Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое кадастровая ошибка и как ее исправить. Разъяснение Росреестра». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.
Как доказать наличие ошибки
Для того, чтобы доказать наличие ошибки на кадастровой карте в отношении конкретного земельного участка, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для проведения землеустроительной экспертизы и подготовки межевого плана.
Как правило, если рассматриваемые доказательства суду не предоставлены, судья вправе назначить проведение судебной проверки и вынести решение, опираясь на ее результаты. К такому мнению пришел Верховный суд, рассматривая кассационную жалобу.
Случается, и обратная ситуация, когда сосед пытается доказать наличие кадастровой ошибки, и, таким образом «присвоить» себе часть соседского земельного участка. В такой ситуации ответчику рекомендуется основательно подготовится, например, заказать межевой план, выписку из ЕГРН, а также, провести землеустроительную процедуру.
Что такое реестровые ошибки и как их исправить?
Реестровые ошибки – это ошибки, которые содержались в документах, представленных в орган регистрации, а затем перенесенные в ЕГРН. Реестровая ошибка означает недостоверные сведения в ЕГРН, а это может негативно отразиться на правах законного владельца недвижимости.
Реестровые ошибки могут возникать в результате:
-
некорректных измерений;
-
некорректных действий органов государственной власти или местного самоуправления (например, наличие ошибки в схеме расположения земельного участка, на основании которой были осуществлены кадастровые работы);
-
предоставления заведомо ложной информации.
Реестровые ошибки, связанные с расположением границ земельных участков, подразделяются на ошибки:
-
связанные с наложением границ земельных участков;
-
связанные с пересечением границ земельных участков;
-
связанные с разрывом границ земельных участков;
-
связанные с изменением местонахождения одного земельного участка относительно другого;
-
связанные с разворотом земельного участка относительно другого;
-
связанные с возникновением неправильной формы (конфигурации) земельного участка.
Как возникают кадастровые ошибки
Понятие ошибки установлено в ст. 61 ФЗ № 218: несоответствие информации, содержащейся в реестре, или неточность в документах, на основании которых вносились сведения.
Большой объем информации и классификация по множеству разделов и подразделов не исключает ошибки в числовых показателях или в данных о местонахождении участка и его границах.
Условно ошибки можно классифицировать:
- по источнику возникновения: в измерениях, исходных документах, базах данных, операторские описки, опечатки;
- по кадастровым данным: в стоимости, категории и формате земель, площади, виде допустимого использования;
- по мере причинения вреда: последствия затронули только правообладателя участка или наносят ущерб третьим лицам.
В зависимости от того, на каком этапе регистрации участка произошло искажение информации, ошибки делятся на технические и кадастровые (реестровые). Технической неточностью считается неправильное внесение информации, а кадастровая ошибка – это неверные данные о земельном участке, зафиксированные в документах и перенесенные в реестр.
Как можно исправить неточные данные
Грамматическая, арифметическая ошибка, описка или опечатка, допущенная в части адреса, площади земельного участка или ФИО собственника, считается технической. Ее бесплатно исправляет государственный регистратор в течение 3 рабочих дней с момента обнаружения.
Исправление технической ошибки в кадастровых сведениях невозможно, если под ее видом в реестр вносятся изменения или это может привести к:
- возникновению, прекращению или переходу зарегистрированного права на объект;
- нарушению законных интересов владельцев или других лиц, полагавшихся на сведения ЕГРН;
- причинению вреда.
В таких ситуациях поправки вносятся исключительно на основании решения суда.
Регистрационный орган может сам инициировать исправление кадастровой ошибки ранее учтенного земельного участка. Собственнику сообщат о том, что в реестровую запись будут внесены изменения.
Закон наделяет регистратора правом исправить координаты характерных точек границ земельного участка по истечении 6 месяцев после уведомления владельца в случае, если площадь изменится не более чем на 5%.
Если несоответствия выявил собственник, исправления вносятся по его заявлению в Кадастровую палату, Росреестр, МФЦ или на основании решения суда.
В первом случае к заявлению прилагаются сведения о неточностях и документы, содержащие верные данные. Как правило, это заключение кадастрового инженера по исправлению кадастровой ошибки, выданное после проведения повторных межевых работ. В документе указываются следующие обстоятельства:
- причина возникновения ошибки;
- описание неверных данных: неточностей, несоответствий или смещений границ;
- новые данные, позволяющие устранить неточность.
Чтобы не нарушить права соседних землепользователей, перед выдачей заключения инженер должен выяснить, согласованы ли границы участка и нет ли конфликта между собственниками.
После предоставления документов исправление кадастровой ошибки c 2020 года выполняется в течение 5 рабочих дней.
