Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый порядок: как правильно оформить протокол общего собрания собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В тех случаях, когда имелся кворум и темы, требующие безотлагательного решения, были рассмотрены и по ним установлено обоюдное мнение, подчиниться итогам заседания обязаны все совладельцы МКД, в т. ч. те лица, которые не присутствовали на референдуме.
Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса собрание в многоквартирном доме может проходить несколькими способами:
- В очной форме. Это обязательное мероприятие, которое проводится минимум раз в год. Возможно проведение и внеочередного собрания по инициативе любого из владельцев помещений в доме. При недостаточном кворуме, оно признается несостоявшимся и переносится на другую дату. О дате, времени и месте заседания должны быть извещены все жильцы в письменном виде заранее, не менее чем за 10 календарных дней.
- В очно-заочной форме. Вопросы дня жильцы могут обсудить и при личном присутствии, а проголосовать уже заочно. Для этого совместно определяется адрес, где будут собираться письменные бланки голосования.
- В заочной форме. Жилищный кодекс предусматривает проведение собрания и без личного присутствия жильцов в одно время в одном месте. Проголосовать по вопросам повестки дня можно и в заочной форме. Этот способ также удобен, если очное собрание не состоялось. Для того, чтобы провести такой опрос собственников, необходимо инициаторам направить каждому письменное уведомление, где обязательно должна содержаться информация о способе передачи голоса и даты, до которой нужно его подать. Затем собственник помещения заполняет форму обратной связи с указанием ФИО, номера, площади квартиры и реквизитов документа, подтверждающего право владения, а также проголосовать за, против или воздержаться от принятия решения. Передается документ по адресу, указанному в уведомлении. В назначенную дату голоса суммируются. Если какой-либо подан позднее, то останется неучтенным в кворуме.
Алгоритм проведения собрания
Чтобы соблюсти законность интересов собственников жилья, при проведении собрания следует придерживаться определенных пунктов.
- Собрание организуется по инициативе. Ежегодные проводятся во 2 квартале года после отчетного. Внеочередное может состояться по инициативе управляющей организации, правления ТСЖ (если оно выбрано), любого из собственников.
- Подготовка и оповещение. Сначала необходимо определиться с перечнем вопросов, выносящихся на повестку дня, определить председателя, секретаря собрания, а также счетную комиссию. Затем оформить ряд документов:
- информационное сообщение,
- реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме,
- формы, где будут отражены вопросы для голосования и решение,
- бланки протокола.
Абсолютно все владельцы помещений должны быть извещены заранее о предстоящем собрании в срок не менее 10 дней. Способ оповещения может быть любым: объявлением на видном месте, вручением под роспись, заказным письмом. В нем должно быть изложено, где и когда планируется проведение, вопросы повестки дня и материалы, подготовленные для жильцов. Если выбрана форма заочная, то обязательно указывается дата окончания приема голосов и адрес.
- Проведение мероприятия. При очной форме происходит регистрация присутствующих. Если кворум имеется, приступают к обсуждению оговоренных ранее вопросов, изменять повестку дня нельзя. При заочной форме сдаются заполненные бланки.
- Оформление результатов в виде протокола.
- Оповещение собственников о принятом решении.
Причины для признания нелегитимным протокола
В то же время, если решение, прописанное в бюллетене собрания, не устраивает, а также есть подозрения на ущемление прав граждан, оформляется иск в судебное ведомство. По результатам заседания будет принят соответствующий вердикт.
Срок опротестования решения составляет полгода.
Потратив время, можно разобраться с правилами заполнения разных видов протоколов. Намного сложнее собрать необходимое количество граждан. В случае недобора голосующих, вопросы считаются нерешенными, а результаты референдума недействительными.
Как организуется собрание собственников жилья?
Собрания бывают плановыми и внеочередными. За проведение первых отвечает орган управления, а организатором внеочередных может стать любой владелец жилого или нежилого помещения в доме.
О собрании всех жильцов нужно предупредить письменно не позднее 10 дней до его начала. О первом мероприятии (при заселении нового дома или смене УК) владельцев квартир уведомляют заказными письмами, о последующих – электронными рассылками и объявлениями: на сайте ТСЖ, информационных стендах внутри подъездов и других местах свободного доступа. Предпочтительный способ оповещения выбирается и протоколируется на самом первом общедомовом собрании.
Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ вообще не содержит упоминаний о счетной комиссии, в большинстве протоколов общих собрания собственников имеются сведения о выборах членов счетной комиссии. На наш взгляд, учитывая отсутствие в ЖК РФ императива, избрание такого органа (постоянно действующего или временно созданного) как счетная комиссия не является обязательной процедурой. То есть отсутствие счетной комиссии само по себе не влечет признание итогов голосования недействительным. Ведь в случае обжалования решения общего собрания, суд все равно даст оценку правильности подсчета голосов, вне зависимости от того, кто считал: счетная комиссия или сам инициатор собрания.
