Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупатели новостроек не смогут взыскать штрафы с застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевое строительство все еще остается достаточно рискованной сферой, добиться устранения всех проблем невозможно. Период реализации проекта – это не месяцы, а годы ожидания, в течение которых может произойти много разных событий: задержка сроков возведения объекта, заморозка строительства, у застройщика могут возникнуть финансовые проблемы, которые закончатся банкротством. Сегодня 214 ФЗ страхует дольщиков практически от всех видов рисков, но чтобы воспользоваться своими правами, их нужно знать. Большинство же граждан не представляют, какие гарантии им предоставляет закон, и ориентируются только на ДДУ, который подписывают с застройщиком и регистрируют в Росреестре.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Особенности ответственности застройщиков в 2022 и 2023 годах
Важно знать, что в связи с нестабильной экономической ситуацией и рядом внешних факторов 26.03.2022 года Правительством РФ принято постановление № 479, которое направлено на поддержку строительной отрасли. Данный нормативный правовой акт устанавливает особенности ответственности строительных компаний, в том числе за задержку передачи объектов долевого строительства в многоквартирных домах.
В чем же заключаются особенности ответственности застройщиков?
- Штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются за период с 28.03.2022 года по 30.06.2023 года. То есть застройщики, в частности, освобождаются от обязанности по выплате неустойки за просрочку передачи объектов недвижимости, процентов за пользование денежными средствами при расторжении договоров в установленный период.
- Отсрочка исполнения решений суда до 30.06.2022. Это означает, что, несмотря на то, что в вашу пользу взыщут денежные средства, получить их фактически будет невозможно до окончания срока действия постановления.
- Для расчета неустоек, в формуле которых предусмотрено применение ключевой ставки ЦБ РФ, должна использоваться ставка, действующая на день исполнения обязательства по передаче квартиры, но не более ключевой ставки, установленной на 25 февраля 2022 года, то есть 9.5%.
Как видно, 214-ФЗ предусматривает достаточно высокую степень ответственности за просрочку застройщиком сдачи дома. Однако, несмотря на то, что закон для всех застройщиков един, в каждом конкретном случае существуют свои нюансы. Решение, которое подходит для одной ситуации, неприемлемо при других жизненных обстоятельствах. Особенно это касается расплывчатых формулировок в ДДУ, которые позволяют застройщику манипулировать условиями договора. Поэтому перед принятием того или иного решения, дольщику необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который поможет не просто начать судебное разбирательство и добиться возмещения, но и взыскать присужденные суммы.
Как заплатить НДФЛ с неустойки
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.
Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.
Как получить неустойку?
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта. То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.
Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.
Допустим:
- Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
- Просрочка составила 90 дней;
- Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
- Дольщик – физическое лицо.
Когда начинается просрочка
Просрочка передачи квартиры (апартамента/ машиноместа и др.), приобретённой по договору долевого участия в строительстве (не в рамках сделки стандартной купли-продажи), согласно Закона № 214-ФЗ, начинает действовать со дня, который следует за последним днем передачи жилья, указанным в договоре долевого участия.
Но есть несколько моментов, на которые стоит обратить особое внимание. Так, например, не всегда в условиях договора указываются точные даты. Чаще обозначаются лишь некоторые сроки, например, «в третьем квартале 2020 года» или «в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Таким образом, потребитель вводится в заблуждение на счет точного срока обязанности застройщика по передаче квартиры.
Срок передачи квартиры по договору долевого участия в обязательном порядке должен понятно прописываться в соглашении (в ДДУ), и этому обычно посвящается отдельный пункт договора. Если в документе указана конкретная дата, то отсчёт просрочки начинается со дня, следующего за ней.
В ДДУ может быть указано, что передачу жилья застройщик планирует осуществлять в течение определённого периода времени после введения дома в эксплуатацию, к примеру, на протяжении одного квартала, трёх месяцев или даже года. И тогда просрочка начинается в день, следующий за окончанием указанного срока передачи. Если же точная дата ввода дома в эксплуатацию не отмечена в договоре, то срок передачи квартиры отсчитывается от указанного приблизительного или максимального срока получения застройщиком РВУ (разрешение на ввод в эксплуатацию).
Например: в ДДУ указано «Срок окончания строительства дома – 3 квартал 2020 года. Срок передачи квартиры – в течение 6 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В вышеуказанном примере датой окончания срока сдачи жилья является 31.03.2021 года. При этом если застройщик получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию, например, 10.09.2020 года (то есть раньше окончания 3 квартала 2020 года), то окончательный срок передачи сдвинется на 10.03.2021 года. А если он получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию с задержкой (после окончания 3 квартала 2020 года), то срок сдачи жилья не изменится и все равно останется – 31.03.2020 года.
