдавались в аренду. В такой ситуации собственнику гораздо проще заниматься бизнесом».
Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году
Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.
- при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
- продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
- комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.