Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вопрос 14. Залог земельных участков.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте. Отсюда следует, что предметом ипотечного договора практически всегда являются те участки земли, которые находятся в собственности либо физических, либо юридических лиц и предоставляются для различных целей, связанных с ведением хозяйства и строительством.
Как производится взыскание на заложенные участки земли
Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.
Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.
Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения. Подобное требование действительно до 1 ноября года, в котором предусматривается исполнение ипотечного обязательства (либо его части) — если в договоре не прописана другая дата.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.
Ипотека права аренды земли
В том случае, когда возникает необходимость ипотеки зданий, сооружений, которые возведены на арендованном участке, то требуется передать права на земельный участок в виде ипотеки права аренды земельного участка. В действующем законодательстве предусмотрен специальный режим залога арендных прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Например, если участок арендован более чем на пять лет, то согласие собственника получать не нужно, будет достаточно его уведомить соответствующим образом.
Эксперты в области земельной недвижимости считают, что рынок земли в России еще только формируется. Его становление вызовет за собой расширение залоговых сделок с землей, а в частности и ипотеки под залог земельного участка. Это сопряжено с тем фактом, что сама практическая деятельность по кредитованию под залог земли возникла относительно недавно. Кроме того, в кредитных организациях земля признается низко ликвидным активом, определять ценность которого достаточно проблематично. Данный факт обуславливает достаточно низкое количество банков, предлагающих программы кредитования под залог земли.
Требования к заёмщику для получения кредита под залог земельного участка
При заключении договора залога требования к заёмщику будут существенно снижены в сравнении с ситуацией, когда кредит предоставляется без обеспечения. Банк может позволить себе несколько снизить условия, так как подразумевается, что он может вернуть долг с лица за счёт реализации предмета залога.
Это не говорит о том, что залог всегда предоставляется без отказа, без справок и поручителей, что его может получить любой безработный. Однако шанс на одобрение кредита будет гораздо выше.
Некоторые минимальные требования будут обязательными, например, возраст заёмщика, наличие гражданства, но конкретные моменты отличаются в зависимости от банка.
Деньги в долг под залог жилья можно получить при соблюдении минимальных требований. Чаще всего это возраст от 18, иногда от 21 года, оформленное право собственности на участок и наличие гражданства, а также регистрации в регионе присутствия банка. Больше условий предъявляется к земельному участку, который планируется передать в залог.
Кредит пенсионерам под залог земельного участка
Пенсионер также может оформить кредит под залог участка. Такая обеспечительная мера существенно увеличивает его шансы получить деньги, некоторые банки заключают договора даже с лицами, превышающими их возрастной ценз.
Основная причина отказа в предоставлении кредита пенсионеру — существенный возраст. Банк не хочет иметь проблемы в случае кончины заёмщика, так как придётся судиться с наследниками, взыскивать средства за счёт реализации наследственной массы, которой может вовсе не быть. Наличие залога помогает решить эту проблему, так как банк получает уверенность в наличии имущества, способного покрыть сумму задолженности.
Рассчитывать на длительный кредит не стоит. Срок будет не слишком большим, как правило, до пяти лет.
Как и где получить кредит под залог земельного участка?
Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.
По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.
Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.
Последние изменения: январь, 2018 года
Взять кредит под залог земельного участка можно в нескольких банках, а также в кредитных организациях. Но потенциальный заемщик, который хочет это сделать, сталкивается с рядом сложностей.
Все потому, что данный вид кредитования является рисковым для финансовых учреждений.
Те из них, которые готовы выдать денежные средства под залог земли, выдвигают немало требований, как заемщику, так и по отношению к залогу.
Кредиты под залог земли не входят в перечень распространенных банковских продуктов. Это объясняется тем, что такой залог является низколиквидным.
Если у заемщика возникают серьезные финансовые проблемы, и он не может выполнять свои обязательства, то найти покупателя на землю для их решения в короткие сроки удается не всегда.
Кроме того, юридическая сторона продажи земельных участков имеет много нюансов. Если банк пропустит один из них, то может вообще участок не продать.
Практически все финансовые учреждения выдвигают к земле как к предмету залога одинаковые требования, а именно:
- Земельный участок должен быть в единоличной собственности потенциального залогодателя.
- Назначением использования земельного участка должно быть строительство или ведение приусадебного хозяйства. Отдельные кредитные учреждения также принимают в залог землю сельскохозяйственного назначения.
- Если потенциальный заемщик предоставляет в залог землю, где планирует строительство, то на него также должен быть полный пакет документов. В него входит: разрешения от местной исполнительной власти, проект и договор с подрядной организацией.
- Если на участке находится строение, то в банк необходимо представить документы и на него. Стоит отметить, что в ситуации, когда здание принадлежит другому лицу, шансы получить кредит под залог земли минимальны.
Сумма кредита зависит в первую очередь от стоимости участка. Ее расчет выполняется с учетом следующих нюансов:
- Местонахождение и назначение участка.
- Наличие коммуникаций на участке или подведенных к нему.
