Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Куда вложить деньги, чтобы получать ежемесячный доход». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт на улучшение;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка;
- Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).
Чтобы определить рыночную стоимость коммерческой недвижимости, специалисты выполняют комплексный и многоуровневый анализ с учетом множества факторов. Процедура оценки проводится поэтапно.
- Первый этап включает переговоры заказчика с оценщиком. Это необходимо для заключения договора о сотрудничестве. На данном этапе ставятся задачи, обсуждаются возможные трудности, а также учитывается взаимный интерес. Касаемо договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что документ должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
- Второй этап – предоставление заказчиком пакета документов для проведения анализа. После ознакомления с перечнем, специалист может сократить или расширить список необходимых бумаг.
- Третий этап предполагает визуальный осмотр коммерческой недвижимости. Специалист выезжает на место, фотографирует и составляет акт осмотра. В случае, когда доступ к объекту ограничен, например, в процессе судопроизводства, заказчик вправе отказать оценщику в проведении этой процедуры.
- Заключительный этап – составление отчета на основании полученных данных.
Мы подготовили много полезных публикаций, посвященных приобретению и использованию коммерческих объектов. Из них вы узнаете:
- Можно ли жилую недвижимость перевести в коммерческую и как грамотно осуществить перепланировку?
- Как найти удачный объект и есть ли смысл вкладывать деньги в его строительство?
- Какие налоги обязан оплачивать собственник?
- Как правильно воспользоваться доверительным управлением?
Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
| Тип | Цена в Q1 2021, руб. за кв. м | Цена в Q2 2021, руб. за кв. м | Цена в Q3 2021, руб. за кв. м | Цена в Q4 2021, руб. за кв. м | Цена в январе 2021, руб. за кв. м | Динамика за год |
| Помещение свободного назначения | 36 190 | 35 000 | 35 156 | 37 000 | 37 500 | 4% |
| Производственное помещение | 8 333 | 8 000 | 8 056 | 8 496 | 8 571 | 3% |
| Гостиница | 46 600 | 44 500 | 45 000 | 47 059 | 47 697 | 2% |
| Офисное помещение | 50 012 | 49 630 | 49 000 | 50 000 | 50 185 | 0% |
| Складское помещение | 9 764 | 9 091 | 9 000 | 9 355 | 9 810 | 0% |
| Помещение общественного питания | 42 000 | 39 830 | 41 667 | 41 136 | 41 429 | -1% |
| Торговое помещение | 48 569 | 44 330 | 44 396 | 47 000 | 47 170 | -3% |
| В целом | 36 935 | 34 850 | 34 884 | 36 486 | 37 273 | 1% |
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
Отчет и его составляющие
Итоговый документ включает исключительно точные данные и не допускает двоякого толкования. Отчет формирует специалист, который является членом Российского общества оценщиков.
Опираясь на вторую часть в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ, информация, отображенная в готовом отчете, актуальна в течение полугода от даты его составления.
По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников
Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.
Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.
Купить и сдавать – это выгодно?
С точки зрения «диванного» инвестора доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду должна быть как минимум выше, чем проценты по банковскому вкладу – их обычно принимают за стандарт доходности (самый простой инвестиционный инструмент, к тому же почти без рисков). А доходность от аренды определяется несколькими параметрами:
- стоимость покупки недвижимости;
- средняя стоимость аренды;
- уровень вакантности (процент незанятых площадей) и, соответственно, процент загрузки площадей;
- периодические расходы на ремонт и обслуживание.
Соответственно, чистый доход от сдачи помещения в аренду (сумму фактической арендной платы за год минус текущие расходы) нужно сравнивать со стоимостью покупки недвижимости – так можно получить доходность.
Ориентироваться можно на разные показатели – вклады сейчас приносят 5-6% годовых, поэтому доходность аренды должна быть не ниже (а учитывая риски – значительно выше).
