Использование земельного участка: разрешенные виды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Использование земельного участка: разрешенные виды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земля для поселений обладает своими индивидуальными признаками. В первую очередь, она располагается именно в местах, где живут люди либо же в их округе. Обусловлено это тем, что земля для поселений выделяется для людей, то есть необходима для обслуживания городов, поселков и даже мегаполисов.

Главный НПА, определяющий особенности правового режима территорий – ЗК РФ, в частности, ст. 83, 84, 85 и 86, в которых содержится понятие, назначение и использование территорий населённых пунктов.

В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) на местном уровне могут вноситься изменения.

Согласно законам земплепользования и застройки, участки, находящиеся в собственности частных, юридических лиц или сданные в аренду, могут быть выкуплены или изъяты в пользу государства.

В этом проявляется правовой режим земель поселений.

Территориальные границы изменяются исключительно на основании законов субъектов РФ. В городах федерального значения корректировки вносит федеральное законодательство после согласования с местными органами власти.

Территориальные границы для административных зон устанавливает Правительство РФ.

Все владельцы земли и арендаторы при эксплуатации участков обязаны учитывать Градостроительный регламент.

Виды земель поселений

Законодательство не содержит конкретной классификации данного вида недвижимого имущества. Однако по тем или иным признакам можно подразделить участки этой категории на следующие виды:

• По признаку доступности к приватизации. В основном все участки данной категории можно перевести в частный сектор, однако, некоторые зоны на территориях городов и поселков не могут быть приватизированы. К ним относятся территории парков, набережные, территории под дорогами, городскими водоемами и т.д.
• По признаку разрешенного использования. При переплетении территории различных категорий зон их индивидуальная регламентация в той или иной степени оказывает влияние друг на друга. К примеру, если на территории городов и поселений находятся объекты историко-культурного или природоохранного значения, то порядок их использования будет совмещенным. Разумеется, приоритет отдается более значимым целям.
• Земли, входящие в генеральный план градостроения или так называемые «красные линии». Это те участки, которые в скором будущем могут быть реквизированы под использование в соответствии с планом государства по застройке. Знать, какие именно участки находятся на «красной линии» очень важно, так как застраивать их и тратиться не имеет смысла.
• Отдельным видом зон поселений можно назвать пригородные территории. Они находятся в особом положении, так как они могут быть различной категории, но в то же время с большой вероятностью могут быть переведены в состав поселений. Непосредственно перед реализацией плана по расширению города, земельные участки в пригородах освобождаются от насаждений, промышленных объектов или объектов инфраструктурного значения. Разумеется, перед этим проводится реквизиция земельных участков.

Также в зависимости от предназначения участка частными лицами их можно подразделить на следующие:

• зоны, выделенные под строительство индивидуального жилья;
• земельные участки, предоставляемые под застройку дачными постройками;
• территории садовых товариществ;
• земли личных подсобных хозяйств.

Регламент использования земель поселений

Чаще всего такие земли предназначены под застройку. Долгое время не существовало частной собственности на землю. Границы территории в крупных населенных пунктах отображались на графических планах. Это считалось индивидуальной жилищной застройкой. Формировались условные границы.

Использование земель поселений производится в соответствии с нормативно-правовыми актами, обозначенными в Земельном кодексе РФ.

У каждой территории предусмотрены собственные условия эксплуатации, установленные с учетом ее локации и вида разрешенного использования. Для каждой из зон вводится единый регламент и устанавливается правовой порядок. На эти факторы и ориентируются при строительстве и эксплуатации зданий.

Условия регламента нарушаются в следующих ситуациях:

• если площадь земельного участка не отвечает общепризнанным нормам;
• территория эксплуатируется не по назначению и не по согласованию с территориальной областью.

Время, которое отводится на ликвидацию несоответствий, не ограничивается нормативами. В процессе исправления ситуации участок можно использовать, но только в том случае, если эта эксплуатация не навредит жизни, здоровью других людей, не причинит урон историческим постройкам и окружающей среде.