- Наличие и состояние подъездных путей.
- Характеристика почвы (если участок имеет сельскохозяйственное назначение).
Среди множества предложений банков, особый интерес представляют кредит под залог земельного участка. Этот вид займа отличается длительностью срока и доступной процентной ставкой, которая гораздо ниже обычных займов. Однако для получения средств от банка необходимо пройти более долгую процедуру согласования и сбора большего количества документов.
Взыскание долга за счёт залога
Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.
Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.
Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.
Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.
Заем ипотечного типа рассматривается как направление объекта собственности лицом под установление обеспечения. Данный аспект гарантирует лицу, выдавшему кредит, возврат заемных средств, если вдруг он лишится финансовой состоятельности. Банковская организация взыскивает возникшую задолженность по недвижимости, при этом она реализуется с аукциона. Основным направлением выступает закрытие кредитного договора сполна. В ЗК отражен нюанс относительно обеспечения территорий, располагающихся в муниципальной собственности. Кроме того, это касается правомочий относительно арендных соглашений. Данная разновидность прав может выступать как заложенная вещь, также рассматривается как вложение гражданина в уставную процедуру.
Важным моментом является то, что гражданское законодательство отражает обеспечением по залогам предметы, имеющие ценное выражение. Также могут быть правомочия на иные виды имущества. К примеру, таковым выступает право арендатора. В правовом акте, принятом на уровне федерации, под номером 102 отражено, что лицо наделено возможностью направить предмет, являющийся объектом соглашения, в залог. В этой ситуации потребуется согласие на передачу. Оно получается от арендодателя. Здесь завершение периода действия ипотечного кредита прекращается в одно время с окончанием соглашения по аренде.
ВНИМАНИЕ !!! Исходя из вышеперечисленного, можно указать, что залог в отношении арендных прав можно определить при использовании ипотечного соглашения. Он используется для определения правомочий на имущество как обеспечение возврата задолженности, возникшей перед фирмой, ведущей финансово-экономическую деятельность.
Предприятие как единое целое представляет собой особый вид недвижимого имущества и может быть предметом различных сделок – купли-продажи, аренды, ипотеки и др.
Деятельность предприятия направлена на извлечение прибыли. Это качество отличает предприятие от использования имущества в подсобном, натуральном хозяйстве, направленном на удовлетворение личных потребностей собственников имущества или других владельцев.
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Для определения реальной стоимости предприятия большое значение имеет оценка его деловой репутации, дальнейших перспектив развития коммерческой деятельности, территориального расположения, вида деятельности, спроса потребителей на продукцию предприятия и других нематериальных элементов, ценность которых часто выше балансовой оценки предприятия. Стороны должны определить в договоре и оценить такие нематериальные блага и получить подтверждение на это независимого аудитора, что позволит более правильно определить оценку передаваемого в ипотеку предприятия.
В настоящее время правовым основанием для включения оценки этих элементов в стоимость закладываемого объекта является Закон об оценочной деятельности, в котором под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки должен быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о его ликвидации или реорганизации.
Что такое залогодержатель земельного участка
Статья 62.1. Ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена
(введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
1. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
2. Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и указанных в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами местного самоуправления.
Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 настоящей статьи, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, осуществляются в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона с учетом указанных в решении суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и величине снижения на них начальной продажной цены.
После объявления всех публичных торгов по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, несостоявшимися ипотека такого земельного участка прекращается.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
начальная продажная цена устанавливается решением суда об обращении взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке;
организатором аукциона является специализированная организация, выбираемая залогодержателем с согласия залогодателя;
После объявления всех аукционов несостоявшимися или после заключения договора купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, с единственным участником аукциона ипотека данного земельного участка прекращается.
Способы заключения договора залога земельного участка
Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.
Земельный Кодекс РФ также определяет некоторые дополнительные нормативные положения. Например, согласно нормам статьи вышеуказанного Кодекса основной формой заключения договоров по приобретению прав на участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются публичные торги. Данная норма в основном распространяется на арендные договора и соглашения о купле-продаже.
Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.
Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.
В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.
Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:
- земли, находящиеся в собственности государственных или региональных органов власти;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли, отведенные для подсобного хозяйства.
Критерии соответствия земли
Договоры ипотеки под залог земли стали применяться в России с конца последнего десятилетия XX века. Специалисты столкнулись с многочисленными практическими трудностями и проблемами, поэтому подобные юридические операции не были широко распространены.
Современный этап экономического развития потребовал модернизации комплекса мероприятий по выдаче ипотечных кредитов, направленных на приобретение земельных участков. Развивающаяся финансовая система установила единый порядок для оформления ипотечного договора. Однако некоторые теоретические вопросы так и остались неразрешенными окончательно.
Перед одобрением заявки лица на получение кредита банк должен удостовериться, что приобретаемый земельный участок является ликвидным, то есть достаточно оборотоспособным и прибыльным.