С реестровым учетом земельных участков связаны спорные моменты, ведь в этих случаях исправление ошибки затрагивает права соседей, которым внесение изменений может быть невыгодно, например:
- на участке началось строительство, а в случае правок дом окажется на меже, что нарушит нормы о необходимом отступе;
- искажение координат повлекло смещение нескольких наделов;
- при неверно определенной категории земель внесение изменений повлечет увеличение ставки налогообложения.
Как исправить кадастровую ошибку земельного участка в этом случае? Посредством обращения в суд, который примет соответствующее решение.
Неоспоримым доказательством искажения информации является заключение землеустроительной экспертизы. Исследование может проводить государственное экспертное бюро либо независимый эксперт. Заключение должно выявить наличие:
- реестровой ошибки вследствие ранее допущенной технической, что подтверждает разъяснение Росреестра;
- кадастровой ошибки, допущенной при подготовке межевых планов и схем расположения участков;
- технической ошибки, возникшей вследствие опечатки при внесении данных в реестр;
- сведений, повлекших самовольный захват или передачу земель.
Если эксперт установил наличие неточностей, исправление реестровой ошибки производится на основании решения суда.
Выявить кадастровую ошибку можно при проведении комплексных работ по уточнению границ на местности.
Такие работы организуются во многих садовых и дачных товариществах при оформлении муниципальной земли в собственность.
Землепользователь может выявить ошибку по следующим признакам:
- изменение величины начисляемого земельного налога;
- несоответствие площади участка, указанной в кадастровом паспорте, её реальному значению;
- наличие претензий по поводу расположения граничных точек со стороны соседних землепользователей;
- несоответствие новых данных об участке информации из проекта межевания территории.
Точно установить наличие кадастровой ошибки и отличить её от технических недочетов может только кадастровый специалист.
Виды кадастровых ошибок
Кадастровая ошибка — что это? — интересуются некоторые люди, которые столкнулись с подобной проблемой.
Кадастровая ошибка (КО) — это неточность или просчет, который внесен в ЕГРН и по факту не соответствует реальной ситуации.
Погрешности такого рода могут совершаться представителями органов местного самоуправления или государственной власти, которые неправильно составили схему размещения земельного надела.
С учетом сведений проекта границ выполняются работы и делаются другие акты, которые устанавливают/меняют отдельные параметры земельных наделов:
- допустимое целевое применение;
- категорию земель;
- размещение, адрес.
Также возможна ошибка кадастрового инженера — это некорректное отображение сведений относительно координат (границ) земельного надела в межевом плане. Кадастровый просчет иногда допускается сотрудниками местного самоуправления при подготовке проекта, в котором указываются границы участка, при выполнении инвентаризации и составлении различных актов, меняющих его характеристики.
Если вам необходимо исправить кадастровую погрешность, можно обратиться на сайте к нотариусу или юристу. Квалифицированные специалисты внимательно рассмотрят ваше обращение и посоветуют, как решить проблему. Также они могут оказать помощь в случае кадастровых просчетов земельных участков независимо от их сложности.
Если с соседями не было достигнуто согласия по всем принципиальным пунктам, либо, если кадастровый орган отказывает вам в исправлении ошибок, по тем или иным причинам, то придётся решать проблему используя судебную практику.
Ответчиками в данном случае могут выступать соседи, сотрудники Росреестра и иные заинтересованные личности.
В исковом заявлении нужно указать:
- Сведения об истце;
- Сведения об ответчиках;
- Сведения об ошибке, из-за которой происходит тяжба;
- Каким образом и при каких обстоятельствах было выявлено несоответствие;
- Действия, которые предпринимались для попытки внесудебного решения проблемы;
- Желаемый результат, которого вы пытаетесь добиться в суде (к примеру, новые границы, с указанием предпочтительных координат);
- Название судебного учреждения, в которое подаётся иск.
В основном поводом для обращения в суд являются такие обстоятельства:
- несогласие собственника недвижимости с отказом ОКУ в исправлении неточностей по его заявлению (то есть когда собственник является заявителем и заинтересован в исправлении неверных данных);
- возражение собственника (правообладателя) с позицией кадастравиков об исправлении ТО по заявлению третьих лиц (соседей, государственных или муниципальных органов).
Когда собственник недоволен отказом или решением об устранении технических погрешностей, то он может подать иск в порядке обжалования действий (бездействий) гос/муниципальных органов, должностных лиц. Какие при этом имеются особенности:
- Обжаловать действие можно в течение 3 месяцев с момента вынесения спорного решения или когда истец узнал об этом (пришло уведомление от ОКУ, получил выписку из кадастра);
- Идти можно либо в арбитражный суд, если собственник недвижимости юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, либо районный/городской в суд с административным иском в остальных случаях;
- Ответчиком (административным ответчиком) всегда является территориальный ОКУ. Возможно привлечение третьего лица, как правило, это смежники по земельным участкам, налоговая инспекция (если судебный акт в последующем повлияет на формирование налоговой базы), государственные или органы, издавшие определенные акты, которые принимаются во внимание при рассмотрении дела.
