Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если планируется, что в скором времени помещение потеряет статус служебного жилья, нанимателя необходимо предупредить об этом. Решение об изменении назначения жилплощади вправе принимать только собственник недвижимости.

Особенности составления договора служебного найма

Существует несколько особенностей составления текста договора найма жилого помещения:

• наймодателем выступает государство или муниципалитет;
• нанимателем становится лицо, определенное законом;
• договор оформляется в письменной форме;
• заключение возможно по соглашению с каждой из сторон;
• имеет ограниченный срок действия;
• в тексте должна содержаться отсылка на решение одного из органов государственной власти о предоставлении помещения;
• договор не предусматривает возможность обмена или субаренды;
• объект найма не подлежит разделу;
• наниматель вправе поменять назначение жилплощади, если оно пробудет в собственности более 10 лет;
• предметом соглашения может быть только вся недвижимость целиком.

В тексте договора обязательно прописываются:

• данные о нанимателе;
• данные о собственнике;
• подробное описание предмета соглашения;
• основания для предоставления жилплощади;
• вид трудовой деятельности (копия трудовой книжки должна прилагаться);
• тип отношений между участниками договора;
• права и обязанности сторон;
• срок действия договора;
• уровень благоустроенности жилья;
• дата составления;
• подписи сторон.

Существует типовой бланк договора, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года № 42.

Общая конструкция договора найма служебного жилого помещения предусматривает некоторые особенности его заключения:

• Наймодатель – государство или муниципалитет;
• Нанимателем выступает лицо, которое определено законом;
• Оформляется в письменной форме (государством установлен типовой образец);
• Заключается по соглашению каждой из сторон;
• Имеет срочный характер;
• В договоре обязательно должно быть указание на документ, выступающий решением одного из органов государственной власти, определяющего конкретную категорию граждан нанимателей (например, решение Министерства обороны о предоставлении служебного помещения конкретному военнослужащему);
• Договор не предусматривает право нанимателя на осуществление обмена, субаренды или поднайма;
• Предмет найма не подлежит разделу;
• Наниматель вправе изменить назначение жилплощади на неслужебное, если оно пробудет в его пользовании более 10 лет;

В качестве предмета соглашения может выступать только целиком вся недвижимость (недопустимо заключение договора в отношении комнаты или части недвижимого объекта).

В договоре служебного найма должны содержаться следующие пункты:

1. Данные о нанимателе (только специальные категории граждан) и о собственнике;
2. Предмет соглашения (подробное описание жилплощади, общая площадь и количество комнат, адрес местонахождения);
3. Основание предоставления жилья;
4. Вид трудовой деятельности нанимателя (обязательно приложение копии трудовой книжки) и тип отношений между участниками договора;
5. Права и обязанности участников соглашения;
6. Период действия договора (совпадает с временем занятости нанимателя на специфических работах);
7. Уровень благоустроенности площади и ее соответствие нормативам (если в конкретном населенном пункте вообще отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение, то собственник не обязан оборудовать им жилье);
8. Дата составления и удостоверение подписью от каждой из сторон.

Что такое служебный наём

В Жилищном кодексе выделена особая категория. Речь идет о найме специализированного жилья. К нему относятся, например, жилые помещения соц. назначения, жилая площадь из маневренного фонда, жилье служебное. В последнем случае жилые помещения предоставляются тем, кто занят на определенных должностях и осуществляет определенные виды деятельности. При этом руководство к таким действиям определяется решением органов власти федерального уровня, субъектов федерации и муниципальных образований. Хочется отметить, что, несмотря на принятое решение вышеуказанными официальными органами о выделении помещения из специализированного резерва, без оформления сделки не обойтись. Так что, как только вами будет получено решение, необходимо отправиться к собственнику для заключения сделки о найме служебного жилья.

Как уже упоминалось выше, служебное жилье выделяется сотрудникам (работникам) и их родным на период осуществления определенного вида трудовой деятельности. После разрыва трудовых отношений соглашение прекращает свое действие, а другое жилище бывшему работнику и его родным не предоставляется.

Но есть некоторые исключения, касающиеся ситуаций, когда присутствуют особые основания для пролонгации соглашения или его перезаключения.

Нюансы составления жилищного договора

Жилищный договор составляется в виде несколько измененного соглашения о служебном найме. Их схожесть состоит в четко регламентированном перечне граждан, которые могут претендовать на получение квадратных метров. К нему предъявляются нормы определения площади жилища, а также требования о соответствии его государственным стандартам.