В статье 8 Закона № 214-ФЗ указано, что застройщик непременно минимум за один месяц уведомляет всех дольщиков о приближающемся сроке передачи квартир. Участники ДДУ после вручения таких уведомлений (врученных лично или отправленных по почте с обязательным уведомлением о состоявшемся получении) в течение семи рабочих дней должны приступить к приемке (если более длительный период не указан в ДДУ), то есть договариваются с девелопером о дате осмотра объекта недвижимости и приходят на осмотр.
Если гражданин, который купил квартиру по договору долевого участия, не принимает её за два полных календарных месяца, прошедших с даты, в которую девелопер уведомил о готовности жилья к передаче, то застройщик по закону имеет право подписать акт приема передачи в одностороннем порядке, то есть без встречи с дольщиком и без осмотра жилья последним. Это возможно только если жилье не имеет существенных строительных недостатков или если участник долевого строительства не явился на осмотр квартиры в принципе.
Если застройщик не успевает завершить строительство многоквартирного дома в срок, то не меньше чем за два месяца до окончания срока передачи жилья, указанного в ДДУ, девелопер обязан оповестить об этом, а также предложить им подписать дополнительное соглашение о переносе срока строительства жилья. Однако, это обязанность застройщика, а не его право, поэтому покупатель недвижимости в новостройке имеет право не подписывать предлагаемое ему дополнительное соглашение к ДДУ и в последующем требовать компенсацию в виде неустойки за задержку сроков строительства.
Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику
Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.
Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.
С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.
То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.
Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.
Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.
Для более наглядного понимания расчета приведем пример.
Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.
Расчет будет следующим:
1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.
Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.
Каковы шансы на победу
После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.
«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства — ЮК «Хелп ДДУ»
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
Ответственность застройщика и защита прав дольщика по договору участия в долевом строительстве в свете изменений законодательства
Право на жилище является конституционным, оно закреплено в основном законе страны. Реализация данного права является задачей государственного масштаба. Именно поэтому государством поощряются различные формы долевого строительства.
Современные реалии таковы, что перед любым человеком рано или поздно встает решение вопроса с жильем.
Одним из вариантов решения проблем с жильем является долевое жилищное строительство, которое представляет собой инвестиционный процесс, в котором для возведения объекта недвижимости строительной организацией (застройщиком) привлекаются денежные средства будущих собственников недвижимости (дольщиков) [3].
Институт участия в долевом строительстве востребован и распространен, об этом свидетельствует то, что в любом из субъектов Российской Федерации имеются объекты долевого жилищного строительства на разной стадии завершенности.
Необходимо отметить, что не смотря на свою социальную значимость и практическую потребность, конструкция договора участия в долевом строительстве в качестве отдельного вида гражданско-правового договора не закреплена в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), действующим в настоящее время с изменениями и дополнениями.
Несмотря на свою привлекательность, данный вид строительства не лишен рисков, и, прежде всего, данные риски связаны с обманом дольщиков. В данном контексте особое значение приобретает закрепление и реализация ответственности застройщика в рамках защиты прав дольщиков.
ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не только ввел в правовой оборот конструкцию договора участия в долевом строительстве, но и закрепил права и обязанности сторон, а также ответственность застройщика в данной сфере.
Однако, несмотря на многочисленные попытки законодательного урегулирования этой сферы, на практике часто встречаются ситуации, когда застройщик не исполняет свои обязательства по передаче объекта строительства в обусловленные договором сроки, и граждане по несколько лет не могут вселиться в квартиры [8, С. 327].
Как отмечают И. С. Неижкаша и Э. К. Арутюнов, по отношению к договору участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность обладает как общими, так и особенными, свойственными только для данной ответственности, признаками.
В качестве особо значимого признака, исследователи выделяют наличие связи гражданско-правовой ответственности с фактом ненадлежащего исполнения обязательств в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. К одному из наиболее общих признаков относится принуждение со стороны государственных органов, что, впрочем, справедливо для любого вида юридических санкций.
К другим признакам гражданско-правовой ответственности можно отнести её регулирование как договором долевого участия в строительстве, так и иными нормативными актами. В отношении договора участия в долевом строительстве гражданско-правовая ответственность наступает в равной мере и при полном неисполнении своих обязательств, и при частичном неисполнении таковых.
И при любом исходе неотъемлемым спутником гражданско-правовой ответственности является экономическое бремя, ложащееся на плечи правонарушителя в виде неустоек, штрафов, пени [5, С. 73–74].
