Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «27. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЛЕЙ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Изначально данный договор предполагает, что земельные участки, выступающие объектами обмена, являются равноценными. Следовательно, в дальнейшем не возникнут споры между сторонами обмена о действительной стоимости переданного ими недвижимого имущества.
Порядок мены земельных участков
Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.
После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:
- дата и место составления договора;
- подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
- предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
- сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
- стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
- размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
- порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
- условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.
Налоговые обязательства по договору мены
Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:
- доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
- для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
- если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
- при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.
Порядок оформления договора мены
Стороны, которые решили обменять принадлежащие им участки, заключают договор в письменной форме. Нотариальное заверение не будет обязательным, но не запрещается.
Так, статья 550 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что сделки по реализации недвижимости оформляются в письменной форме. Этого будет недостаточно, так как в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» участки должны быть поставлены на учёт, что производится после регистрации в Росреестре.
Сделка является полностью добровольной, то есть никто не может принудить собственника к мене участка на другой или на иной тип собственности.
В целом, процедура заключения производится в следующем порядке:
- стороны договариваются о сделке и оговаривают её условия;
- составляется письменный документ в трёх экземплярах (если объект принадлежит сразу нескольким лицам, то и количество экземпляров увеличивается);
- договор регистрируется в Росреестре.
Фактическая передача участка может осуществляться как до заключения соглашения, так и после. Данное условие должно быть прописано в тексте сделки. При этом необходимо либо составить отдельный передаточный акт, либо указать такое условие в тексте. Закон не запрещает, чтобы передача осуществлялась в разное время.
Налоговые льготы действительны для всех контрагентов мены. Рассчитываться он будет исходя из стоимости земельного надела, которая непосредственно отображена в одном из пунктов договора.
После перехода прав на нового владельца, он обязан уплачивать налог. Эти детали можно самостоятельно уточнить в местном управлении. Налог рассчитывается так же исходя из стоимости территориального надела по кадастру.
Если земля обменивается на частный дом, нежилое помещение, госрегистрация проводится единовременно. Если участок меняется на автотранспорт, тогда процесс будет идти через ГИБДД. В обмен на земельный участок передаётся любой вид транспорта, регистрируется только земельный участок. Для перехода прав на движимое имущество необходимо лишь наличие акта передачи.
Если не прописаны ценовые диапазоны территориальных наделов, они автоматически признаются равноценными по стоимости. Необходимо принять во внимание тот факт, что если занизить стоимость земли, документ не будет считаться действительным. Это выяснится после подачи ИФНС деклараций, инспекторы обязательно проведут проверку. Так что делать этого не рекомендуется, так как всё равно придётся платить по реальным показателям.
В каждом варианте совершаемого обмена предусмотрен свой порядок действий, и обязательная уплата пошлины в пользу государства. Поэтому, прежде чем, планировать совершение той или иной сделки, необходимо досконально изучить все нюансы. Чтобы в будущем не пришлось обращаться в суд с целью получения компенсации за причинённый вред. Также заранее необходимо проконсультироваться с квалифицированными юристами, они помогут правильно составить договор и учесть все обязательные пункты.
Признаки, персонализирующие объекты обмена
В договоре обязательно должны быть описаны признаки, персонализирующие участки, подлежащие обмену:
- площадь отчуждаемых земельных участков;
- их кадастровые номера;
- цель, с которой они эксплуатируются;
- объекты недвижимости с указанием их принадлежности, которые размещены на данных участках.
Регистрация договора мены земельного участка – дело ответственное.
Также к соглашению об обмене должны быть приложены чертежи участков, которые являются предметом договора. Сторонам нужно произвести оценку соответствующих участков по кадастровой стоимости. Кроме того, необходимо оценить разного рода сооружения и объекты недвижимости, которые располагаются на данной земле. Оформление оценки происходит с помощью актов, определяющих кадастровую стоимость, и сводных ведомостей оценки сооружений. Данные документы прилагаются к договору мены.
При его оформлении стороны должны предоставить своим контрагентам следующую информацию:
- о наличии или отсутствии земельных конфликтов и споров по поводу участков, подлежащих обмену, а также об их правовом характере;
- о наличии имеющихся сервитутов;
- о том, передаётся ли участок, подлежащий обмену, третьему лицу в аренду;
- о передаче данной земли в залог.
Наиболее выгодные варианты обмена могут посоветовать риелторы агентства недвижимости. У опытных специалистов сформирована клиентская база, где, скорее всего, может оказаться выгодный вариант. Однако можно поискать оппонента по договору самостоятельно, чтобы не платить риелтору лишние деньги за оказанную помощь.
Чтобы самостоятельно найти выгодный обмен, необходимо изучать объявления в сети интернет, газетах и средствах массовой информации. Можно поспрашивать среди знакомых, друзей или родственников.
Последовательность действий:
- Чтобы произвести перерегистрацию прав собственности, потребуются следующие документы:
- паспорт гражданина РФ (копии и оригинал);
- квитанция оплаченного федерального сбора;
- уже подписанный договор мены;
- документация, подтверждающая права собственности на недвижимость.
- Участнику, объектом отчуждения которого является земельный надел, потребуются:
- ведомость о расположении построек на земле (при их наличии);
- план земельного надела;
- разрешение от других собственников;
- документы, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости;
- копия документа, подтверждающего обременение, или его отсутствие;
- результат оценки стоимости построек на участке;
- бумаги, свидетельствующие о назначении земли.
