Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мораторий на взыскание неустойки с застройщика 2022». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.
Постановление Правительства Российской Федерации от 30.09.2022 № 1732
Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Инвестор (заказчик квартиры) кладет определенную сумму на специальный счет
Счет замораживается до окончания строительства
Девелопер строит дом, за счет имеющихся у него средств, либо (что более вероятно) оформляет кредит в том же банке
После того, как дом сдан, и клиенты получили свои квартиры, деньги со спецсчета переводятся на счет девелопера
Очень важным моментом является то, что один застройщик может получить только одно разрешение на строительство одного дома. Следить за ходом такого строительства легче и возможности махинаций с собранными у мелких инвесторов средствами, как минимум, ограничены. Кроме того, деньги долевых инвесторов застрахованы. Все вместе это должно остановить рост числе «обманутых дольщиков» и, в конце концов, ликвидировать эту проблему полностью.
ДДУ перестанут существовать в принципе им на смену придут эскроу-счета. Максимум, что будет грозить долевому инвестору – это неадекватный процент прироста средств на «замороженном счету».
Но, поскольку возможности обмана со стороны застройщика минимизированы, то это не будет иметь значения – ведь долевой инвестор при нормальном исходе получит не вложенные деньги, а готовый объект недвижимости.
В ближайшие годы произойдет полный переход с долевого строительства на проектное жилищное финансирование.
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Внесенный в Госдуму законопроект закрепляет новые гарантии и защищает интересы участников долевого строительства
— уточнения источника получения сведений о стоимости земельных участков (прав на земельные участки), предназначенных для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимых улучшений на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), предоставляемых арбитражным управляющим по запросу Фонда.
— создание в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) личных кабинетов субъектов РФ, органов местного самоуправления, региональных фондов, конкурсного управляющего, расширение перечня информации, подлежащей размещению субъектами информации в ЕИСЖС.
Законопроект предлагает откорректировать ч.5 ст.8 214-ФЗ, исключив из статьи право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 214-ФЗ.
Законопроект предлагает внести изменения в 218-ФЗ от 29.07.2017, наделив Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фонда субъекта РФ юридических и иных действий, в том числе сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в многоквартирных домах (МКД), завершение строительства которых осуществлено фондом субъекта РФ с использованием средств, предоставляемых Фондом.
Законопроект предлагает предоставить публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (Фонд) право осуществлять завершение строительства объектов незавершенного строительства, строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.
ФЗ 214 Об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2021 году
Основные правила страхования ответственности застройщика установлены в ФЗ № 214 от 30.12.2004. Если компания действует в рамках данного закона, дополнительные обязательства образуются при реализации проекта с февраля 2014 года. В соответствии с утвержденными нормами ДДУ не получится зарегистрироваться в ЕГРН при отсутствии страхового полиса.
К сведению! Нарушение правил может быть оспорено в судебных инстанциях. Опытный юрист предупредит потенциального покупателя о действующих ограничениях при заключении сделки купли-продажи. Профессиональная консультация по ответственности строителей предотвратит ошибочные решения.
Для выполнения требований закона компания может использовать:
- банковское поручительство;
- стандартное страхование договоров долевого участия;
- полис о защите ответственности, оформленный некоммерческим объединением (ОВС – общество взаимного страхования).
Этот вид обеспечения исполнения обязательств застройщика перед дольщиками отличается высокой надежностью. Однако на практике такой способ применяют редко. Низкая популярность объясняется значительной стоимостью поручительства.
По действующим правилам при возникновении проблем банк возмещает затраты по следующим позициям
- суммарная оплата по ДДУ;
- начисленные штрафы и пени.
Для уменьшения рисков финансовое учреждение тщательно проверяет застройщика. В некоторых ситуациях – требует дополнительные гарантии:
- передачу ценного имущества в залог;
- открытие депозитного условного счета.
Базовые определения:
- денежная компенсация выплачивается дольщику;
- возникновение страхового случая подтверждается решением суда о нарушении ДДУ либо официальное признание компании банкротом;
- срок действия полиса устанавливают в соответствии с датой завершения строительства;
- допустимо назначение другого выгодоприобретателя при покупке недвижимости по схеме уступки прав требования.
Выполнение обязательств застройщика подтверждается подписанным актом приема-передачи. Для доказательства страхового случая заявитель предоставляет решение гражданского (арбитражного) суда при взыскании предмета залога (объявлении банкротства) соответственно.
Расчет минимальной суммы выплат выполняют с применением следующих данных:
- общей площади объекта недвижимости по договору долевого участия;
- рыночной стоимости 1 м кв. жилья на территории субъекта РФ.