Каков состав земель поселений

По ЗК РФ в состав земель поселений могут быть внесены участки, которые относятся к следующим зонам:

• жилые. Их назначение заключается в застройке сооружениями, предназначенных для проживания, культурного обогащения, некоторых бытовых нужд и иных потребностей. Могут использоваться для индивидуального жилого строительства, а также иных построек, которые предусмотрены нормами градостроительного регламента;
• общественно-деловые. Для строительства объектов общественного пользования, будь то театры, образовательные учреждения, административные сооружения и т.п.;
• производственные. Для зданий промышленного характера, складских помещений, обеспечивающих функционирование коммунальной системы и для других объектов, необходимость в которых обусловлена производственными задачами;
• рекреационные. На них располагаются парки, озера, скверы, городские леса и иные схожие места, которые используются для отдыха людей и туристической деятельности;
• инженерной и транспортной инфраструктуры. Для этой категории предусмотрено строительство следующих объектов: морского, воздушного, автомобильного, железнодорожного транспорта и иных позиций аналогичного характера;
• сельскохозяйственного пользования. Земли, занятые пашнями, насаждениями, а также сооружениями сельхоз назначения;
• участки общего пользования. Заняты улицами, проездами, набережными, бульварами и т.п. Недопустимо использовать для приватизации. Что примечательно, они могут быть внесены в состав различных зон.

Как производится перевод земель

Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:

• Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
• Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
• В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.

Кадастровая оценка земли – это последовательные действия административного характера по определению стоимости участка на конкретную дату. При оценивании учитываются данные о положении на рынке: торговые сделки, средняя цена аренды, уровень доходности близлежащих участков.

Кадастровая оценка земли проходит по плану:

1. Сбор и анализ рыночной информации.
2. Распределение на зоны городов и населений, учитывая функции участков.
3. Оценка показателей стоимости.
4. Разделение на зоны по стоимости.
5. Оформление результатов анализа.
6. Кадастровая стоимость участка не должна превышать рыночную.

Использование земель поселений

83-86 статьи Земельного Кодекса России подробно описывают этот вопрос.

Например, там написано, что дополнительные правила по использованию земель в Севастополе, Москве и Санкт-Петербурге определяется местными законами этих городов. Но есть и другие правила, не менее важные.

1. Государство может выкупить и изъять в свою пользу объекты, которые принадлежат юридическим или частным лицам, либо сдаются в аренду.
2. Частные или юридические лица должны получить в собственность участки, по которым проходит граница. Такие объекты разрешается сдавать в аренду.
3. Территориальную границу можно изменять, только выпустив соответствующий закон РФ. После того, как земли включены в состав поселения, частные и юридические лица не должны потерять право собственности на них.
4. Все владельцы и арендаторы земли должны учитывать правила, указанные в строительных регламентах. Главное – чтобы земля использовалась строго по своему назначению.
5. Только субъекты Российской Федерации могут менять размеры территорий вместе с правовыми нормами.

Разделение поселенческих земель

ЗК РФ предусмотрено разделение поселенческих земель на конкретные зоны, в которые входят территории:

• предусмотренные для потребительских нужд общества;
• промназначения;
• под застройку жилых объектов;
• сельхозназначения;
• находящиеся под зданиями Вооруженных Сил РФ;
• специальных объектов.

Для приведенных всех вышеперечисленных зон градостроительный регламент разъясняется по-разному. Правила касаются всех процессов, которые относятся к застройке отдельной территории.

Законодательство призывает каждого владельца земли соблюдать основы планировки и застройки поселений, а также порядка строительства. Разновидности строящихся зданий должны полностью соответствовать определенной зоне. Но важно учесть и то, что разные территории могут быть переплетены друг с другом.

