Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Документы для покупки квартиры с использованием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Шаг первый: выбрав квартиру, составляем договор
Существенное условие договора — предмет, то есть описание объекта сделки. В тексте соглашения укажите кадастровый номер, адрес, площадь. Если в договоре не будет необходимых для идентификации квартиры сведений, договор будет считаться незаключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Обязательно должны быть прописаны:
· цена продаваемого имущества, согласованная сторонами (отдельно сумма, погашаемая материнским капиталом);
· сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением в силу разных оснований;
· порядок и сроки расчетов по сделке.
Договор заключается в простой письменной или в нотариальной форме, удостоверение сделки нотариусом может быть предусмотрено участниками сделки, а в ряде случаев является обязательным: при покупке долей квартиры, в случае, если продавец — несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин. В договоре можно сразу распределить доли будущих собственников квартиры либо впоследствии обратиться к нотариусу, чтобы оформить соглашение о выделе долей детям и каждому из родителей.
Какие бумаги нужны, чтобы использовать материнский капитал на покупку квартиры
Какой бы способ приобретения недвижимости вы не выбрали, необходимо собирать документы. Сделка требует наличия:
- паспорта матери или отца (если он единственный родитель);
- сертификата о праве на господдержку;
- выписки о введении жилплощади в собственность;
- нотариального обязательства;
- удостоверения личности второго супруга (при оформлении только на одного человека);
- справки о смерти матери (если отец – заявитель);
- свидетельства о браке;
- сведений об оставшейся (неуплаченной продавцу) сумме при ее наличии;
- заявления о применении денег из Пенсионного фонда.
- Если после получения и использования маткапитала на покупку квартиры появился еще один ребенок, нужно ли давать ему долю?
Да, если рождение произошло до составления нотариального обязательства.
- Можно ли маткапиталом покрыть расходы на постройку дома?
Да, причем теперь возведение разрешается на садовых участках, а не только в зоне индивидуального жилищного строительства.
- Можно ли с помощью МК сделать ремонт в уже имеющемся жилье?
Выделение долей детям
Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте. По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.
Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.
Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.
Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке
Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.
Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.
Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.
Услуги нотариуса по материнскому капиталу
Средства МСК не являются собственностью супругов, несмотря на то, что получены в браке. К общему имуществу не относятся денежные выплаты, имеющие целевое назначение, они не подлежат разделу в случае развода. Основная цель выдачи сертификата на маткапитал — поддержка несовершеннолетних детей.
Из всех разрешенных направлений использования МСК, самое популярное, но не самое простое — покупка (строительство) жилья. Это предполагает прохождение нескольких этапов.
- Мать, родившая детей, (в случае ее смерти — отец) получают в Пенсионном фонде сертификат. На этом этапе услуги нотариуса требуются только в случае, если в ПФР обращается их представитель (нужна нотариальная доверенность), или заявление с документами высылается по почте (необходимо их нотариальное удостоверение).
- Распоряжение материнским капиталом. На данном этапе владелец сертификата обращается в Пенсионный фонд с заявлением и другими необходимыми документами. Если МСК тратится на приобретение жилья, до 12 марта 2020 года также требовалось представить обязательство по материнскому капиталу от нотариуса, в котором владелец сертификата обещал выделить доли в жилом помещении детям (подробнее об этом будет сказано ниже).
- Приобретение квартиры в долевую собственность всех членов семьи. В случае договора купли-продажи, он должен быть нотариально удостоверен, как и любые сделки с недвижимостью, предполагающие разделение на доли. При покупке жилья в ипотеку, строительстве — выделение детских долей происходит позднее, после ввода объекта в эксплуатацию или снятия обременения с жилого объекта. При этом у нотариуса составляется соглашение о распределении долей по материнскому капиталу и представляется в органы Росреестра для регистрации прав собственности.
Чаще всего проблемы с недвижимостью, купленной с использованием средств МСК, возникают при ее продаже или разделе в случае развода родителей. Чтобы гарантированно избежать их, необходимо строгое соблюдение закона на всех этапах использования материнского капитала. Нотариальное удостоверение сделок помогает защититься от возможных рисков.
Регистрация жилого помещения в Росреестре
Любой из оформленных документов: договор дарения или соглашение — являются основанием для регистрации в ЕГРН перехода права собственности на приобретенное жилье. С 2019 года для этого не обязательно обращаться в орган Росреестра или МФЦ.
По действующему порядку при удостоверении сделки с недвижимостью, влекущей переход права от одного собственника к другому, нотариус направляет заявление и документы в регистрационный орган по каналам электронной связи. Поскольку нотариально удостоверенные сделки не подлежат вторичной проверке, регистрация производится в течение одного дня. Нотариус получает выписку из ЕГРН на свой электронный адрес и передает сторонам сделки. По желанию заявителей он может распечатать документ и удостоверить его соответствие электронной форме.
В нашей нотариальной конторе в любое время можно получить консультацию нотариуса по оформлению сделки с материнским капиталом, удостоверить факт распределения долей детям, передать документы на переход права собственности в Росреестр. График работы — ежедневный, в будние дни до 21.00, в выходные — до 20.00 вечера. Контора расположена в центре Москвы, около станций метро Чеховская, Тверская, Пушкинская. Записаться на прием можно по телефону или с помощью формы на сайте.
Таким образом, законодательно разрешено использовать маткапитал на участие в долевом строительстве. При оформлении ипотечного займа первоначальный взнос, да и в общем компенсирование из финансов капитала разрешено использовать до достижения ребенком трехлетнего возраста. Однако при возведении усадьбы своими силами рассчитывать на компенсацию возможно исключительно после исполнения ребенку 3-х лет. Преимущества участия в долевом строительстве очевидны, но есть и большие риски, которые могут оставить дольщиков совсем без ничего.