Другое дело, когда избрание счетной комиссии является обязательным на основании ранее принятого решения общего собрания собственников. Общее собрание может утвердить и регламент, или положение о счетной комиссии, установить порядок избрания, срок действия, полномочия и т.д. В этом случае отсутствие счетной комиссии и подсчет голосов иными лицами будет являться нарушением процедуры проведения общего собрания. Хотя опять же, если при указанных обстоятельствах кворум, тем не менее, был и решения приняты большинством собственников, сочтет ли суд данные нарушения процедуры существенными и влекущими признание решения собственников недействительными – большой вопрос.
Формулировка повестки собрания
Иногда можно встретить в повестке дня собрания такие пункты, как «разное», «текущие вопросы» и тому подобное. Такие пункты повестки, разумеется, не несут в себе никакой смысловой нагрузки и только на собрании собственник может узнать, что на самом деле под «разным» имелось ввиду «повышение зарплаты дворнику» или, к примеру, «введение запрета на распитие спиртного во дворе дома».
Напомним, что в сообщении о проведении собрания, которое собственник получает не менее чем за 10 дней до проведения собрания, указываются все вопросы повестки собрания. Указание в сообщении на «разное» не раскрывает собственнику, что под этим скрывается и чтобы не провоцировать граждан на обжалование принятых решений на общем собрании собственников, рекомендуем уже в сообщении и в последующем итоговом протоколе приводить более конкретные формулировки повестки дня собрания.
- Рекомендуем по теме: Общее собрание собственников многоквартирного дома. Порядок проведения, судебная практика
Протокол собрания собственников жилья
Чтобы принятые решения обладали в дальнейшем юридической силой, мало провести собрание. Необходимо ещё грамотно оформить протокол ОСС. Он представляет собой итоговый документ заседания, фиксирующий в себе его результаты. Оформляется он в письменной виде и подписывается уполномоченными лицами.
Определяя, как правильно оформить подобную документацию в 2019 году, следует отметить, что универсального общеобязательного формата протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, не существует. Однако, несмотря на то, что форма протокола свободная, есть сведения, написать которые в документе нужно обязательно. Так, в нём пишется:
- название;
- дата и номер;
- время и адрес проведения совещания;
- какого типа собрание собственников и его форма (очного или заочного голосования собственников);
- содержательная часть (рассматривающее вопросы по общедомовым делам, итоги голосования всех жильцов);
- место хранения бумаги;
- приложения;
- подписи.
Порядок правильного оформления протокола общего собрания собственников помещений МКД
Перед составлением протокола важно понимать, что четких регламентированных требований к его нет, и никто не обязан создавать строго по каким-либо рамкам. Поэтому порой возникают вопросы о правомочности внесения в документ определенных сведений.
Однако в Приказе Минстроя и ЖКХ No 411/пр от 31 июля 2014 г. содержится пример протокола общедомового собрания собственников для каждой из форм. Составлять точь-в-точь не обязательно, ведь образец опубликован в виде примерного шаблона. Он может быть дополнен или скорректирован по собственному желанию. Но часто именно он принимается за стандарт.
Структура бланка документа включает такие пункты, как:
- Реквизиты (указываются дата, адрес проведения, форма, номер протокола при регистрации)
- Вступительная часть. В ней указываются:
- инициаторы встречи и информация по ним;
- сведения о Председателе, секретаре и составе счетной комиссии;
- перечень голосовавших, зарегистрированных в список;
- общая площадь дома;
- общее количество голосов жильцов;
- повестка собрания.
Требования к оформлению и бланку
До 2015 года протокол собрания жильцов многоквартирного дома был обычным документом без юридической силы. Но благодаря ФЗ №176 от 29 июня 2015 года, он признан официальным. Это означает, что его используют при решении ряда вопросов для подачи в государственные органы.
Правильное оформление документа – обязательное условие. Унифицированной формы протокола собрания нет, но при составлении соблюдают требования Приказа №937/пр от 25 декабря 2015 года. Они следующие:
- Его оформляют не позднее 15 дней после проведения мероприятия.
- Оформляет протокол только секретарь, выбранный на первом собрании (или переизбранный после).
- Протокол составляют с указанием необходимых реквизитов, подписями и т. д.
Чем подтверждается факт непроведения ОСС и подложности протокола?
Тот факт, ОСС не проводилось, и подложность протокола/решений собственников подтверждается:
- приговором либо постановлением следственных органов, из которого усматривается подделка протокола;
- показаниями свидетелей, которые пояснили суду, что о проведении собрания они не извещались, участия в нем не принимали;
- подделкой подписи председателя, секретаря, собственников квартир в протоколе общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме;
- непредставлением суду подлинника протокола общего собрания;
- показаниями собственника жилого помещения, который пояснил суду, что подпись в протоколе выполнена не им, инициатором собрания он не выступал, собрание не проводил, участия в нем не принимал;
- представлением листа регистрации собственников, в котором не указана как дата составления, так и приложением к какому собранию собственников и по каким вопросам он является.
