Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Запрет на любые действия с квартирой без личного участия через госуслуги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подобный запрет не обезопасит от мошенничества со сделками, где подписание документов происходит при помощи электронной подписи, а документы на регистрацию перехода права собственности так же подаются в электронном виде.
При обнаружении подобной записи, нужно понимать, что источником проблемы является предыдущий собственник, у которого вы вероятно купили квартиру.
Поэтому целесообразно задать ему вопрос: «Чем он, собственно говоря, недоволен».
Если предыдущий собственник в течение 3 месяцев не обратиться в суд, то запись будет аннулирована.
Если же он пойдет в суд, то в выписке ЕГРН появится запись: права оспариваются в судебном порядке. И вам следует обратиться в суд, чтобы заранее выяснить причины и основания, по которым вас хотят лишить недвижимости.
Если сведения в данной строке отсутствуют, то все в порядке, можно спать спокойно.
В четвертую очередь, проверяем информацию о Правопритязаниях.
Запись о наличии правопритязаний говорит о том, что в Росреестр поступило заявление о проведение каких-то регистрационных действий в отношении вашего объекта недвижимости.
Если вы никаких заявлений в Росреестр не подавали, но при этом в строке «Правопритязания» вы видите запись: представлены документы на государственную регистрацию, это означает, что кто-то пытается совершить какие-то регистрационные действия с вашей квартирой.
Росреестр должен не просто сделать запись: представлены документы на государственную регистрацию, но и указать вид регистрационного действия.
Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?
Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.
Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?
По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.
А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.
Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя?
Главная цель: оградить собственника от разных мошеннических схем.
На деле это означает следующее.
Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.
На какую недвижимость можно оформить запрет?
На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.
Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место.
Как оформить запрет?
Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление.
Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?
Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:
Как выглядит заявление о невозможности регистрации и как его заполнить?
Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.
Есть специально установленная форма.
В чем была проблема с регистрацией прав?
Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.
Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел. Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу. Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.
Есть случаи, когда доверенность уже отозвали или собственник даже не понял, что оформил ее. Тогда переход права могут зарегистрировать против воли собственника и вообще без его ведома. Такое можно оспорить, но, когда с квартирой уже провели несколько последовательных сделок, вернуть недвижимость сложно, долго и дорого.
Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее. А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру. И нет гарантии, что получится оспорить сделку.
Сделки с электронной подписью будут регистрировать только при согласии собственника
ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.
Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.
С 13 августа. Теперь сделку с электронной подписью проведут, только если есть заявление от собственника, в котором четко написано, что он согласен на сделки с ЭЦП. Это заявление регистрируют и делают отметку в реестре. Если такой отметки нет, никаких сделок с ЭЦП не будет: на любую попытку подать заявление придет отказ. Мошенники не смогут переоформить жилье, а собственник не потеряет свои права.
Как собственнику запретить сделки с недвижимостью без его личного участия?
О праве собственника наложить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости без его личного участия говорится в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Для этого необходимо подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения, прекращения права на такой объект недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя. После регистрация заявления никто не сможет продать, подарить или сдать в аренду квартиру без присутствия собственника, даже при наличии нотариальной доверенности. Для этого в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись.
Исключения из общего правила
Имейте в виду: не во всех случаях заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия препятствует проведению сделки.
Так, наличие в ЕГРН указанной отметки не остановит государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости (часть 3 статьи 36 Закона № 218-ФЗ), если основанием для нее является:
— вступившее в законную силу решение суда;
— требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»;
— в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.
В частности, наложенный собственником запрет на регистрацию без личного участия не поможет в случае банкротства собственника и последующей реализации его недвижимости или при продаже заложенной недвижимости с торгов на основании решения суда по иску банка-кредитора.
Основания для отмены заявления
Бывают моменты, когда нужно снять отметку о запрете регистрации без личного присутствия и продать жилье через представителя.
В законе содержится всего три основания для погашения записи, содержащейся в ЕГРН, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (пункт 2 статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года):
— решение государственного регистратора прав (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с осуществляемой государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности при личном участии собственника;
— вступивший в законную силу судебный акт;
— заявление собственника (его законного представителя) об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации без личного участия.
В законе не указано, в какой форме собственник подает заявление в Росреестр: допустимо ли удостоверить его в нотариальной форме и подать через представителя, выдав тому доверенность?
Если собственник подавал заявление в Росреестр лично, его цель — исключить все юридические действия с недвижимостью без его личного участия, то и отменить наложенный ранее запрет вправе только лично собственник.
Иначе теряется юридический смысл подачи первоначального заявления: зачем накладывать запрет на действия с недвижимостью по доверенности, если его сможет отозвать представитель по похожей доверенности?
Официальных разъяснений на этот счет нет. В каждой конкретной ситуации госрегистратор самостоятельно решает вопрос о применении норм пункта 2 статьи 36 Закона № 218-ФЗ от 2015 года и несет за это ответственность.
Заявление собственника о невозможности регистрации без личного участия способно создать ему реальные трудности, если впоследствии ему понадобится продать недвижимость по доверенности (например, владелец жилья проживает в другой стране и не собирается в ближайшее время возвращаться обратно, а квартиру продать надо).