Страховые компании применяют повышающие (понижающие) коэффициенты на этапе определения тарифной ставки. Для заключения договора заявитель передает:
- регистрационные и учредительные документы предприятия;
- справку о постановке на учет в налоговой инспекции;
- оформленные лицензии при осуществлении отдельных видов деятельности;
- утвержденное разрешение на выполнение строительных работ;
- декларацию со сведениями о проекте;
- экспертное заключение о соответствии СНиП, другим обязательным нормам;
- свидетельство СРО (допуск);
- ДКП и другие документы, подтверждающие право владения (пользования) земельным участком;
- заверенные технические условия для подключения инженерных сетей;
- бухгалтерские отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за последние три года;
- результаты аудиторских проверок.
Страхование застройщика оформляется предварительно или одновременно с подписанием первого ДДУ. Профессиональная проверка на этом этапе повышает уровень надежности. Строительная компания обязана сообщить дольщикам условия полиса.
К сведению! Аналогичную схему применяют при работе с обществом взаимного страхования застройщиков.
После нескольких лет применения рассмотренных механизмов стали понятны упомянутые выше недостатки. Специальным Федеральным законом (№ 218 от 20.07.2017) с июля 2017 года отменена обязанность обязательного страхования долевого участия в строительстве. Сохранена возможность приобретения полиса в добровольном порядке.
Важно! Оформленная страховка ДДУ действует в соответствии с исходными условиями соглашения. Этот документ подтверждает возможность компенсации ущерба до переоформления недвижимости в собственность дольщика с изменением записей в базе данных ЕГРН.
Функции управляющей компании выполняет организация, созданная 20.10.2017 специальным распоряжением Правительства РФ: «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (ФЗПГ). Утверждены следующие правила работы:
- покупатель недвижимости подписывает ДДУ;
- застройщик перечисляет на расчетный счет ФЗПГ сумму по фиксированной ставке 1,2% от стоимости объекта по договору с дольщиком
- ДДУ передают в ЕГРН для официальной регистрации;
- по запросу Росреестра Фонд защиты резервирует перечисленные деньги в качестве финансового обеспечения;
- Росреестр регистрирует договор долевого участия, возвращает документ с отметками заявителю (дольщику либо застройщику).
К сведению! Кроме контроля поступлений и выплат ФЗПГ выполняет функции конкурсного управляющего в ходе процедуры банкротства застройщика.
Следующие особенности рекомендуется учесть при работе с компенсационным фондом:
- застройщик не обязан делать перечисление при регистрации первого ДДУ до 20.10.2017 включительно (действительна схема страхования гражданской ответственности застройщика);
- размер компенсации через Фонд защиты не превышает суммы, рассчитанной по данным о средней рыночной стоимости для региона;
- максимальный размер площади недвижимости (на одного дольщика) – 120 м кв.
Важно! Возмещение начисляют только при заключении с застройщиком ДДУ. Иные схемы купли-продажи данная система не защищает.
Решение о целевом назначении средств принимает общее собрание дольщиков. Рекомендуется уточнить имеющиеся возможности в Фонде защиты с учетом актуальных изменений в законодательстве. Так, с 01.06.2018 допустимо финансирование строительства:
- объектов недвижимости без поступления обязательных платежей (1,2%);
- инженерных сетей и коммуникаций;
- транспортной инфраструктуры.
Выплату компенсации можно получить только до передачи Фонду обязательств (имущества) застройщика в процессе банкротства. Дольщик подает заявление в центральный офис ФЗПГ (г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10) либо в отделение уполномоченного учреждения (АО «Банк ДОМ.РФ»). Дополнительно предоставляют:
- гражданский паспорт (оригинал или заверенную у нотариуса копию);
- номер ИНН;
- выписку конкурсного управляющего со сведениями из перечня требований утвержденных кредиторов.
Список сопроводительной документации корректируют, если заявитель является:
- представителем несовершеннолетнего ребенка, недееспособного гражданина;
- супругом;
- наследником;
- доверенным лицом.
По утвержденным правилам Фонд защиты выполняет проверку и перечисляет деньги не позднее чем через 10 рабочих дней после получения заявления.
Дополнительная информация:
- если недвижимость приобретена с применением ипотеки, вся сумма перечисляется на залоговый счет для погашения ссуды;
- чтобы вернуть средства, полученные по программе маткапитала, обращаются в ПФР;
- вместо личного визита можно использовать передачу заявления и сопроводительных документов почтовым отправлением;
- другие спорные вопросы, в том числе и претензии к размеру возмещения, можно решать в судебных инстанциях.