Это оказывает влияние на разновидности разрешенной эксплуатации. Поэтому непосредственно перед использованием земли необходимо тщательно изучить схему поселения, и ознакомиться с утвержденными нормами и правилами.

Участки, расположенные на поселенческих территориях, подразделяются на несколько видов согласно следующим особенностям:

1. По возможности осуществления приватизации. Многие участки этой группы могут перейти в частное владение. Однако некоторые наделы приватизировать запрещено. К ним относятся городские парковые зоны, пруды, реки, дорожное полотно и т. д.
2. По виду разрешенной эксплуатации. Сплетение разных участков между собой ведет к смешанным правилам их использования. Однако при этом приоритет остается за более значимым объектом. К примеру, зона имеется в генплане градостроения, то есть относится к границам территорий общего использования. В этом случае, такой участок будет, скорее всего, изъят государством, поэтому начинать на нем возведение зданий бессмысленно.
3. По предназначению. Это значит, что распределение может коснуться только тех территорий, которые предоставляются физлицам. К ним относятся участки под индивидуальное строительство жилья, постройку дач, садов и т. д.

Разновидности разрешенной эксплуатации поселенческих земель

Главной разновидностью разрешенной эксплуатации поселений является возможность возведения зданий. Это может быть застройка частными лицами коттеджей, домов, предприятий.

Организовать постройку дома вполне реально на каждом участке, расположенном в черте поселения, даже в случае, если он имел категорию сельхозназначения.

Однако здесь важно учесть проект строительства поселения. Как правило, к разрешенным разновидностям эксплуатации относят:

• коммерческие постройки;
• сельскохозяйственное использование;
• возведение ферм;
• подсобные хозяйства для личного пользования;
• выращивание и производство сельхозпродукции;
• жилищное строительство по индивидуальному плану;
• постройка дач, садов;
• ведение дачного хозяйства.

Классификатор и его предназначение

Неспециалисту трудно самому разобраться, как используются земли разных категорий, находящиеся в пределах поселений. Но для того, чтобы разобраться в вопросе, стоит изучить информацию Приказа Минэкономразвития под номером 540, принятого 1 сентября 2014 года.

В этом приказе представлен классификатор и нормы использования земель.

Классификация позволяет урегулировать эксплуатацию земляных участков в разных поселениях.

Для того, чтобы убедиться, что приобретенный участок можно использовать по тому или иному назначению, нужно подтвердить совпадение его номера по кадастровому паспорту с соответствующим номером в классификаторе. Если номера совпадают, значит можно землю использовать так, как и планировалось.

Виды разрешенного использования земель или что такое ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ?

При выборе земельного участка для строительства будущего дома покупателю неизбежно придется столкнуться с целым рядом терминов, о существовании которых он, возможно, никогда прежде не слышал. Тип, категория, назначение земли, непонятные аббревиатуры типа ИЖС, ЛПХ, ДНТ и СНТ – как во всем этом разобраться? Предположим, вы захотели купить земельный участок. Возможно, вы даже присмотрели несколько вариантов. При выборе участка важно обратить внимание на категорию земли, на которой он расположен. Дело в том, что, например, для строительства загородного дома подходят только две категории участков – земля населенного пункта и земля сельхоз назначения, которые, в свою очередь, делятся по видам разрешенного использования. Но давайте обо всем по порядку.

Какие предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков устанавливаются на землях населенных пунктов?

Для каждого региона предусмотрены свои предельные размеры земельных участков. Минимальные и максимальные размеры устанавливаются и в каждом районе области. Существуют ограничения и по видам разрешенного использования надела. В среднем по Московской области для дачного строительства предлагают минимум 0,06 гектара. Максимальное значение для владельцев дачных участков – 0,25 гектара.