- К иску в обязательном порядке приобщаются:
- копия решения или уведомления кадастр.палаты об исправлении (отказе в исправлении) ТО;
- выписка из ГКН;
- копия документа, который неправильно учли при ведении кадастра (акт государственного или муниципального органа, межевое дело, технический план и пр.);
- текст правового акта, подтверждающий правильность документа, содержащегося в кадастре и неточность записи в реестре государственного кадастра (например, постановление главы субъекта РФ об утверждении кадастровой оценки земель).
- Исковые требования, как правило, сводятся к следующим формулировкам:
- признать определенный факт, сведения, данные (запись в госкадастре) технической ошибкой, либо отсутствием ТО;
- действия кадастрового органа об отказе в исправлении ТО (или наоборот об исправлении) признать недействительным;
- обязать ОКУ исправить ТО путем исключения из ГКН определенную запись (описывается ТО) и внести в госкадастр новые сведения (описывается правильные данные), либо наоборот аннулировать запись об исправлении погрешности путем исключения записи об исправлении и восстановлении прежних данных.
Иногда требования могут содержать дополнительные данные, например, сведения о том с какой даты считать юридически действующим внесенные исправления в кадастр.
- В соответствии с процессуальным законодательством именно ОКУ обязан доказывать, что его действия является правомочными и основаны на законе. Но для достижения успехов в деле следует проявить процессуальную активность и сосредоточить усилия на доказывании противозаконности действий ответчика.
Исправление ошибки по заявлению собственника
В территориальный орган ЕГРН или в МФЦ заявитель подает специальное заявление, единая форма которого утверждена приказом Минэкономразвития №125 от 13.04.2009 г. Его можно подать лично или через сайт госуслуг. Госпошлина в данном случае не взимается. Дополнительно потребуется приложить все документы, которые подтверждают факт ошибки: межевой план, акт обследования участка и т.д.
Положительное или отрицательное решение на основании заявления должно быть вынесено в течение не более 5 дней. Назавтра после официального вынесения решения, копия этого документа направляется на электронную почту или заказным письмом заявителю. Собственник участка обязательно получает копию решения, кадастровый паспорт при положительном решении. Об отрицательном решении собственник участка не уведомляется.
Если заявитель или собственник против вынесенного отрицательного решения, то они могут обратиться в суд. При этом отрицательное решение могут обжаловать оба, а положительное решение – только собственник участка (если только не он подавал заявление).
Кадастровые ошибки устраняются через суд в случае, если:
- Собственник не подал заявление на исправление выявленного недочета.
- Стороны (соседи и другие заинтересованные лица) не смогли согласовать внесение корректировок на добровольной основе.
Заявление направляется в районный суд, к нему же прикладываются документы, выступающие в качестве доказательной базы, а также контактные данные инженера, который осматривал участок. Судебная инстанция может назначить проведение экспертизы. Дело рассматривается не больше 2-х месяцев.
Указать кадастровую ошибку и подать заявление в орган может не только собственник, но и иные заинтересованные лица. Причем если заявитель получил отказ и не согласен с таким решением, обязать кадастровую службу провести повторную процедуру межевания он может через суд.
Большую часть случаев, когда была выявлена какая-либо неточность, происходит при:
- Смене правообладателя участка.
- Внесения любых изменений в базу данных Росреестра.
- Осмотре выписки из ЕГРН.
Чаще всего разбирательства возникают из-за неправильно указанного адреса и площади (особенно, если земельный участок имеет множество контуров, благодаря чему сложно определить его реальные границы).
Рассмотрим классический пример исправления ошибки судом. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17.03.2015 г. признано существование кадастровой ошибки и принято решение о её исправлении.
В этом случае суд признал, что координаты точек участка земель общего пользования, смежного с земельным участком жильцов не соответствуют фактической границе.
Наложением земельного участка земель общего пользования на земельный участок заявителей, в том числе на строения, которые были возведены до определения границ смежного земельного участка, нарушаются права собственников как строений, так и земельного участка под строениями.
В данном случае суд самостоятельно, с помощью специальных познаний и специалистов, установил координаты земельного участка земель общего пользования с учетом границы на местности и внес изменения в сведения о смежном земельном участке, тем самым исправив пресловутую кадастровую ошибку.