В какой суд обратиться для снятия запрета на регистрационные действия
В какой суд обращаться — арбитражный или общей юрисдикции — указано в ч. 2, 3 ст. 128 Закона об исполнительном производстве. К примеру, если исполнительный лист выдал арбитражный суд, обращайтесь туда.
Подавайте заявление:
• в арбитражный суд субъекта РФ по месту нахождения пристава, то есть по адресу подразделения УФССП России, в котором пристав служит (ч. 6 ст. 38 АПК РФ);
• в районный суд общей юрисдикции того района, где пристав исполняет обязанности. Учтите, что этот район может отличаться от того, где расположен отдел, в котором служит пристав.
Если пристав служит в межрайонном отделе, заявление подают в суд того района, где исполняется оспариваемое постановление (ч. 1, 2 ст. 22, ч. 5 ст. 218 КАС РФ, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 36).
Как наложить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия?
Всю необходимую информацию по оформлению запрета на проведение регистрационных действий с недвижимостью без личного присутствия собственника объекта недвижимости можно найти в Федеральном законе
В первую очередь, собственник должен написать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения и прекращения права на конкретный объект недвижимости без личного присутствия самого собственника либо его законного представителя. И после того, как это заявление будет зарегистрировано, ни один человек не сможет продать, сдать в аренду либо подарить жилье без личного участия собственника даже в том случае, если у этого человека на руках будет нотариальная доверенность. И по этому поводу в ЕГРН будет добавлена соответствующая отметка.
В каком месте нужно оформлять такой запрет?
Любой собственник может подать заявление в запрете государственной регистрации сделок с недвижимостью без его личного присутствия либо в офисе Кадастровой палаты и МФЦ, либо с помощью личного кабинета сайта Росреестра или через почту.
Для того чтобы оформить заявление через МФЦ, требуется самостоятельно обратиться в офис «Мои документы» и написать заявление. Для этого также потребуется паспорт. А после того, как заявление будет рассмотрено, в ЕГРН будет добавлена соответствующая запись.
Если же собственнику удобнее подать заявление удаленно, то ему лучше всего сделать это через сайт Росреестра. Однако для этого у собственника должна быть собственная электронная подпись. Если же собственнику удобнее подавать заявление в Росреестр через почту, то он должен будет в обязательном порядке засвидетельствовать у нотариуса подлинность свой собственной подписи.
Зачем нужна постоянная регистрация
Несмотря на то что каждый россиянин имеет право на свободу передвижения и выбор места жительства, в стране существует регистрационный учет. Именно для этого в первую очередь существует регистрация — постоянная и временная.
Самому же гражданину регистрация не дает права на жилплощадь, но, как правило, она необходима для получения социального обеспечения. По закону отсутствие регистрации не может влиять на трудоустройство гражданина России, получение им медицинской помощи и других социальных услуг.
Но на деле ее отсутствие осложняет, например, получение различных документов (заграничного паспорта, пенсионного удостоверения, водительских прав и т. д.), оформление кредитов, определение детей в детские сады или школы, прикрепление к поликлиникам, устройство на работу или получение мер социальной поддержки.
Без штампа в паспорте, скорее всего, не получится проголосовать на выборах или заключать договоры. Мало кто решится заключать договор с лицом без определенного места жительства или пребывания, поскольку повышаются риски исполнения обязательств перед второй стороной, например банком. Без регистрации сложнее зарегистрировать ИП или юридическое лицо.
Где можно оформить регистрацию
Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в помещениях, которые имеют статус жилых (квартирах, частных домах, семейных общежитиях). Нельзя оформить постоянную прописку в апартаментах, поскольку они относятся к нежилым помещениям. В апартаментах можно оформить только временную регистрацию. Это одна из причин постоянных дискуссий вокруг статуса апартаментов.
Ни временная, ни постоянная регистрация невозможна в домах, которые определены под снос. После выхода городского постановления о сносе дома регистрационный учет в этих зданиях прекращается.
А вот временная регистрация возможна не только в квартирах и домах, но и гостиницах, санаториях (пансионатах или домах отдыха), кемпингах и турбазах, медицинских учреждениях, учреждениях уголовно-исполнительной системы и даже в нежилых помещениях (например, по месту работы).
Заявление на запрет регистрационных действий
Собственник в силу п. 5 ст. 15 закона «О государственной регистрации…» от 13.07.2015 № 218-ФЗ вправе самостоятельно оформить запрет на регистрационные действия. Основанием для этого может послужить опасность совершения регистрационных действий мошенниками и иными третьими лицами в случае введения владельца в заблуждение или обмана.
Для подачи заявления на запрет регистрационных действий с недвижимостью собственник вправе обратиться в следующие организации:
- многофункциональный центр (МФЦ);
- территориальный офис Росреестра.
Для наложения обременения необходимо представить:
- документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, в отношении которых запланировано оформление запрета;
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- заявление, составленное в свободной форме, содержащее сведения о заявителе, объекте недвижимости, а также требование о наложении запрета совершения государственными органами регистрационных действий, направленных на переход, ограничение или прекращение права собственности по иным обстоятельствам.