Конкретные показатели устанавливаются региональными властями и представителями местных муниципалитетов. В столице предельные площади участков ни для одной территориальной зоны они не установлены (это отмечено в ПЗЗ). В Московской области правила землепользования предусматривают предельные величины для территорий:

• под среднеэтажные объекты (дома до 8 этажей) – минимум 5 000 кв. м., максимум 500 000 кв. м.;
• под малоэтажные объекты (многоквартирные дома до 4 этажей) – минимум 2 500 кв. м., максимум 100 000 кв. м.;
• под индивидуальное жилищное строительство (дом на одну семью до 3 этажей) – минимум 300 кв. м., максимум 3 000 кв. м.

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Состав земель поселений

В Земельном Кодексе РФ законодатель достаточно четко устанавливает состав земель поселений.

В них входят:

• земли, используемые для нужд общества;
• земли, используемые для промышленного производства;
• земли для жилой застройки;
• зоны, предназначенные для сельского хозяйства;
• земли, отведенные для военных объектов;
• земли под спецобъектами.

Для перечисленных зон нормы градостроения трактуются различно. Регламент обуславливает все действия, которые касаются застройки в любой из зон. Законодатель обязует всех собственников и граждан строго следовать нормам градостроения, а также порядка застройки.

Все типы строящихся на землях поселений зданий должны отвечать требованиям к виду конкретного участка. Часто случается, что отличные виды земель могут смешиваться между собой. Это оказывает влияние на то, как участок может использоваться.

Именно потому необходимо ознакомиться с топографической картой населенного пункта и его регламентом, прежде чем принимать решение об использовании земли. Итак, какие же существуют виды участков, включенные в земли поселений.

Их можно выделить по следующим признакам:

• Доступность для приватизации. Большая часть земельных участков может быть передана в частное владение. Однако же определенные участки не могут быть приватизированы. К таким землям отнесены дороги общего пользования, водоемы, набережные и т. д.;
• Разрешенное использование. Смешение различных зон приводит к тому, что совмещается виды их пользования. Однако приоритет имеет более значимый. К примеру, земля внесена в градостроительный генплан, следовательно, такой участок в случае необходимости может быть изъят для государственных нужд и значит не имеет смысла производить его застройку;
• Назначение. Такое разделение применяется к участкам, которые предоставлены физическим лицам. Например, земли для индивидуального, дачного строительства, садово-огородные товарищества, территории для ведения личного подсобного хозяйства.

Основное отличие земель поселений от других видов земель – самые разнообразные варианты использования.

По функциональности зоны земель поселений можно разделить следующим образом:

• для проживания людей;
• для удовлетворения общественных нужд;
• для использования в сфере коммерции;
• иные функции.

К жилой зоне относятся участки, которые предназначены для постройки жилых многоквартирных и частных домов, а также для ведения личного подсобного хозяйства.

Зона для общественных нужд включает земли, которые предназначены для некоммерческого использования государством и гражданами. Например, здания администрации, набережные, колодцы, школы.

В состав зоны, предназначенной для коммерческого использования, входят земли, на которых расположены объекты, предназначенные для получения материальной выгоды: торговые центры, рестораны, заводы и фабрики.

К зонам с иным назначением относятся такие участки:

• предназначенные для обеспечения работы транспорта;
• охраняемые государством природные зоны;
• объекты культурного и исторического наследия;
• земли фонда леса;
• озера, реки, иные водоемы и водные объекты;
• земли, предназначенные для сельского хозяйства;
• участки, которыми могут пользоваться все (дороги, тротуары и т.п.);
• участки, которые будут использованы для развития поселения;
• специальные объекты, обеспечивающие нормальную жизнь граждан (свалки и т. д.).

Все перечисленные типы участков объединяет их использование для обеспечения нужд и развития поселения. Однако способы их использования разные.

Похожие записи:

• Как поступить в медицинский вуз после колледжа, и какой колледж выбрать
• Путин рассказал о мерах жилищной поддержки семей до конца 2023 года
• Заявление об отказе от совмещения должностей – образец 2021