Как рассказали опрошенные нами эксперты, коммерческая недвижимость действительно может приносить достаточно высокую доходность – больше, чем можно заработать от сдачи жилья в аренду:
- : средняя доходность от коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге – 10-15% годовых против 5% годовых от аренды жилья (если брать в расчет именно текущую стоимость жилья, а не цену покупки). Но нужно учитывать возможные проблемы с арендаторами – некоторые из них могут оказаться финансово несостоятельными, и отказаться платить за аренду, требуя «каникул»;
- , что на сдаче в аренду офисов можно заработать вдвое больше, чем на аренде жилья – 8-12% годовых против 4-6%. Но при этом сдавать коммерческую недвижимость сложнее – это и периодический ремонт, обслуживание сетей, и многие другие расходы, которые придется оплачивать постоянно и не получится снизить, даже если арендаторов не будет вообще;
- – можно переделать офис в пространство для коворкинга с минимумом затрат, и сдать его фактически по частям. Риски будут минимальны – от владельца потребуется инвестировать 30-40 тысяч рублей в отделку, и эти деньги окупятся быстро (но только при условии, что владелец привлечет к делу специализированную компанию.
Правда, стоит понимать, что речь может идти о совершенно разных помещениях – если разные квартиры не очень отличаются друг от друга (разница между «хрущевкой», новостройкой и апартаментами), то коммерческая недвижимость может быть абсолютно разной. Это может быть складское помещение в промзоне, часть офисного центра, квартира на первом этаже с отдельным входом, здание магазина у дома, торговая точка на рынке и многие другие варианты. Соответственно, стоимость покупки, арендные ставки и вообще подходы к сдаче в аренду разных помещений отличаются достаточно сильно.
Наконец, можно выкупить помещения в торговом центре – хоть это, скорее всего, будет небольшой ТЦ с невысокими арендными ставками. Например, в одном из ТЦ в Москве (Чертаново-северное) можно купить торговые помещения:
- 40,5 квадратных метра на 1 этаже – за 13,3 миллиона рублей;
- 44,2 квадратных метра на 2 этаже – за 7,7 миллионов рублей;
- 477,5 квадратных метров на 1 этаже – за 150,9 миллионов рублей.
Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
На недвижимость всегда есть спрос, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. Разберёмся, какие достоинства и недостатки имеют инвестиции в недвижимость.
Плюсы
- Стабильность. Жилые и коммерческие помещения при правильном подборе пользуются спросом.
- Пассивный доход. Чтобы получать прибыль с купленной квартиры, не нужно много усилий.
- Минимальные риски. Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.
- Рост цены. На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.
- Многовариантность инвестиций. Есть разные варианты, как получить прибыль: сдавать посуточно или на долгий срок, перепродать, разделить на мелкие сегменты и другие.
Минусы
- Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна внушительная сумма.
- Долгая окупаемость. Недвижимое имущество начнёт приносить доход сверх стоимости через 5–10 лет.
- Дополнительные расходы. Сюда входят коммунальные услуги, капитальный ремонт и налог 13% от суммы сделки.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Основные факторы, на которые следует обратить внимание при выборе объекта инвестирования, — перспективность локации проекта (что могут открыть в районе в ближайшее время), его транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и сами характеристики комплекса (архитектура, дизайн общественных пространств, благоустройство придомовой территории и т. д.). И если последние могут быть рассмотрены по остаточному принципу, то та же близость к метро/остановкам общественного транспорта, наличие магазинов, школ и детских садов в районе всегда подкупают и будут востребованными.
Важную роль также играет и планировка квартиры. «Для сдачи в аренду, к примеру, наиболее оптимальным вариантом может быть студия, функциональная однокомнатная квартира или одно- и двухкомнатные квартиры евроформата с объединенными зонами кухни и гостиной», — рассказывает Игорь Сибренков.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)
Покупка паев — идеальный выход для тех, кто хочет инвестировать в коммерческую недвижимость, но при этом хочет избежать ненужных рисков. Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды характеризуют стабильная прибыль, низкий порог вхождения и возможность делать вложения в крупные объекты (ТЦ, БЦ, МФК и пр.). Условием является покупка паев, специальных долей имущества ПИФа — от самого инвестора требуется только выбрать актив и заниматься управлением объекта после покупки. При этом экономится немало средств, т.к. не требуется уплата налогов и всех расходов на эксплуатацию помещения.
