Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Дачная амнистия»: как оформить дачную собственность в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
Еще один возможный сюрприз — покупка земельного участка с неузаконенными постройками. Бывают ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены, привела пример руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры».
«С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них, что необходимо, к примеру, для подключения газа», — предупредила юрист.
На этом этапе новый собственник как раз может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. Чтобы этого избежать, желательно покупать уже оформленные объекты.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
«Дачная амнистия» и незавершенное строительство
Механизм «дачной амнистии» дает возможность владельцу недвижимости провести регистрацию объекта в упрощенном порядке. Набор документов для оформления минимальный, но сроки ограничены. Только до конца зимы 2021 года можно внести сведения в ЕГРН и подтвердить права собственника по «амнистии».
Возможно, эти сроки продлят, тем более, что такой законопроект уже разработан. Держим руку на пульсе и следим за изменениями.
- Дом на садовой земле поставят на учет на основании декларации и техплана.
- Остальные жилые дома можно будет оформить по специальным уведомлениям, даже если их строительство началось до 2018 года.
По такой же схеме регистрируют по «дачной амнистии» недостроенные дома.
Оформив по «дачной амнистии» недострой,
- вы автоматически изменяете статус объекта — теперь это недвижимое имущество, даже если дома как такового еще нет, а залит только фундамент;
- таким имуществом можно свободно распоряжаться;
- кадастровая стоимость такого объекта (а значит, и налоги) минимальны;
- стройку можно возобновить в любое время и довести дом «до ума».
Список необходимых документов
Вопрос, какие документы нужны для регистрации дачного дома, является одним из ключевых. Объясняется это тем, что если подать неполный пакет или бумаги с ошибками, процедура может существенно затянуться. Поэтому данный перечень лучше уточнить заранее.
Итак, документы, необходимые для оформления дачного дома в собственность следующие:
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Разрешение на строительство – нужно или нет?
Определяясь, на какой земле можно строить дом, не забудьте, что некоторые категории земельных участков обязывают будущих владельцев загородной недвижимости к получению разрешения на строительство. Так, без подобного разрешения не обойтись, если вы готовитесь к возведению дома на участке ИЖС.
Выдачу разрешений на строительство осуществляют уполномоченные органы – районные управления архитектуры и градостроительства, МФЦ (многофункциональные центры обслуживания), портал государственных услуг РФ. Обращаться за бумагой следует, имея на руках:
- соответствующее заявление;
- удостоверение личности;
- градостроительный план земельного участка (получить можно в местной администрации, срок актуальности ГПЗУ для получения разрешения на строительство составляет не более 3 лет с момента оформления);
- схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ, можно сделать самостоятельно, но лучше заказать в лицензированном проектном учреждении);
- характеристики внешнего облика объекта (конфигурация здания, планируемые отделочные материалы, цветовая гамма и т.п.).
Максимальный срок выдачи разрешения – 10 рабочих дней после подачи заявления.
С начала 2021 года разрешение на строительство – обязательный документ для возведения и последующей регистрации права собственности на дом для постоянного проживания. Для строительства домов на землях садовых, дачных товариществ разрешение не требуется, но требуется проект планировки территории, как некоммерческого образования.
Регистрация жилого дома на земельном участке в 2021 году
Дачи, загородные дома, садовые домики и другие сооружения капитального строительства необходимо оформить в собственность, чтобы:
- их не признали самостроем и не снесли на законных основаниях;
- избежать разногласий с соседями по расположению жилого и хозяйственных строений, а также, чтобы исключить споры о границах земельных участков;
- получить компенсацию в случае нанесения порчи третьими лицами или в случае сноса построек по муниципальным или государственным нуждам;
- исключить вероятность начисления ИФНС налога на имущество за 3 года и штрафа, размер которого составляет 20 процентов от суммы этого налога;
- исключить вероятность проблем при подключении газа, электричества и других инженерных коммуникаций;
- получить возможность совершать сделки с этим объектом недвижимости, как и с любым другим, находящимся в собственности: дарить, продавать, передавать по наследству, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании.
Лучше не затягивать с полноценной регистрацией нового дома, ведь Вы уже нарушили порядок, если данные в Едином государственном реестре недвижимости не соответствуют действительности. Вам необходимо заказать изготовление нового технического плана, который подготовит кадастровый инженер, и вместе с правоустанавливающими документами обратиться в Росреестр.