Схожим представляется и то обстоятельство, что данный договор заключается также на определенный период, равный несению службы в ВС РФ.

Прекращенным соглашение считается при увольнении военного в запас, при выделении ему постоянного жилища и в других случаях, определенным законодательством.

Соглашение о предоставлении жилой площади заключается с командиром воинской части, в которой проходит службу военный.

Постановление Правительства РФ от 04.05.1999 № 487 предлагает типовую форму жилищного договора. По согласованию сторон в него могут вноситься изменения и дополнения, не противоречащие действующему законодательству.

Основания прекращения

Законом предусмотрены различные поводы для прекращения договорных отношений, касающихся проживания в служебной квартире или домовладении. Они указаны в статьях 101 и 102 Жилищного кодекса РФ.

Одним из них является взаимное согласие сторон. В этом случае стороны договариваются об аннулировании договора. Нормативными правовыми актами не предусмотрены причины такого решения. То есть в таких ситуациях стороны не обязаны согласовывать свои действия с третьими лицами. Чаще всего причиной для этого являются недовольства с чьей-либо стороны. Чтобы избежать возможных проблем и решить вопрос в кратчайшие сроки, стороны приходят к взаимному согласию.

Процедуру аннулирования может инициировать и сам человек. Чаще всего это связано с увольнением по личному намерению или переездом к новому месту жительства.

Договорные отношения могут быть прекращены по инициативе собственника. Такое происходит в основном в случаях, когда жильцы не исполняют условия заключенного договора. В таких ситуациях инициатору необходимо направлять иск в судебную инстанцию.

Предметом данного договора является, исходя из положений раздела IV ЖК РФ, жилое помещение, входящее в специализированный жилищный фонд. Легальная дефиниция специализированного жилищного фонда содержится в п. 2 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ. Под специализированным жилищным фондом понимается совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Представляется, что данное законодательное определение специализированного жилищного фонда нуждается в детализации, учитывая следующие аспекты. Указанные жилые помещения предоставляются временно (ч. 1 ст. 100 ЖК РФ) не только гражданам, но и членам их семей (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). При этом категории граждан-нанимателей должны быть установлены законом. Гражданам предоставляются жилые помещения только при условии отсутствия у них иных жилых помещений в данном конкретном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК РФ), за некоторым исключением. Жилые помещения предоставляются только определенными категориями наймодателей (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) по договору найма специализированного жилого помещения (ч. 1 ст. 99 ЖК РФ) и только при наличии установленных законодательством условий с соблюдением определенного порядка предоставления специализированных жилых помещений.

С учетом этого предлагается следующее, более развернутое определение данного понятия: специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для временного проживания предусмотренных законом отдельных категорий граждан и членов их семей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и предоставляемых собственниками таких помещений (действующими от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) на основании решения о предоставлении специализированного жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения при наличии предусмотренных законом условий и в порядке, им установленном.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Что такое договор служебного найма жилого помещения?

Такой вид предоставления жилых помещений является разновидностью так называемых специализированных жилых помещений, которые закреплены в главе 10 Жилищного кодекса РФ. Жилые помещения именно по договору служебного найма предоставляются только официально трудоустроенным работникам, которые занимаются определённой трудовой деятельностью. В связи с осуществлением этими сотрудниками их трудовой деятельности, они и получают временное жильё, которое они обязаны освободить по окончании осуществления ими такой деятельности. По данному договору одна сторона, которая именуется наймодатель, должна передать другой стороне, то есть нанимателю, жилое помещение, в котором наниматель за определённую плату будет проживать на праве владения и пользования.

В статье 104 указанного Закона установлено, что в качестве служебных жилых помещений работникам организаций предоставляются жилые дома и отдельные квартиры. Граждане, которым предоставляются служебные жилые помещения, определяются на основании решения органов государственной власти РФ в жилищном фонде РФ, органов государственной власти субъекта РФ в жилищном фонде субъекта РФ, а также решения органов местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде. Однако, принятое решение указанных органов не означает, что получить такие жилые помещения можно только основываясь на них.