К сожалению, до настоящего времени законодательно не установлена форма протокола общего собрания собственников помещений в МКД.
Когда протокол может быть признан недействительным
Протокол может быть оспорен согласно п.6 статьи 46 ЖК РФ и признан недействительным если:
- нарушен порядок и сроки оповещения о месте и времени прохождения мероприятия, и о вопросах повестки;
- нарушена правомочность кворума;
- неверно составлено информационное сообщение;
- является невозможным должным образом ознакомиться с необходимой информацией для принятия решения собственником помещения;
- удостоверение полномочий собственников проведено ненадлежащем образом;
- нарушен порядок подсчета голосов владельцев помещений при голосовании, включая лиц, владеющих правом на долевую собственность на помещение, включая собственников комнат коммунальных квартиры;
- нарушены правила документирования решения на совещании, в основном это касается бюллетеней заочного голосования;
- неверно дана информация о количестве голосов, принадлежащих собственнику помещения.
Алгоритм проведения собрания
Запомните! Для соблюдения законных интересов собственников жилых помещений, когда проводится собрание, требуется придерживаться следующего алгоритма:
- собрания проводятся по инициативе собственника. Ежегодные собрания проводятся во 2 квартале года следующего за отчетным годом. Внеочередные собрания проводятся по инициативе собственников жилья или управляющей компании,
- оповещение и подготовка. Подготовка перечня вопросов, по которым необходимо принять решение, сформулировать повестку дня, назначить председателя, секретаря и счетную комиссию. Затем оформляется извещение или информационное сообщение, в которое включаются эти сведения. Готовится перечень (реестр) всех собственников жилых помещений в доме. Подготовка форм, где отражаются вопросы, по которым проводится голосование и решение. И заключительным документом создается бланк протокола. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны быть правильно извещены в срок не позднее 10 дней до дня предстоящего собрания. Способы оповещения:
- объявление в месте общего пользования, к которому имеют доступ собственники,
- вручение под подпись,
- направление заказным письмом.
- в оповещении излагаются дата, место и время проведения собрания, вопросы и иные материалы, которые подготовили жильцы многоквартирного дома. В случае заочной формы собрания еще устанавливается окончательная дата приема голосов и адрес, по которому они принимаются,
- проведение собрания. В случае выбора очной формы проведения требуется организовать регистрацию собственников, которые присутствуют на собрании. Если присутствует более 50% собственников жилья (кворум), тогда приступают к обсуждению вопросов, указанных в повестке дня. Обратите внимание, что изменение повестки недопустимо. В случае заочной формы собрания сдаются бланки, которые заранее были заполнены собственниками,
- оформление окончательных результатов и включение их в протокол,
- оглашение результатов голосования и принятого решения.
Оплата ЖКХ услуг, если не проживаешь в квартире.
Если собственник отказывается присутствовать на собрании, это значит, что он обязан будет подчиниться решению, которое будет принято на собрании.
В случае его категорического несогласия с результатами проведенного голосования он вправе обжаловать решение через суд. Но в таком случае требуется доказать нарушение прав или требований Жилищного кодекса РФ. А, рассмотрев все материалы дела, суд примет окончательное решение.
Как правильно составить протокол?
Как составить протокол собрания жильцов многоквартирного дома? Перед началом собрания требуется установить наличие или отсутствие кворума. Для этого членами счетной комиссии проводится подсчет участников, принявших решение участвовать в заседании.
Суммарное количество жилплощади, приходящейся на долю участвующих граждан, должно составлять свыше 50% от общей площади многоквартирного дома. Данная информация фиксируется в листе регистрации, который после завершения мероприятия прикладывается к материалам заседания.
Ведение и заполнение протокола поручается секретарю и председательствующему на собрании. Данные ответственные лица должны быть выбраны голосами присутствующих участников из кандидатур, предложенных самими жильцами.
На практике, в каждом многоквартирном доме имеются инициативные граждане, готовые на постоянной основе участвовать в процессуальном оформлении результата заседаний.
Как созвать собрание обычному человеку
объявления о проведении собрания собственников жилья бесплатно в формате word
Заметьте! На законодательном уровне установлено, что право на проведение собрания собственников жилья имеет любое лицо, имеющее право собственности.
Например, если один собственник постоянно мучается от перепадов напряжения, а также имеется несколько жильцов, которые страдают этой же проблемой. Первоначально необходимо обратиться в управляющую компанию, которая обслуживает ваш многоквартирный дом, и сообщить о желании провести собрание собственников жилья.
Все, что необходимо, они уже сделают. Управляющая компания должна уже составлять реестр собственников жилья, ознакомить всех жильцов о дате, времени и месте предстоящего собрания собственников жилья.
Со стороны самих инициаторов собрания уже все выполнено, необходимо только составить повестку дня и примерный план с вопросами, которые необходимо обсудить.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении собрания собственников жилья:
Жалоба на управляющую компанию в Жилищную инспекцию.