В заключении следует признать, что кадастровые ошибки не редкость и встречаются довольно часто, однако имеют место и другие случаи, когда понятие кадастровой ошибки подменяется элементарным спором о межевой границе. О межевых спорах мы остановимся в следующей статье. Что касается настоящей статьи то следует сделать выводы.
Способы исправления кадастровой ошибки
Законодательно предусматривается несколько методов, используемых для исправления ошибок в кадастровых работах.
Первый
Согласно письму Минэкономразвития под №4448-ИМ/Д23 от 27 марта 2009 г., право исправления допущенных при проведении кадастровых работ ошибок, есть у любого кадастрового инженера, который имеет полномочия проведения земельного межевания.
К примеру, если при установлении линий земельных границ обнаружилось, что они выходят на территорию смежных участков, специалистом в план межевания вносятся исправленные координаты границ таких участков.
Вместе с тем, если их регистрация в кадастре была проведена до начала марта 2008 г., с собственниками таких участков новые линии границ согласовывать не нужно.
Межевой план направляется в кадастровый орган, где основываясь на нем, проводится регистрация земли, а смежные территории смещаются. В последующем, их собственники извещаются о выполненных изменениях, однако, эту информацию они могут и не получить.
Совсем другой случай, если регистрация земельных участков была выполнена по истечению обозначенной даты. При таких обстоятельствах, следует оформить письменное заявление для исправления допущенных ошибок и документацию правоустанавливающего характера по земле от каждого соседа, линии границ земель которых претерпели изменения.
Так как процедура межевания таких земель производилась третьими организациями, за процесс исправления, в этом случае, будет необходимо заплатить. Что делать, если выявлена кадастровая ошибка?
Необходимо провести определенные действия:
- оформить отдельное распоряжение по уточнению линий земельных границ (для этого необходимо обратиться в отделение Департамента земельных ресурсов на месте);
- оформить заказ межевого земельного плана;
- направить обращение в Кадастровую палату в виде отдельного заявления по исправлению ошибки, с приложением межевого плана и необходимого пакета документации для проведения таких действий.
Сейчас направить сообщение по обнаруженной ошибке кадастровых расчетов имеет возможность любой владелец земли. Для этого достаточно зайти в интернет и переслать заявление на электронную почту Единого портала муниципальных и Госуслуг.
Второй
Можно просто договориться с владельцем смежного участка о том, чтобы он направил обращение инженеру кадастра с целью выполнения повторных межевых работ по участку и обновления координат, а также в органы кадастрового учета, с целью проведения регистрации изменений земельных границ.
Конечно, мирный способ урегулирования линий границ используется, но это достаточно редкое явление. Большую часть споров, связанных с землей, соседи решают совсем по-другому.
Третий
Проблемный вопрос с ошибкой, допущенной кадастровым специалистом, разрешается с соблюдением порядка, определенного статьей 28 Закона №221-ФЗ, предусматривающим в качестве документа-основания решение судебного органа, определяющего обязательства по исправлению.
Орган, ответственный за выполнение кадастрового учета, основываясь на судебном решении, передает данное постановление для выполнения его заинтересованной стороне или же отделению кадастрового учета на месте в законодательно предусмотренном порядке.
Но обращаясь за помощью в суд, необходимо верно обозначить сам предмет и основания, послужившие поводом для подачи заявления, в противном случае, рассмотрение дела может затянуться на достаточно долгий период, что привет в дальнейшем к отказу в удовлетворении заявленного требования.
Основания, достаточные для направления иска
Есть всего несколько оснований для инициации разбирательства по исправлению ошибки в судебном органе:
- оформление кадастровым органом отказа в выполнении кадастрового учета земли, по причине обнаружения накладки;
- оформление кадастровой службой отказа на направленное заявление владельца земли, с обозначением законных требований устранения ошибок в кадастровых действиях;
- оформление кадастровым инженером заключения об обнаружении ошибки в кадастровых работах при проведении межевания земли либо соседних участков.
Главной задачей проведения разбирательства вопроса в суде является сбор доказательств присутствия кадастровой ошибки, содержащейся в данных ГКН, с согласованием методов устранения таковой, при ее наличии.
Ответственность за допущение ошибки
Поскольку кадастровая деятельность тесно связана с геодезией, гражданам без специального образования нелегко проверить правильность документов, подготовленных кадастровым инженером. От качества его работы зависят права собственника участка и смежных землепользователей, а также достоверность сведений, внесенных в ЕГРН.
Нередко реестровая ошибка в описании местоположения границ земельных участков выявляется лишь спустя годы, а убытки, причиненные недостоверными сведениями в межевом, техническом плане или карте-плане территории, могут понести не только собственники, но и третьи лица.
Функции по оказанию услуг в сфере землеустройства, государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним возлагаются на Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) на основании .