Уведомление участников об изменении порядка защиты их прав в связи с наступлением страхового случая и досрочного прекращения страхового договора размещается в открытой части Единой информационной системы. Уведомление содержит сведения о наименовании и ИНН застройщика, адресе недвижимого имущества, информации о страховой организации. Аналогичное обязательство лежит на застройщиках, обязанных уведомить участников в течение 5 рабочих дней со дня вступления Закона в силу (ч. 25).
В порядке вступления в силу Закона упразднены отдельные положения ст. 25 ФЗ №218 от 29.07.2017, касающиеся предшествующего регламента оформления поручительства у страховщика (ч. 17-50 статьи) и обязательств по заключению договора взаимной ответственности застройщика (ч. 8-8.1 статьи). На основании ст. 2 Закона генеральный директор и заместитель Фонда получили право на получение сведений из реестра (п. 14 ч. 13 ст. 62 ФЗ №218 от 13.07.2015 в субъекте порядка регистрации недвижимого имущества).
Требования к застройщику по 214-ФЗ
Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта.
Фактически представители Фонда настаивают на том, что к Фонду переходит только требование о передаче жилого помещения (машино-места; нежилого помещения), которое отражено в очереди 3.1 РТУС. Данное требование понижается в очередности и включается в очередь 3.2 РТУС. Но размер перешедшего требования увеличивается и приравнивается к размеру выплаченного возмещения.
Федеральный закон от 2 августа 2019 года №297-ФЗ. Федеральным законом, в частности, Россельхознадзор наделяется правом на проведение контрольной закупки лекарственных препаратов для ветеринарного применения, находящихся в обращении.
Статьей 13 ФЗ №218 предусмотрена возможность выплаты возмещения гражданам – участникам строительства/долевого строительства по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, заключенным с застройщиком, признанным арбитражным судом несостоятельным (банкротом).
Кроме того, такая ежемесячная выплата будет производиться гражданам до достижения ребенком возраста трех лет.
За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.
«Непонятно, как сейчас будут идти продажи»
Страховая компания «Респект» не попала в список страховщиков, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками. Напомним, что данный список составляет Центробанк России. В ответ на запрос «Реального времени» пресс-служба «Респекта» прислала официальную позицию гендиректора компании Александра Артамонова.
«Нам не в чем себя упрекнуть. ООО «Страховая компания «Респект» всего за 1% страховой премии не допустила к деньгам дольщиков более 12% застройщиков (около 1 000 строительных проектов), являющихся недобросовестными. Это позволило предотвратить появление 200 000 обманутых дольщиков и спасти более 400 млрд рублей граждан», — говорится в нем.
Причиной для исключения могли стать задержки по выплате дольщикам либо отдельные отказы от выплат. Хотя Артамонов обещал доказать регулятору законность отказов и вернуться на рынок, на своем сайте «Респект» сообщил, что покинул список страховщиков, работающих с застройщиками, и пожелал всем успехов, процветания и миллионов введенных квадратных метров.
Что данное событие означает для жилищного рынка? Что застройщики, которые страховались в «Респекте», не смогут заключать новые договоры долевого участия до тех пор, пока не договорятся с другим страховщиком, которому удалось попасть в список ЦБ РФ. Это значит, им придется останавливать продажи перед Новым годом, в пик покупательской активности.
«Как они будут продавать договоры долевого участия? Когда ты идешь в Росреестр, ты должен принести договор со страховой компанией. А Росреестр заходит на сайт Центробанка и смотрит список аккредитованных страховщиков. Непонятно, как сейчас будут идти продажи», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
В список Центробанка попали 10 компаний — «ВСК», «Страховая компания Пари», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «Абсолют Страхование», «РСХБ-Страхование», «Государственная страховая компания «Югория», «ВТБ Страхование» и «Бин Страхование» — и одна некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Но проблема в том, что договориться с этими страховыми компаниями вряд ли удастся.
Кто из казанских застройщиков был в «Респекте»?
Мы попытались выяснить, кто из казанских девелоперов мог оказаться в щекотливой ситуации в связи уходом «Респекта» с рынка страхования ответственности застройщиков.
«Объекты, реализацию которых осуществляет «Ак Барс Недвижимость», не пользовались услугами СК «Респект», в связи с чем каких-либо приостановок продаж и переоформления документов у нас не будет. Государственной думой принят большой пакет поправок к 214-ФЗ, которые ключевым образом отразятся на многих аспектах деятельности застройщиков», — прокомментировала директор компании «Ак Барс Недвижимость» Елена Стрюкова.