Для оформления следует пройти ряд этапов, начиная от выбора застройщика и месторасположения дома и квартиры, заканчивая обращением в Пенсионный Фонд с целью получения финансов. По истечении месячного срока ПФР принимает решение удовлетворить просьбу или отказать. В последнем случае заявителю направляется мотивированный отказ.
При составлении соглашения следует быть предельно внимательными. А лучше всего попросить дубликат документа и отправиться с ним в юридическую компанию. Профессиональный юрист поможет оговорить все неточности и по желанию составит новый документ.
Как нельзя использовать материнский капитал
Есть определенные ограничения, которые закон накладывает на использование средств МК:
-
Осуществляя выплаты по ипотечным кредитам, нельзя средствами МК погашать пени, штрафы, неустойки – все эти выплаты могут погашаться только личными деньгами, государственными средствами можно выплачивать лишь тело кредита и проценты.
-
Полностью запрещены мнимые сделки, в результате которых порядок использования жилья, это одна из мер противодействия обналичиванию МК. Дальнейшая судьба объекта недвижимости проверяется ПФР, и попытки таким образом обналичить средства, выделяемые государством, могут привести на скамью подсудимых, а договор будет признан недействительным.
-
Если семья хочет приобрести жилье у своих родителей, то договор может быть признан ПФР только в том случае, если родители полностью передают права на свои доли в квартире.
Способы участия в долевом строительстве
Участие в долевом строительстве является одним из приемлемых вариантов для улучшения жилищных условий для среднестатистической российской семьи с детьми. Цена такой квартиры может быть ниже рыночной (до 30%). Для жителей большинства регионов это значительная сумма.
Важно! Жилое помещение, которое приобретается с расходованием средств капитала, должно располагаться на территории Российской Федерации.
Суммы, содержащейся в сертификате, не хватит для заключения договора на долевое строительство. Поэтому можно рассмотреть несколько вариантов:
- Владелец сертификата добавляет собственные денежные средства до суммы, предусмотренной договором.
- При отсутствии накоплений можно добавить к сертификату денежные средства от продажи жилья.
- Использование сертификата в качестве первого взноса при заключении договора ипотечного кредитования.
- Покупка квартиры в рассрочку по согласованию с другой стороной договора.
Выбор варианта производится исходя из возможностей владельца сертификата. Однако закон ограничивает право использования капитала для таких целей. Только в случае с кредитным договором можно распорядится им в любое время. Другие ситуации предусматривают достижение ребенком 3 лет.
Тонкости получения помощи для покупки жилья в строящемся доме
По законодательству РФ на маткапитал вправе рассчитывать все семьи, в которых родилось больше 1 ребенка. Главный недостаток — ряд ограничений в применении средств. В частности, граждан РФ интересует вопрос о возможности получения маткапитала в до 3 лет с момента появления ребенка на свет. Это возможно в том случае, когда деньги направляются на выплату аванса по ипотеке, подразумевающей покупку недвижимости по ДДУ. Такое правило указано в ФЗ под номером 256, статье 7.
Причина в том, что ипотечный кредит оформляется на продолжительный период, да и сама недвижимость находится на этапе постройки. Как результат, родителям не нужно ждать исполнения ребенку трех лет. Имеющуюся сумму можно сразу направить в качестве авансового платежа.
Что касается остальных вариантов применения маткапитала по ДДУ, они доступны лишь спустя три года с момента рождения малыша. Это значит, что до достижения этого возраста ребенком родители не имеют права реализовать недвижимость и купить жилье по ДДУ.
Стоит отметить, что переуступка прав на жилье в строящемся доме также недоступна до исполнения ребенку 3-х лет. Это связано с тем, что в процессе сделки покупается не недвижимость, а переуступка.
Условия покупки квартиры за материнский капитал
ПФР примет положительное решение и разрешит использовать материнский капитал, если:
- Объект недвижимости находится на территории РФ и соответствует всем техническим и санитарным нормам
- В заявлении указано, что целью покупки является улучшение жилищных условий
- Покупается отдельный жилой объект (иногда можно купить долю в квартире, но она должна давать семье полное право собственности над жилым помещением)
- Если квартира находится в строящемся доме, то дом должен быть готов более чем на 70%
- Владелец сертификата должен написать обязательство и заверить его у нотариуса, что оформив собственность в течение 6 месяцев, он выделит долю в квартире для супруга и всех детей
Действия по ипотеке при разводе
Трудности могут возникнуть в процессе деления ипотечного жилья. Договор с кредитором заключался при условии, что оба супруга отвечают по обязательствам (один как заемщик, другой – созаемщик). Развод существенно изменяет условия кредитного договора, и банк может потребовать погасить долг досрочно. Кстати, такое решение было бы самым простым. Но не всегда имеется возможность найти сумму, равную остатку кредита.
Если погасить ипотеку досрочно не представляется возможным, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:
- При разводе в резолютивной части искового заявления поставить вопрос раздела долга. При удовлетворении требования кредитор должен составить отдельный график платежей на каждого из заемщиков, по которым будет осуществляться дальнейшее погашение. На практике это практически невозможно. Банки неохотно переоформляют графики, предпочитая требовать досрочный возврат.
- Взять кредиты каждому из супругов. Полученные средства направить на погашение остатка по ипотеке, освободив квартиру от ограничения в виде залога. В результате у каждого будет свое отдельное обязательство по новому кредиту.
- Погашение по имеющемуся графику по договоренности сторон (письменной или устной). При этом объектом раздела квартира выступать не будет.