Договор ипотеки земельного участка
Договор ипотеки земельного участка обладает некоторыми нюансами, которые применяются исключительно в данном соглашении по кредитованию. К примеру, соглашение по ипотеке должно предусматривать право заемщика на использование участка по собственному усмотрению без предварительного согласования с кредитором. Благодаря только данному пункту, заемщик сможет не только распоряжаться землей, а и возводить на ней постройки.
Если же земля находится в собственности нескольких человек, но только один из них принимает на себя обязанности по ипотеке, то для того, чтобы ипотека получила одобрение, необходимо чтобы все собственники дали свое письменное согласие на использование имущества в качестве залогового обязательства.
Кроме обязательных условий, земельный договор на ипотеку должен быть также подкреплен конкретной документацией, а именно:
- Правоустанавливающими документами на участок.
- Выпиской из ЕГРП, а также кадастровой документацией.
- Отчет от оценочной комиссии, в котором содержаться данные относительно рыночной стоимости участка.
- Справки из БТИ об отсутствии или наличии построек на участке.
Залог земель сельскохозяйственного назначения
В случае принятия банком в залог земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения необходимо учитывать следующие правовые риски и особенности.
Примечание. Согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
- Риск утраты предмета ипотеки при залоге права аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности.
Пункт 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определяет, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды земельного участка в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащей ему земельной доли или земельных долей и распорядиться таким земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залога права аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. Это положение Закона создает возможность утраты предмета залога.
Данная норма Закона регулирует отношения, возникшие после 1 июля 2011 г. .
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2011 N 15АП-5437/2011 по делу N А32-21034/2010-67/447.
- Правовые риски, связанные с более длительным (по сравнению с обычной недвижимостью) обращением взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (право аренды указанных земельных участков).
Суд вправе при рассмотрении дела об обращении взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по заявлению залогодателя и при наличии уважительных причин в своем решении отсрочить его реализацию на срок до одного года.
Также не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельхозпродукции (п. 3 ст. 68 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
- При санации проблемной задолженности, обеспеченной залогом земель сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать следующие ограничения в обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения:
- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Данное право не распространяется на случаи продажи земельного участка с публичных торгов;
- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Он устанавливается законом субъекта Российской Федерации и должен составлять не менее 10% общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков. Если в собственности одного лица находятся земельные участки большей площади, в течение года оно обязано произвести отчуждение таких земельных участков (в части превышения), в противном случае отчуждение возможно в принудительном порядке на торгах;
- преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
- для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, — возможность владения земельными участками сельскохозяйственного назначения исключительно на праве аренды.
- Риски, связанные с возможностью принудительного изъятия и прекращения прав (в т.ч. права аренды) на земельные участки. Данные риски возникают при нарушении целевого назначения, разрешенного использования, использовании способами, которые причиняют вред земле как природному объекту, в том числе приводят к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности; использовании земельного участка, которое приводит к существенном�� снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки; неиспользовании собственником в течение трех и более лет подряд для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности и т.п.
Залог продукции сельскохозяйственного назначения (товаров в обороте)
К числу основных рисков относится более высокая по сравнению с другими видами залога возможность утраты. Минимизировать риски, возникающие при залоге такого товара, как зерно, можно, используя двойные складские свидетельства (при условии, что элеватор не является аффилированным лицом должника).
Другим фактором риска является ограниченный срок годности определенной сельскохозяйственной продукции, который необходимо учитывать при принятии в залог товаров в обороте.
Выводы. Таким образом, залог имущества сельскохозяйственного назначения обладает рядом особенностей, которые необходимо учитывать при принятии решения о кредитовании. Более высокие правовые риски в рассматриваемой сфере связаны не только со спецификой залога, но и с наличием более «опасных» с точки зрения кредитования организационно-правовых форм: крестьянских (фермерских) хозяйств, где чрезвычайно неудобным является режим общей собственности на имущество такого заемщика, и сельскохозяйственных кооперативов, характеризующихся специальным режимом принятия корпоративного решения о залоге, специфическим порядком расчета величины сделки и низкой степенью устойчивости решений коллегиальных органов при их оспаривании.
Документальные основания для положительного решения банка
Каждый кредит сопровождают бумаги, с их помощью доказываются факты платежеспособности, подтверждаются моменты, которые способствуют принять тот или иной вердикт.
Документальная комплектация, чтобы выдали земельную ипотеку:
- Госрегистрация недвижимости, подтверждение собственности.
- Разрешение на использование данной территории, кадастровая планировка, оценка площадей.
- Согласие совладельцев на продажу.
- Экспертное заключение.
- Выписка из БТИ, утверждающая отсутствие строений.
Заемщик обязан подтвердить свою надежность:
- паспортом гражданина РФ с постоянной пропиской в регионе, который обслуживает кредитор;
- трудоспособным возрастом, совершеннолетним и не пенсионным;
- постоянной работой и достаточным доходом, это докажут данные справки от работодателя 2 НДФЛ, копия трудовой книжки;
- необходим уровень заработка, чтобы ежемесячно вносить сумму, рассчитанную банком.