Компания «Унистрой» также не сотрудничала с «Респектом». «Нет, мы не страховали свои объекты в этой страховой компании. Мы страхуем часть объектов в Обществе взаимного страхования застройщиков, часть — через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», — рассказал заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Действительно, на сайте застройщика есть полная информация о страховании договоров долевого участия. Большая часть объектов в «Весне» и все дома в «Арт сити» застрахованы в Фонде защиты дольщиков, а дома в «Царево village» — в «Потребительском обществе взаимного страхования застройщиков».
А вот в проектной декларации второго и третьего домов жилого комплекса «Пять звезд» на Яруллина указано, что договор страхования ответственности застройщика заключен с компанией «Респект». Напомним, что строительством ЖК «Пять звезд» занимается СМУ-88 Ильи Вольфсона. В проектных декларациях комплексов «Малиновка» и «Норвежский» указано, что производятся отчисления в компенсационный фонд.
Нюансы ипотечного страхования новостроек
При оформлении кредитного договора на новостройку так же как при любой ипотеке, возникает вопрос о страховании. Но для покупателей новостройки, особенно на нулевом цикле, страховка обойдется дешевле. Главное – все правильно сделать…
Классика жанра
Традиционное ипотечное страхование представляет собой «три в одном«:
Помимо страхования конструктива (банки требуют застраховать стены, перекрытия, окна, входную дверь), которое является обязательным, можно дополнительно застраховать и отделку, когда таковая появится (после ремонта). В большинстве случаев это имеет смысл, поскольку в новом доме, продающемся без отделки, как правило, делается достаточно дорогой ремонт, составляющий 20-30% от цены квартиры, а то и все 50-70% – все зависит от размаха и возможностей владельца. А отделка – это именно то, что может пострадать в первую очередь при заливах, пожарах и прочих катаклизмах. Но это дело сугубо добровольное: банк-кредитор убранство вашего жилья вовсе не интересует. А вот титульное страхование при ипотеке сейчас становится совсем необязательным, даже при ипотеке с вторичным жильем. Как признался «Собственнику» Алексей Козьмин, начальник отдела андеррайтинга страхования имущества и ипотеки страховой группы «УралСиб», банков, предъявляющих такие требования, сейчас уже меньшинство. А уж при кредитовании и страховании только что построенного жилья страхование титула и вовсе становится бессмысленным: сделок с квартирой еще не было, нарушить чьи-то права еще никто не мог, так что и посягать на право собственности заемщика тоже никто не может.
Новое дешевле
В этом, собственно, и состоит главное отличие страхования кредитной новостройки: кроме жизни заемщика, страховать как бы и нечего. Пока дом не построен, имущества как такового еще нет, нельзя застраховать даже конструктив, не то что отделку. После сдачи дома госкомиссии проходит, как правило, еще немало месяцев, прежде чем появится право собственности, которое теоретически можно застраховать, только это совершенно никому не нужно: ни заемщику, ни банку.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.
На Фонд дольщиков возлагаются обязанности по выплате возмещений обманутым соинвесторам
Москва. 28 июня. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Президент России Владимир Путин подписал закон, регламентирующий защиту прав участников долевого строительства жилья.
«На публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» возлагаются обязанности по выплате возмещения гражданину — участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему обязательства застройщика по передаче жилого помещения в многоквартирном доме, первый договор участия в долевом строительстве в отношении которого был заключен до 20 октября 2017 года, если исполнение обязательств по этому договору обеспечивалось договором страхования или договором поручительства», — говорится в сообщении, размещенном на сайте президента в пятницу.
Как отмечается, для этих целей такие договоры страхования и поручительства считаются прекратившимися досрочно. При этом страховщик (банк) сохраняет часть полученной страховой премии по договору страхования (часть полученной платы по договору поручительства), пропорциональную времени, в течение которого действовало страхование (поручительство).
Оставшаяся часть страховой премии по договору страхования подлежит передаче в Фонд защиты прав дольщиков.
Напомним, в июне Госдума и Совфед одобрили пакет законов о долевом строительстве. Первый документ, в частности, предполагает создание в регионах некоммерческих организаций (НКО) в форме региональных фондов, которые будут достраивать долгострои на средства компенсационного фонда, федерального, регионального и муниципального бюджетов.
Второй закон предусматривает передачу премий страховыми компаниями по действующим договорам страхования ответственности застройщиков в Фонд защиты прав дольщиков. Документ обязывает страховщиков в течение 40 дней со дня вступления закона в силу передать премии по действующим ДДУ в Фонд. Эти средства также будут направлены на достройку проблемных объектов. После передачи части этих средств ответственность перед клиентами несет Фонд.