- Если на земле стоит дом или дача, то дополнительно следует предоставить:
- план здания с указанием этажей;
- бумаги о стоимости дома или дачи;
- разрешение от других собственников;
- жилищный документ, подтверждающий обременение.
- Все собранные документы подаются в Росреестр.
Поскольку операция мены приравнивается к сделкам типа купли-продажи, продавец подвергается налогообложению (НДФЛ). Прибыль же исчисляется в натуральной форме.
Однако при обмене участками с одинаковой стоимостью базы для налога не возникает, так как нет прибыли. Не возникает необходимости платить налог, если наделы, подвергшиеся обмену, принадлежали сторонам более трех лет.
В остальных случаях действуют определенные правила. Когда срок владения меньше трех лет, используется один из двух типов вычета. В первом случае, от первоначальной цены надела (то есть той, за которую его приобретали Вы) отнимается цена продажи. Во втором случае, от стоимости продаваемого участка отнимается 1 000 000 рублей. Ставка же составляет 13%.
В соответствии с законодательством, договор мены земельных участков может быть заключен в следующих формах:
- Простая письменная (ст. 550 ГК РФ), которая применима в большинстве случаев отчуждения собственности. Стороны соглашения должны заверить его своими подписями и передать для госрегистрации в Росреестр или МФЦ.
- Нотариальная форма не предусмотрена в обязательном порядке, но в ряде случаев требуется заверить договор мены у уполномоченного представителя:
- в отношении сделок, объектом которых является земельный участок на правах собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина;
- при обмене долей собственности, даже в рамках одной сделки.
Любая форма совершенной сделки предусматривает обязательное прохождение процедуры госрегистрации.
Оплата государственной пошлины за регистрацию договора обмена земли на землю в 2022 году для граждан Российской Федерации составляла 2022 рублей, для физических предприятий – 22 000 рублей.
Срок оформления таких договорных отношений составляет от 7 до 12 дней в случае, если участники сделки обращались за регистрацией в Многофункциональный центр, то регистрация мены займет еще на два дня дольше.
Итак, договор мены земли на землю — это документ, позволяющий двум сторонам произвести обмен участками. Вступить в подобные правоотношения способны только собственники земельного ресурса. В целях безопасности и сохранности средств, нужно проверить получаемый объект на наличие задолженности и ограничений на эксплуатацию.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Правовое регулирование мены участков земли
Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 2022 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 2022 года.
В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.
Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.
Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.
Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.
Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.
Особенности договора мены земельного участка
Прежде всего, необходимо учитывать, что сами участки, которые и выступают предметом сделки, являются равноценными. Из чего явно следует, что возможность споров о стоимости этих объектов отсутствует.
Если же бартер предстоит заключить относительно двух наделов, цена одного из которых явно ниже, то в обязанность стороны, которой принадлежит такой надел, входит доплата соответствующей разницы в стоимости. Данная доплата может быть произведена до того, как земля будет передана контрагенту надела с более низкой ценой, или же сразу после этого. Кроме того, допускаются и иные виды компенсации такой ценовой разницы.
Форма компенсации, а также прочие условия ее осуществления должны обязательно быть прописаны в тексте соглашения.
Следует обратить внимание на тот факт, что обмен одного надела на другой необязательно должен носить одновременный характер. В соглашении допустимо указывать разные даты, когда будет осуществлена непосредственная передача прав собственности. Согласно установленному порядку исполнения обязательств, сначала один участник передает контрагенту свои права, а уже затем соответственно и другой.
Если в документе сроки по передаче земли не совпадают, следует обращаться к статье 328 ГК РФ, где на законодательном уровне отражен порядок встречного выполнения обязательств. Здесь же урегулированы и ситуации, когда один контрагент не выполняет своих обязательств, что дает право второй стороне остановить исполнение своих обязательств либо же вообще расторгнуть сделку и истребовать возмещение убытков виновной стороной. Сам аспект передачи прав собственности на меняемые земельные наделы прописан в статье 570 ГК РФ. Согласно этой статье, приобретённые таким способом (обменом) участки земли переходят во владение другой стороне после взаимного исполнения своих обязательств, прописанных в документе, обеими сторонами.
Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены
Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.
Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.
Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.
Цена обмениваемых земельных участков
Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:
- Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
- Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы. Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.
Как происходит обмен земельного участка на другой надел или автомобиль?
31 ГК РФ, устанавливающей порядок заключения соглашений мены. также затрагивает договор обмена.
Обе стороны считаются и продавцами своего товара, и покупателями другого. Учитывая данный факт, совокупность правовых актов, затрагивающая управление договоров купли-продажи, применяется к соглашению об обмене земных владений. Если объекты неравноценны, то в договоре обязательно должна быть прописана цена обмениваемых наделов.
Согласно , при отсутствии конкретных условий о цене, участки принимаются за равноценные. Как говорилось выше, осуществлять обмен можно и между неравноценным имуществом.
Операции по обмену земли на автомобиль регламентируются ст.
567 ГК РФ. В случае данного обмена процедура происходит таким образом: после того, как стороны нашли подходящие варианты, осуществляется оценка стоимости надела и автомобиля, определяются условия обмены, затем заключается договор мены.