Анализ судебной практики позволяет назвать в качестве наиболее распространенных нарушений условий договора участия в долевом строительстве со стороны застройщика: нарушение сроков окончания строительства, сдачи объекта жилого строительства в эксплуатацию, либо нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства; заключение нескольких договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же квартиры; уклонение от государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; отказ или уклонение от передачи объекта долевого строительства после сдачи дома в эксплуатацию; просрочка передачи жилого помещения участнику долевого строительства; передача объекта долевого строительства в размере меньшем, чем было предусмотрено договором; передача объекта долевого строительства с устранимыми или неустранимыми строительными дефектами; необоснованный односторонний отказ застройщика от договора.
При этом, некоторые нарушения имеют не только гражданско-правовую природу (например, нарушение сроков) и разрешаются способами и мерами гражданско-правовой ответственности, но и административную (нарушение правил согласования проектной документации, получения разрешения на строительство и др. — ст. 9.5.1, ст.
14.9.1, ст. 14.28 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — далее КоАП РФ [2]), и даже уголовную (продажа одной и той же квартиры двум и более разным дольщикам подпадает под состав мошенничества, предусмотренного ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации — далее УК РФ [1]).
В любом случае, какое бы то ни было допущено нарушение со стороны застройщика, как верно отмечает Н. Д. Романенкова, «мы наблюдаем существенное нарушение прав дольщиков, поскольку юридический интерес — приобретение жилого помещение в собственность — как правило, не достигается» [8, С. 327].
Шаг четвертый – рассчитываем неустойку
Для проведения расчетов берется 1/300 ключевой ставки ЦБ (для граждан она умножается на два). Ставка – величина непостоянная. В последнее время она постоянно снижается, соответственно и сумма неустойки, рассчитанная в разные периоды, будет неодинаковой. С сентября 2106 года она составляла 10 %, с 27 марта 2017 г. – 9.75 %.
Пеня рассчитывается:
- На дату подачи претензии, если акт еще не подписан;
- На дату исполнения обязательств (если на руках имеется подписанный приемо-передаточный акт).
Рассчитывать неустойку можно по ключевой ставке, действующей в текущий момент, либо по периодам действия ставок.
Разберем на примере.
Квартира, стоимостью семь миллионов рублей, должна быть передана 15 мая 2016 года, а фактически передача состоялась 15 мая 2017 года. Просрочка составляет 363 дня, из которых:
- в течение первых 127 дней (до 19 сентября 2016 г.) ставка ЦБ составляла 10.5 %,
- 187 дней (с 20 сентября 2016 г. по 26 марта 2017 г.) размер ставки был 10 %,
- 49 дней (с 27 марта 2017 г. по 15 мая 2017 г.) ставка равнялась 9.75 %.
Формула расчета неустойки, приведенная в 214 ФЗ:
Пеня = (сумма ДДУ/100×ставка ЦБ×2)× кол-во просроченных дней.
Расчет по периодам действия ставок будет выглядеть следующим образом:
- За 127 дней сумма составит 622 300руб.
- За 187 дней – 863 940 руб.
- За 49 дней – 222 950руб.
Если застройщик не реагирует на претензионное письмо, необходимо подать исковое заявление о выплате неустойки. Теоретически это можно сделать через два месяца после начала просрочки, но эксперты советуют предварительно оценить ситуацию. Если у компании ранее не было значительных нарушений, лучше дождаться сдачи объекта, а затем подавать иск с фиксированной суммой. Дополнительно можно потребовать проценты за использование денег, компенсацию морального ущерба и штраф по закону «О защите прав потребителей».
Важно: дольщики выигрывают судебные дела примерно в 90% случаев, но чаще всего сумма значительно снижается по заявлению застройщика.
Как грамотно составить обращение к застройщику
Единой формы обращения к застройщику о компенсации за найм квартиры нет, но составлять его лучше с адвокатом. Адресовать документ нужно владельцу компании. Выяснить, к кому обращаться в претензии, можно в едином реестре юрлиц по ОГРН и ИНН застройщика. Укажите дату составления претензии, прописанный в договоре срок сдачи квартиры, сумму, которую вы требуете в качестве компенсации расходов на аренду жилья, и ваши контактные данные. Оперируйте ст. 10 214-ФЗ, п. 1, ст. 15 ГК РФ, ст. 309 ГК РФ и ст. 393 ГК РФ.