Приобрести пай в ПИФе может практически любой инвестор — сумма вложений здесь начинается от 1 миллиона руб. А доходность с такого вложения достигает 12-13% годовых. Конечно, некоторые риски присутствуют и в этом случае, но зависят они в основном от самого управляющего капиталом и его знания рынка недвижимости. Важно учитывать такие моменты, как экономическая ситуация на рынке, сезонность, наличие кризисных моментов, курс валют и т.д.
РАД: «За три квартала мы увидели два противоречащих друг другу тренда»
Павел Жирунов, заместитель генерального директора по региональному развитию Российского Аукционного Дома, представил свое видение современного российского рынка. В первую очередь, он отметил: кризис, который разразился в российской экономике в 2022 году, вызван не экономическими причинами, а внешними. Страну, по сути, отсекли от всех рынков. Поэтому в первом и втором квартале года совершалось множество спонтанных покупок: люди стремились сохранить свои деньги. Вкладывались, по наблюдениями РАД, в жилую и коммерческую недвижимость, реализовался отложенный спрос на дорогостоящее движимое имущество (автомобили, дорогая техника).
Этот период турбулентности продлился до конца II квартала. Начиная с III квартала, эксперты видят возврат к среднесрочным инвестициям. Павел Жирунов рассуждает:
— К этому времени люди уже оценили риски и сформировали для себя представление о дальнейшем развитии. Начали рассматривать покупку тех или иных объектов недвижимости на среднесрочную перспективу. Во-первых большим спросом пользуются земельные участки. Причем не в спекулятивных целях, а с целью реально развивать сельхозпереработку, промышленные предприятия, логистический сектор. Во-вторых, высок спрос на стрит-ретейл (тут все по классике: «красные линии», хороший пешеходный трафик, площадь объекта до 200 кв.м). Люди понимают, что свой небольшой магазин, где будут продаваться продукты и сопутствующие товары, позволит не просто вернуть инвестиции, но и заработать. В-третьих, жилая недвижимость — правда, она продается хуже. Думаю, это связано с тем, что ни первичное, ни вторичное жилье не дешевеет. И это сильно сдерживает рынок: в масштабах страны спрос на жилье упал на 35 — 40%, и примерно в такой же цифре выросло предложение. В-четвертых, активно торгуется сегодня еще одна категория — дорогое движимое имущество. Например, автомобили — даже подержанные пользуются огромным спросом. Недавно наши коллеги из Нижнего Новгорода выставляли на продажу 45 автомобилей, на них было подано более 2 тысяч заявок.
Эксперт Российского Аукционного Дома отмечает генеральную тенденцию дня сегодняшнего: стоимость продаваемого имущества сильно корректируется. С начала года произошло снижение в среднем на 21%, а дисконт реальных сделок фиксируется на уровне 23%. Так что правила сегодня диктует покупатель, инвестор. То есть на протяжении трех кварталов стратегия резко изменилась: от лихорадочной покупки за любые деньги до возможности огромного дисконта и инвестиций среднесрочной направленности. Спекулятивные сделки к концу года практически исчезли.
Какие риски поджидают инвестора?
Любые инвестиции предполагают риск, и вложения в недвижимость от них не защищены. В случае с коммерческой недвижимостью часть рисков – те же, что и для аренды квартир. Так, арендатора может быть сложно найти (не самое удобное расположение, неподходящий ремонт, высокая цена), он может испортить помещение или перестать платить, ссылаясь на трудности. С другой стороны, коммерческие помещения без договора сдать практически невозможно, поэтому на стороне арендодателя будет закон и возможность взыскать ущерб с компании-арендатора.
Но возникают другие риски. Например, весь 2020 год большинство арендаторов оказались в крайне сложном положении, когда им пришлось не работать больше месяца, а торговые и офисные центры вообще были закрыты. Государство же поддержало арендаторов, предоставив им право на «арендные каникулы». Это означало, что арендатор мог обратиться к владельцу недвижимости и попросить его снизить арендную плату – и тот не имел права отказаться от этого. В случае отказа арендатор шел в суд и там снижал плату в среднем вдвое по сравнению с докризисной ценой.