Фонд защиты прав дольщиков был зарегистрирован в форме публично-правовой компании в октябре 2017 года. Застройщики обязаны перечислять в него взносы в размере 1,2% от ДДУ по всем новым объектам. Неуплата взноса является основанием для отказа в государственной регистрации договоров. В случае необходимости средства Фонда могут быть направлены на достройку проблемных объектов. Компенсационный фонд считается временным механизмом защиты прав граждан перед переходом стройотрасли на проектное банковское финансирование.
С 1 июля 2019 года российские застройщики будут обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
При этом новые правила не должны «заморозить» ранее начавшиеся стройки. Для этого определены критерии жилых проектов, которые могут быть достроены после 1 июля без перехода на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно постановлению правительства РФ, степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%, а количество заключенных договоров долевого участия в строительстве объекта должно быть не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Что из себя представляет финансирование проектного типа?
Обновленная система финансового обеспечения предполагает полный уход от былой модели ДДУ, допускает целевое предоставление кредитов застройщикам по всем предлагаемым новостройкам.
Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).
При этом сделка имеет такой вид:
- Покупатель инвестирует свои активы в строительство дома.
- Банковская организация сосредотачивает финансы на обособленном специальном счете.
- Застройщик оформляет в финансово-кредитном учреждении целевую ссуду на возведение здания.
- По факту сдачи дома в эксплуатацию активы со специального счета автоматически переходят застройщику, тогда как покупатель получает в свое распоряжение новую недвижимость.
Согласно обновленной схеме активы физических лиц, аккумулированные на строительные работы, будут находится на особых счетах эскроу. В целом, это спецсчета условного типа, открывающиеся до момента наступления некоторых конкретных условий, в рассматриваемом случае — до момента сдачи дома в эксплуатацию.
До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.
До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2021 году. 25 декабря 2021 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.
Согласно этим изменениям:
- с 1 июля 2021 года счета эскроу по закону стали обязательными для всех застройщиков, за исключением тех, кто имеет ранее начатые проекты высокой степени готовности. Это послабление было введено для самых крупных застройщиков, чтобы не обрушить строительную отрасль. Критерии и период отсрочки определяет Правительство РФ. Местный орган власти, ответственный за вопросы долевого строительства, должен проверить соответствие застройщика установленным критериям и выдать специальное разрешение. На его основе застройщик вправе достроить дом по старым правилам финансирования;
- приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
- уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.
Особенности передачи объекта
Законодательный акт №1732 (от 30.09.22) продлевает до 30.06.23 действие особых условий передачи готового объекта участникам долевого строительства.
В частности, продолжают действовать такие нормы, как:
- сроки передачи отдельной квартиры могут быть изменены по соглашению сторон без внесения изменений в проектную декларацию;
- требования по уменьшению стоимости в случае возникновения дополнительных расходов у дольщика на устранение недостатков строительства должны быть удовлетворены в течение 10 дней;
- при нарушении дольщиком сроков внесения платежей, неустойка не начисляется;
- при расчете убытков согласно ФЗ № 214 (ст.10) убытки, нанесенные в этот период, не учитываются;
- в случае расторжения ДДУ ФЗ № 214 (ст.2, 6, 9) проценты не насчитываются;
- все финансовые санкции, которые должны быть применены к застройщику согласно этим пунктам, будут отсрочены на 30.06.23.
При этом, если с июня 2023 года будут опять внесены изменения в нормативные акты, регулирующие долевое строительство, то взыскание с застройщика может быть опять отсрочено.
О передаче жилья военных семьям ветеранов
Региональные власти смогут передавать гражданам жилье, предназначавшееся для уволенных с военной службы, но не понадобившееся им. Соответствующий закон подписал Владимир Путин.
«Закон разрешает региональным властям использовать жилые помещения, предназначенные для уволенных военнослужащих, но не востребованные ими по разным обстоятельствам (отказ, переезд, смерть и другое), для обеспечения жильем других очередников, предоставление которым такой меры социальной поддержки предусмотрено за счет средств федерального бюджета», – говорится в пояснительной записке.
Среди тех, кому будет передаваться такое жилье, – ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, члены семей погибших (умерших) инвалидов и участников Великой Отечественной войны. Кроме того, жилье может передаваться гражданам, пострадавшим в результате радиационных аварий и катастроф, участникам ликвидации последствий таких аварий, а также нуждающимся в улучшении жилищных условий ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов.
Закон защищает от недобросовестных страховщиков
На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.
Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?
По оценкам «Российской газеты», это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.