После вступления в силу данных решений, работники организаций, которым разрешено таким решением получить временное жилое помещение, должны заключить с собственником этого жилого помещения договор служебного найма жилого помещения. Жилые помещения по данному договору предоставляются работникам и их семьям на праве пользования и владения. То есть они не могут продавать это жильё, или сдавать в аренду, или совершать с ними другие действия, определяющие их юридическую судьбу.

Договор служебного найма жилого помещения прекращается с прекращением трудового договора между сотрудником, проживающим в предоставленном ему по договору служебного найма жилого помещения жилье, и организацией, в которой он работал, поскольку это жильё ему предоставлялось по работе. Однако, при определённых условиях такой договор может быть продлён после прекращения трудового договора, или может быть перезаключен.

Когда можно НЕ идти в военкомат, если получил повестку

Согласно пункту 2 статьи 7 Федерального закона от 28 марта 1998 года № 53-ФЗ «О воинской обязанности и военной службе» гражданин вправе не являться по повестке при наличии уважительных причин, которые должны быть документально подтверждены.

К ним относятся:

• Заболевание или увечье гражданина, связанные с утратой трудоспособности;
• Тяжелое состояние здоровья отца, матери, жены, мужа, сына, дочери, родного брата, родной сестры, дедушки, бабушки или усыновителя гражданина либо участие в похоронах указанных лиц;
• Препятствие, возникшее в результате действия непреодолимой силы, или иное обстоятельство, не зависящее от воли гражданина;
• Иные причины, признанные уважительными.

Порядок предоставления служебных жилых помещений по договору найма военнослужащим

15 статья закона «О статусе военнослужащих» закрепляет обязательное предоставление жилья для проживания военному и его семье. Данное правило должно соблюдаться, даже если семья обладает собственной квартирой, но временно переехала в другую местность, т.к. военнослужащий был направлен туда нести службу.

К сожалению, в законе не определено, какое именно жилье в таком случае считается пригодным для проживания, поэтому будет затруднительно привлечь к ответственности недобросовестных собственников.

Существует также вариант заключения особого жилищного договора с военным. О нем говорится в Постановлении Правительства РФ под номером 487 от 4 мая 1999 года. Согласно такому договору военнослужащему должно быть предоставлено жилье в любом случае из различных жилищных фондов. Если нет подходящих вариантов в фонде служебного жилья, тогда будет предоставлено жилье, например, из частного фонда. Государство со своей стороны также компенсирует разницу арендной платы.

Увольнение пенсионера: как не нарушить закон

В течение этого года было принято несколько законов, которые защищают трудовые права пенсионеров и граждан предпенсионного возраста. В связи с этим требования к работодателям ужесточились, вплоть до уголовной ответственности. В частности, принятый Федеральный закон от 03.10.2018 № 352-ФЗ ввел в Уголовный кодекс ст. 144.

1, которая предусматривает строгие санкции к работодателям за увольнение предпенсионеров, а также необоснованный отказ в приеме на работу человека по мотивам достижения им предпенсионного возраста. За нарушение может грозить штраф в размере до 200 000 руб.

или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев либо обязательные работы на срок до 360 часов.

Кроме того, сейчас рассматривается законопроект № 269898-7, который вносит поправки в ст. 356-357 ТК РФ.

Чиновники хотят расширить полномочия трудовой инспекции в сфере защиты трудовых прав работников, то есть наделить этот орган правом обращения в суд от имени работника и представления его интересов в суде.

Соответственно, если закон будет принят, то работники-пенсионеры тоже могут воспользоваться новыми возможностями за защиты своих прав.

Еще одно новшество: Роструд подключил трудовые инспекции к организации проведения ежеквартального мониторинга сведений о работодателях и численности работников-предпенсионеров (Письмо Роструда от 25.

07.2018 № 858-ПР). Форму нужно сдавать начиная с 1 октября 2018 года, в срок до 15 числа месяца, следующего за отчетным. Более подробно о законодательных нововведениях и инициативах мы писали ранее.

Очевидно, что государство предпринимает попытки законодательно защитить сотрудников старшего возраста.

Понимая это, бизнес, который работает с такой категорией сотрудников, в ответ на новые законы выдвинул требования со своей стороны: он просил о преференциях — снижении взносов, введении налоговых льгот в том случае, когда работодатель инвестирует деньги в переквалификацию и повышение квалификации предпенсионеров и т.д. Однако их обращение не было удовлетворено.

