Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы образования земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из структуры главы I.1 ЗК РФ видно, что законодатель посчитал необходимым выделить вопросы образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отдельную статью, тем самым определив, что процесс образования таких земельных участков характеризуется некоторыми особенностями по сравнению с общими нормами об образовании земельных участков.
Образование земельных участков
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Если образуются участки, которые предоставлены на праве аренды, то право аренды у арендатора на вновь образуемые и изменённые участки возникает в соответствии с соглашением сторон.
Если соглашение отсутствует, то арендатор сохраняет право аренды на все вновь образуемые участки (в том числе измененные участки) либо имеет право на заключение нового договора аренды без торгов на тех же условиях.
Сервитуты сохраняются на вновь образуемых или измененных участках в прежних границах.
Обременение залогом в отношении образуемых или изменённых участков сохраняется, за исключением случаев:
- изменения режима залога по соглашению сторон (участие залогодержателя в соглашении обязательно);
- выдела земельной доли (земельного пая) участником долевой собственности, голосовавшим на общем собрании против передачи участка в аренду;
- в случае раздела земельного участка по ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (речь идёт о сохранении или прекращении залога на участки, на которых непосредственно расположены многоквартирные дома).
Вот мы и ознакомились с основными теоретическими моментами образования земельных участков. В принципе, ничего сложного нет, всё достаточно просто и интуитивно понятно. Самое главное, не путать процедуру образования с иными юридическими действиями в отношении земельных участков.
Тема образования участков будет продолжена.
Спасибо. Конец.
Способы образования земельных участков
Если ранее границы участка были сформированы, но имеется необходимость в корректировке, образование земельных участков возможно следующим путем:
- Раздел земельного участка — образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Исходный земельный участок будет снят с кадастровго учета после подтверждения прав на образуемые участки.
- Выдел земельного участка — осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.
- Объединение земельных участков — образуется один земельный участок, а существование смежных земельных участков прекращается.
- Перераспределение земельных участков — несколько других смежных земельных участков, и существование первоначальных смежных земельных участков прекращается.
Если исходные земельные участки стоят на кадастровом учете, но границы их не определены согласно действующему законодательству, потребуется сначала провести процедуру уточнения границ земельного участка.
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В статье представлен анализ процедуры образования земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Установлены основные нововведения в данной сфере, обусловленные вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ.
В Конституции Российской Федерации [1] закреплена норма о том, что земля и иные природные ресурсы являются основой жизнедеятельности народов, проживающих в границах соответствующих территорий; тем самым, констатирована основополагающее значение земель в правовых отношениях в социальной, экономической, политической и правовой сферах.
Особую роль в данном контексте играют земли, находящиеся в публичной (государственной и муниципальной) собственности. Как следует из государственного (национального) доклада Росреестра, по состоянию на 2017 г. размер земельного фонда Российской Федерации составляет 1712,5 млн.
га, из них в государственной и муниципальной собственности находится 1579,3 млн. га, т.е. 92,2% от всех земель, при этом на собственность граждан и организаций приходится лишь 6,6% (114,1 млн. га) и 1,1% (19,1 млн. га) земель соответственно [8].
Указанными статистическими сведениями подтверждается актуальность в обозримой перспективе вопросов, связанных с правовым регулированием предоставления публичных земельных участков.
Большие изменения в правовом режиме предоставления земель из государственной (муниципальной) собственности произошли в результате разработки и принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ [5].
Бóльшая часть его положений вступила в силу 1 марта 2015 г. Именно с этой даты, по справедливому утверждению Д.С.
Железнова, в Российской Федерации стал действовать совершенно новый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности [9].
Значительные изменения при этом произошли в процедуре образования земельных участков из публичных земель.
Основной законодательный акт, посвященный вопросам образования земельных участков, — это Земельный кодекс РФ [3] (далее — ЗК РФ). В его состав в 2008 г. в целях правовой регламентации образования земельных участков была введена специальная глава I.1 [6], существенно обновленная в 2014 г. Федеральным законом, упомянутым выше.
Первое на что следует обратить внимание, это замена ранее использовавшегося термина «формирование земельного участка» на термин «образование земельного участка». При этом данное понятие осталось в тексте Градостроительного кодекса РФ [2] (далее — ГрК РФ), в качестве примера можно привести его п. 4 ст. 30; при этом ни одном нормативно-правовом акте его дефиниции нет.
Отсутствует на уровне законодательства и формулировка понятия «образование земельного участка». В норме ст. 11.2 ЗК РФ лишь регламентируется общий порядок образования земельных участков.
Согласно мнению А.Л. Корнеева, под образованием земельного участка следует понимать «результат действий, приводящих к возникновению нового участка, т.е.
Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:
- имеют собственные управляющие органы;
- на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
- объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.
Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.
На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:
- предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
- введение особого режима.
Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения
На текущий момент перераспределение земельных участков чаще всего регистрируется в отношении частных владений. В результате процедуры у заинтересованных лиц возникают права собственности на преобразованные участки.
Юридическим основанием передела служит соглашение, заключенное между собственниками соседних участков по правилам Земельного кодекса России (п. 2 ст. 11.7 ЗК). Оно может представлять собой:
- отдельный самостоятельный договор;
- часть комплексной гражданско-правовой сделки (купли-продажи, мены, дарения).
На соглашения об образовании новых участков путем преобразовании распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При этом договор не может противоречить земельному законодательству и публичному порядку. Его нотариальное удостоверение не является обязательным, может проводиться по желанию и на средства сторон. Сделка вступает в силу при условии ее государственной регистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).
Порядок действий при перераспределении
Для начала собираем комплект документов. Чтобы выяснить, какие именно документы понадобятся для перераспределения земельных участков именно в вашем случае, следует обратиться в органы местной власти. Статья 39.29 Земельного кодекса гласит, что для перераспределения земельных участков нужно заключить соглашение между собственниками, в целях заключения которого подается заявление.
Заявление о перераспределении земельных участков
Заявление типовое, заполняется легко. Примерную форму можно найти на просторах интернета, однако лучше поинтересоваться в местных органах власти, какой бланк заявления принят в вашем муниципалитете, так как форма заявления не является общепринятой. Также заявление можно подать через госуслуги или по почте.
В заявлении обязательно должно быть указано:
- ФИО, адрес, паспортные данные (для физ.лиц)
- Наименование и реквизиты (для юр.лиц)
- Кадастровые номера участков
Неотъемлемой частью заявления будет пакет документов, необходимых при перераспределении между земельными участками:
- выписка из ЕГРН, либо копии документов о собственности или ином правообладании на землю
- проект межевания территории
- схема расположения земельного участка (если нет проекта межевания)
- выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (для юридических лиц).
Это не исчерпывающий список документов. При перераспределении земельных участков, находящихся, в частной собственности или в государственной собственности, могут понадобиться еще какие-нибудь уточняющие документы, все зависит от индивидуального случая.
Цель проведения в отношении земельных участков
Целью межевания является обеспечение возможности владения земельным наделом (получение права собственности) и впоследствии проведение каких-либо действий с участком.
Частными случаями необходимости проведения кадастровых работ являются:
- Создание новых участков для выделения их из массы земель;
- Установление новых границ после ликвидации старых объектов;
- Внесение в реестр измененных координат по участку и данных, касающихся его площади и конфигурации;
- Объединение двух или более участков в один объект;
- Регистрация права собственности на надел при наличии необходимости проведения коммуникаций;
- Выделение земли из общего надела;
- Приватизация участка, который находится в государственной собственности;
- Наложение ограничения на земли, связанного с проведением работ на смежных участках.
Возможность осуществления сделок любого характера с участками или недвижимостью на ней возникает только после того, как осуществляются кадастровые работы и выдаются регистрационные документы на землю.
Порядок предоставления земельного участка
Сам процесс предоставления земельных участков зависит от того, как был сформирован сам предмет имущественных правоотношений — земельный участок. Всего Земельный кодекс предусматривает два случая предоставления земельных участков:
— без предварительного согласования мест размещения объектов;
— с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Такое деление сделано в законодательстве не случайно. Земельные участки для целей строительства с предварительным согласованием размещения объектов предоставляются, в постоянное (бессрочное) пользование ограниченному кругу лиц — федеральным казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления, либо в аренду. То есть в этом случае государство или местное самоуправление не лишается права собственности на земельные участки, предоставленные под строительство. Предоставление в собственность заявителей земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Это большой прогресс в земельных правоотношениях, так как по старому порядку органы исполнительной власти могли предоставлять земельные участки под строительство по своему усмотрению. Теперь этот процесс стал публичным и компетентным органам государственной власти или местного самоуправления стало сложнее предоставлять земельные участки исходя из собственных предпочтений.
Земельный участок, необходимый для реализации проекта, находится в муниципальной собственности. Поэтому, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием. В данном случае строительство будет производиться без предварительного согласования мест размещения объектов.
Теперь необходимо проводить обязательные торги, конкурсы, аукционы, где всякий желающий имеет право принять в них участие. Этим самым предполагается значительно снизить возможность злоупотребления представителями власти в процессе предоставления земельных участков для строительства.
строительство гостиница земельный кадастровый
Особенности перераспределения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Следует обратиться к ст. 39.27 Земельного кодекса РФ.
Говоря о перераспределении земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности между собой, следует отметить новшества, установленные Федеральным законом от 2.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», после вступления в силу которого стало возможным перераспределение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданам, юридическим лицам или органам государственной власти и органам местного самоуправления, и земель и земельного участка, которые не предоставлены таким лицам, – в случае приведения в соответствие с утверждённым проектом межевания территории границ такого земельного участка.