Подробно изложите неудобства и затраты, вызванные затягиванием сроков со стороны девелопера. Приведите все факты, доказывающие вину компании. Также, кроме компенсации ваших расходов на съемную квартиру, вы имеете право требовать с застройщика неустойку за срыв сроков. Эта пеня рассчитывается отдельно — за каждый день вашего ожидания сверх прописанного в договоре периода. Вы можете добиваться возмещения морального ущерба, выплаты штрафа за отказ удовлетворить ваши требования как потребителя мирным путем и, если дело передано в суд, — покрытия затрат на юриста.
Важно: основная сложность и первоочередная задача — доказать, что траты вы несете именно из-за невыполнения застройщиком условий договора.
Обращение к застройщику отнесите в его офис, где бумагу должны зарегистрировать и выдать вам подтверждение о ее получении, или отправьте почтой. Если выбрали второй вариант, посылайте документ заказным и ценным письмами с перечислением содержимого и уведомлением о вручении — для страховки. Так вы будете уверены, что ваши бумаги не затеряются в корреспонденции компании и обращение точно дойдет до адресата.
Отправлять претензию о компенсации за найм квартиры можно и при подписании акта приема-передачи «задержанной» жилплощади, когда вам выдадут ключи, и раньше. Ответить компания должна в 10-дневный срок.
В каких случаях возможно одностороннее продление сроков сдачи дома по договору
В понятии срока сдачи дома по ДДУ каждому собственнику нужно знать разницу между сдачей квартиры и вводом жилого объекта в эксплуатацию. Если в первом случае все зависит от застройщика и срок четко прописан в ДДУ, то второе понятие связано с получением застройщиком соответствующих разрешительных документов от местной администрации, после чего квартиры могут передаваться собственникам по акту приема-передачи.
Ситуации, когда застройщик затягивает сдачу дома, могут возникнуть по разным причинам, порой весьма объективным и не носящим под собой никакого злого умысла со стороны компании. Если застройщик не укладывается в прописанный срок сдачи квартир, то согласно закону 214-ФЗ он обязан уведомить о невозможности передачи квартиры участнику ДДУ. При этом застройщик может предложить подписать дополнительное соглашение к договору ДУ о переносе срока сдачи дома. Известить о перенос срока компания обязана не позднее 2-х месяцев до договорного срока сдачи объекта.
Что делать, если дольщик не хочет подписывать соглашение о продлении сроков сдачи дома
Получив на руки извести о том, что дом сдан в срок не будет и предложение о переносе срока, каждый участник договора долевого участия либо соглашается еще подождать, либо принимает другие меры. Здесь важно знать, чего лишается собственник, если все же допсоглашение будет подписано.
- Во-первых, в случае, если задержка будет длительной, дольщик не сможет расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Иными словами придется ждать пока застройщик не нарушить сроки сдачи дома, затянув его более, чем на 2 месяца, уже от даты заключения нового соглашения.
- Во-вторых, требовать от застройщика выплату неустойки за нарушение сроков сдачи дома. Получить материальную компенсацию можно будет лишь в том случае, если компания опять задержит сдачу и просрочит дату уже согласно подписанного соглашения.
В какие сроки нужно сдавать РСВ
Организации и ИП, производящие выплаты физлицам по трудовым договорам и договорам ГПХ, ежеквартально отчитываются в ИФНС по месту учета о суммах начисленных страхвзносов по форме, утвержденной приказом ФНС от 06.10.2021 N ЕД-7-11/875@.
Сроки сдачи «Расчета по страховым взносам» приведены в п. 7 ст. 431 НК РФ. Страхователи должны представлять его не позднее 30 числа месяца, следующего за истекшим расчетным (отчетным) периодом. При совпадении последнего дня срока с официальным выходным, нерабочим или праздничным нерабочим днем, он переносится на ближайшую рабочую дату (п. 7 ст. 6.1 НК РФ).
Расчетным периодом для РСВ является календарный год, а отчетным – квартал, полугодие, 9 месяцев. Соответственно, во избежание получения штрафа за несвоевременную сдачу РСВ, в 2022 году Расчет должен быть сдан не позже:
- 31.01.2022 – за 2022 год (перенос, т.к. 30.01.2022 – воскресенье);
- 04.05.2022 – за 1 квартал 2022 (перенос, т.к. 30.04.2022 — суббота);
- 01.08.2022 – за полугодие 2022 (перенос, т.к. 30.07.2022 — суббота);
- 31.10.2022 – за 9 месяцев 2022 (перенос, т.к. 30.10.2022 – воскресенье);
- 25.01.2023 – за 2022 год (новый срок сдачи РСВ с 2023 года).