До 1 марта Вы смогли бы зарегистрировать дом на основании декларации, после – на основании уведомления, которое надо будет направить в местный муниципалитет. Если дом действительно соответствует всем нормам, регистрация должна пройти без проблем. И в Вашем случае, в отличие от собственников участков под огородное хозяйство, реально можно зарегистрировать дом в качестве жилого и прописаться в нем.
Вы пропустили все сроки и все сделали не так. Вам надо было после сноса старого дома оформить справку об утрате строения, а потом зарегистрировать новое строение по дачной амнистии. Сейчас Вам в любом случае придется собирать документы о переоборудовании или капитальном ремонте или находить справку о том, что старый дом был снесен, а затем Вы построили новый жилой. Сходите в местное БТИ и посоветуйтесь с проектировщиками: там есть специальные люди, которые смогут сделать проект и согласовать его. Я думаю, что в Вашем случае надо уже заплатить профессионалам.
- До 1 марта 2026 года без уведомления о строительстве провести кадастровый учет и регистрацию прав на дома на садовом земельном участке на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право на земельный участок.
- По истечении этого срока в местную администрацию придется направлять уведомление о том, что намерены начать строительство. После проверки параметров планируемой постройки администрация выдаст уведомление о соответствии, и вы сможете начать работы.
Для регистрации права собственности нужно предоставить технический план на дом, декларацию, право на земельный участок, зарегистрированное в Росреестре. В случае если право не зарегистрировано, понадобятся правоустанавливающие документы на земельный участок: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о наследстве, акт органа власти, решение суда и право на земельный участок, зарегистрированное в Росреестре.
Так окрестили в народе дома, строительство которых ещё не завершено. Подобные строения всегда дешевле готовых и сданных в эксплуатацию домов, потому что речь идёт о конструкции, в которой ещё нельзя жить.
Это может быть только фундамент или фундамент и стены, а может быть полуготовый дом, в котором уже есть и крыша. В недостроенном доме часто не подведены все коммуникации.
Оформление незавершенного строительства дома
Следует знать, что в 2004 году были приняты поправки к Гражданскому кодексу, согласно которым все объекты незавершенного строительства теперь относятся к недвижимому имуществу. До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд. Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:
- техническая инвентаризация объекта;
- кадастровый паспорт.
К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:
- строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
- строительство без разрешения;
- строительство с нарушениями важных правил и норм.
Владелец такой постройки не может приобрести право собственности. Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.
Другими словами, если участок земли предназначен только для производства различной сельскохозяйственной продукции, то строить на нем жилые помещения запрещено. Поэтому лучше не рисковать, начиная строительство дома на земле, которая для этого не предназначена.
Как оформить незавершенное строительство дома
Довольно часто возникают ситуации, когда строительство частного дома приходится останавливать. Процесс этот длительный, дорогостоящий, а поэтому не всегда у владельцев хватает денег и сил быстро возвести жилую постройку. Таким образом, на просторах РФ разместилось множество «недостроев», которые официально не оформлены, а поэтому не могут являться объектом сделок с имуществом.
С 2004 года в России на законодательном уровне ввели возможность государственной регистрации недостроенных домов, при этом не важно на какой стадии возведения находится процесс. Главное условие при регистрации – у постройки должен иметься капитальный бетонный или кирпичный фундамент.
Однако важно знать, что являющийся предметом договора подряда недостроенный дом не подлежит государственной регистрации.
Что регистрировать на дачном участке
Если же объект уже построен и относится к объектам капитального строительства, то нужно учесть, что до 1 марта 2021 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства является только технический план объекта индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок.
Для начала нужно определиться, советует эксперт, относится ли ваша постройка к объекту капитального строительства и насколько легко вы можете с ней расстаться. Естественно, на первом месте у дачника стоит дом, с которым расставаться вовсе не хочется, тогда стоит как можно скорее оформить на него право собственности. Бани, беседки, гаражи и навесы, а также хозблоки у всех разные. Если они относятся к объектам капитального строительства, то подлежат государственной регистрации: пока вы не оформите на них право собственности, вы де-юре не сможете ими владеть, пользоваться, распоряжаться и, как следствие, продать, подарить, завещать, сдать в аренду или совершать иные значимые действия.
Как происходит регистрация дачного дома: порядок, документы и надо ли это делать
Однако в 2021 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2020 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы.
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.