К примеру, до вступления в силу закона № 283-ФЗ перераспределение земельного участка, предоставленного в аренду, с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленным этому же лицу в аренду, было невозможным. Указанный барьер делал невозможным приведение границ арендованного земельного участка в соответствие с утверждённым проектом межевания территории для исключения недостатков его землепользования, в том числе для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы.
Заключение
Мы рассмотрели основные моменты перераспределения земельных участков. Основным новшеством стало то, что после вступления в силу закона № 283-ФЗ такое перераспределение стало возможным, но при условии, что площадь арендованного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в результате этого перераспределения увеличится не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков. Площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, также не может увеличиваться в результате перераспределения более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.
С помощью СПС КонсультантПлюс вы сможете уверенно взаимодействовать с надзорными органами, органами государственной и муниципальной власти.
Вопрос
Что делать, если мне отказали в перераспределении земельного участка?
Ответ
Отказ заключить соглашение о перераспределении земельных участков можно обжаловать в суде (п. 1 ст. 64 ЗК РФ).
Госпошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными определяется в соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.
Если такой отказ затрагивает права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, то обжаловать его нужно в порядке гл. 24 АПК РФ. В противном случае обжалование проводится в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 6 ст. 218 КАС РФ).
Характеристика способов образования земельных участков
Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:
- 1) Образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;
- 2) Образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.
Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:
- 1) Раздел существующего участка на несколько новых;
- 2) Объединение существующих участков в один новый;
- 3) Перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;
- 4) Выдел из существующего участка;
- 5) Образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При разделе или объединении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.
При выделе или объединении первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.
Образование земельных участков: понятие и способы
Если земельный участок является муниципальной или государственной собственностью, он образуется на базе решения исполнительных структур государственной власти или структур местного самоуправления. Исключение составляют следующие случаи:
- Раздел земельных участков, которые предоставляются для огородничества, садоводства, объединений дачного характера, а также для участков, которые даются россиянам на праве бессрочного (постоянного) пользования и пожизненной наследуемой собственности.
- Образование земельных участков способом, предполагающим формирование новых площадок из тех, которые предоставляются для комплексного освоения. Основной целью в данном случае служит жилищное строительство.
- Перераспределение земельных участков по статье 11 Земельного кодекса РФ.
- Образование нового земельного участка способом, предполагающим взятие за основу площадей, которые находятся в пределах застроенных территорий. В данном случае градостроительным кодексом должно быть принято решение касательно развития пространства.
Порядок проведения работ при образовании земельных участков
Составление землеустроительного дела.
Результаты проведенных землеустроительных работ по каждому объекту землеустройства формируются в землеустроительное дело.
В соответствии со «Статьей 22 ЗК РФ» Землеустроительное дело включает в себя всю землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства (и другие материалы, касающиеся объекта), формируется и хранится в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В состав землеустроительного дела включается вся землеустроительная документация в отношении каждого объекта землеустройства и другие материалы, касающиеся только объекта.
Что такое преобразуемый земельный участок
внесение кадастровых сведений в соответствии с документами, поступающими в орган кадастрового учета из органов государственной власти и органов местного самоуправления в порядке информационного взаимодействия при ведении ГКН; Образуемые земельные участки — это, которые образуются в результате раздела, объединения, перераспределения земельных участков, выдела из земельных участков либо из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пп. 1, 2 п. 3 Требований к подготовке межевого плана, далее — Требований)
3.
Учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости. кодексом Российской Федерации (далее — Кодекс) и Федеральным законом от 25.
Основные способы образования и прекращения существования земельного участка
Согласно п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Если раздел, объединение, перераспределение и выдел осуществляются в отношении существующего земельного участка, то в случае с государственной или муниципальной собственностью образование происходит из земель как совокупности земельных участков и территорий, у которых нет свойств земельного участка. Причем только три способа образования — раздел, объединение и перераспределение — применяются в отношении государственной или муниципальной собственности и прямо перечислены в законодательстве. Образование земельных участков из таких земель — этап, предшествующий включению их в гражданский оборот; образованный земельный участок не сразу становится объектом такого оборота из-за необходимости прохождения определенных процедур, предваряющих его образование, — постановки на кадастровый учет и предоставления его на том или ином праве.
В связи с разделом, объединением и перераспределением исходные земельные участки прекращают свое существование в техническом и юридическом смыслах, и вместо них возникают новые земельные участки. Земельному участку (участкам), в отношении которого осуществлялись кадастровые работы, в государственном кадастре недвижимости (ГКН) присваивается статус «архивный» (т.е. существовавший ранее). Кадастровый номер «архивного» земельного участка указывается в сведениях из ГКН об образованном участке в качестве «предыдущего кадастрового номера».