Поэтому с учетом новых требований начиная с 2019 года работодателям стоит быть особенно осторожными в отношении работников-пенсионеров и предпенсионеров и стараться не нарушать нормы трудового законодательства.

Перевод ведомственной квартиры в социальную и дальнейшая приватизация

Закон №1541-1 от 04.07.91 (ст.4) лишает служебное жилье права на приватизацию. Она возможна только при передаче недвижимости из специального фонда в муниципальную собственность. Она производится только по согласию владельца. Для совершения такого действия наниматель жилья должен подать соответствующее заявление наймодателю, который рассматривает его в течение месяца.

Если выносится положительное решение, то необходимые документы подаются в органы государственной власти и изменяется статус жилья. После перехода его в муниципальную собственность приватизация осуществляется в обычном порядке, предусмотренном законодательством.

Еще один вариант – выкуп квартиры (дома). Такая возможность должна предусматриваться договором аренды. Важное условие – проживание в служебном помещении не менее 10 лет и наличие подтверждения в необходимости жилья. Подробнее о нюансах и порядке аренды с последующим выкупом рассказано здесь.

Существуют категории граждан, которых нельзя выселить из служебного помещения по окончании действия договора найма. К ним относятся:

• инвалиды и участники ВОВ, а также инвалиды иных военных действий;
• трудовые инвалиды;
• семьи людей, умерших при исполнении служебных обязанностей;
• одинокие граждане с малолетними детьми.

В таких случаях служебные помещения переводятся в фонд социального жилья и оформляется договор социального найма.

Выселение из служебного жилья

Выселение из служебной жилплощади возможно добровольно и в принудительном порядке. С добровольным порядком все достаточно просто. При окончании действия контракта или срочного трудового договора работник (служащий) обязан освободить занимаемое им помещение.

В том случае, если гражданин не желает выселяться добровольно из служебной квартиры, то сделать это возможно в принудительном порядке, а именно по решению суда.

Существует несколько оснований для принудительного выселения:

• задолженность по оплате коммунальных платежей;
• причинен вред жилью;
• нарушаются права третьих лиц;
• жилплощадь используется в коммерческих целях;
• другие.

На что обратить внимание

Отнесением объекта недвижимости к категории со специальным назначением происходит по желанию собственника. Это значит, что квартира в любой момент может потерять статус служебной, после чего человек вправе снимать ее, но уже на других условиях. В основном они определяются правовыми положениям договора о социальном найме. Данный вид отношений считается более удобным для съемщика, поскольку допускает возможность приватизации. Кроме того, заключается соглашение о социальном найме на неопределенный период и не теряет силу даже после смерти гражданина.

Стоит обратить внимание на тот факт, что порой после расторжения трудового договора или военного контракта съемщик и его близкие вправе остаться проживать в служебной квартире. Это происходит в нижеприведенных обстоятельствах:

• семья в установленном порядке признана малообеспеченной;
• наниматель и его близкие стоят в очереди на получение жилплощади.

Следует понимать, что если у съемщика появляются дети, то он вправе зарегистрировать их в своей служебной квартире (или доме), не получая согласие собственника на это. Оформленная прописка будет считаться постоянной.

Полномочия участников сделки

Как и при заключении любого другого соглашения важно определить и зафиксировать в письменном виде права и обязанности обеих сторон четко, недвусмысленно и в полном объеме.

Что, прежде всего, требуется от собственника? Он обязан предоставить жилое помещение, не имеющее никаких обременений. Квартира (или дом) должна отвечать всем легальным требованиям, а также иметь необходимые для проживания коммуникации. Кроме того, при необходимости собственник обязан проводить капитальный ремонт своими силами.

Наниматель, в свою очередь, обязан вовремя вносить оплату за проживание и коммунальные услуги. Также он должен бережно относиться к предоставленному имуществу, поддерживать его в достойном состоянии. Жилец проводит текущий ремонт и устраняет мелкие неисправности.

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

• окончание трудовых отношений;
• завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
• предоставление другого, постоянного жилья;
• использование жилого помещения не по назначению;
• неиспользование жилья более 6 месяцев;
• изменение права собственности на жилье и другое.

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
2. пенсионеры;
3. инвалиды;
4. дети-сироты;
5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.

Похожие записи:

• Льготная ипотека с господдержкой в 2022 году: самое главное
• Алименты без сантиментов. Как делить финансовую заботу о ребенке после развода
• Выплаты за третьего ребенка в 2023 году