Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности регистрации КФХ в 2021-2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует специальный федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ, в котором указан порядок регистрации фермерского хозяйства и его дальнейшей деятельности. Однако, если сравнить это нормативный акт с законом «Об ООО», то окажется, что многие вопросы деятельности КФХ рассмотрены очень поверхностно.
Регулирование земельного вопроса
Земельный вопрос по КФХ отражается в нескольких нормативно-правовых актах. Важными из них являются следующие законы.
- В рамках Федерального закона № 74-ФЗ прописываются вопросы возможности возведения объектов на участке КФХ. Документ разрешает строительство на имеющихся территориях.
- Распределение земель КФХ происходит в соответствии с регламентом, прописанным в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ.
- Особые права есть у фермерских хозяйств, которым принадлежат земли. Они могут оспорить решение муниципалитета о предоставлении надела. В этом случае следует обратиться в судебные органы.
Регистрация построенного дома на с\х землях
Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.
За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.
— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.
То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.
— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.
Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.
Законодательная база о размерах участков
Во время определения конкретных наделов для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), личного подсобного (ЛПХ), КФК или сельскохозяйственного производства в обязательном порядке необходимо учесть максимально возможные легальные размеры. Таким определением занимаются представители местной администрации или действующая власть субъекта РФ. В случае если размер участка слишком обширный, собственнику будет отказано в занесении в кадастровый список. Такая система позволяет предостеречь накопление земельных участков у одного собственника или от мелкого дробления территории.
Федеральный нормативный акт «О крестьянском хозяйстве» №74 от 11.06.2003 предполагает возможную величину земельных участков. Для осуществления целевой деятельности.
Таблица: Возможные габариты наделов.
| Населенный пункт | Минимальное значение | Максимальное значение |
|---|---|---|
| Москва | 0,02 | 40 |
| СПб | 0,06 | 50 |
| Пятигорск | 0,06 | 50 |
| Новосибирск | 0,04 | 50 |
| Хабаровск | 0,1 | 50 |
| Екатеринбург | 0,1 | 50 |
| Нижний Новгород | 0,03 | 25 |
| Ростов-на Дону | 0,08 | 50 |
Как и минимальные значения, максимальные параметры КФХ и с\х земель, регулируются законодательством субъекта РФ.
Отличительные качества КФХ от ЛПХ
Глава 3 устанавливает имущество членов КФХ, что принципиально выделяет этот пункт, среди остальных. Имущественные права в таких организациях являются основой для взаимоотношений, как показывает 3 десятилетия существования таких форм организаций. В законе №201-ФЗ дается полный перечень форм имущества для КФХ.
В список возможных вариантов материальных благ входят:
- Земельные территории
- Недвижимость на площади
- Строения для оросительной системы, прочих производственных приспособлений
- Скотина и птица
- Хозяйственная продукция
- Транспортная техника
- Инструментарий для обеспечения работы крестьянского хозяйства
- Производимая продукция
- Денежные средства, полученные благодаря КФХ.
Для КФХ характерны следующие особенности:
- Соглашение между членами оговаривает порядок владения;
- Деятельность должна осуществляться на общих интересах;
- Гарантом сделок является имущество;
- Глава хозяйства должен устанавливать сделки в зоне интересов всех собственников.
- Отказник от участия в хозяйстве имеет право только на денежную компенсацию, без варианта выделения отдельного участка.
Кому доступен бесплатный земельный участок
Есть категория граждан, которые могут рассчитывать на бесплатное получение земли. Точные условия прописаны в статье 39.5 ЗК РФ. Здесь указано, кто из граждан может получить земельный участок, руководствуясь законами федерального уровня.
Прежде всего, оформить землю могут собственники других участков в границах земель общего назначения, а также участков в огородничествах или в садоводстве. Эти участки передаются в долевой собственности, если человек будет их использовать для собственных нужд.
Когда человеку предложили участок в рамках безвозмездного пользования и гражданин им пользовался в течение пяти лет, но не нарушал предписания землепользования, этот человек может оформить землю в свою собственность. То же касается ситуаций, когда человек владел землей более пяти лет, но при этом работает по своей специальности в муниципальном образовании.
ПермакультУРА — стратегия личной продовольственной безопасности
Почему для фермера нужен особый дом и что такого особенного этот дом будет включать, вышеуказанный документ не упоминает.
Фермеры руководствуются Федеральным законом от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» N 74-ФЗ, где в ст.
6 указано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество. Фермеры считают, что жилой дом является «иной постройкой» и возведение их на землях сельхоз назначения правомерно.
При этом часто упоминается, что статьей 10 старого Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года гражданам, ведущим фермерское хозяйство, было предоставлено право на выделенном для ведения хозяйства земельном участке, возводить жилые строения и сооружения, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Но и государство должно контролировать а не сидеть на жопе! А проверить разве трудно исполнение правил?. Мы же теперь ЭЛЕКТРОННЫЕ! Если КФХ сдаёт нулевые балансы в налоговую — вот и предмет для проверки его функционирования.
И какое здесь ЧАСТНОЕ ПРАВО?
Фермерское хозяйство может иметь различные направления: специализироваться на выращивании сельскохозяйственных культур, выращивании и продаже грибов, животных и изготовлении производной продукции – мяса, молока, шерсти и т.д, а также улов водных ресурсов и продажа продукции рыболовства.
Хочу взять в аренду земельный участок в селе, сам уроженец этого села. Возможно ли это, что необходимо предпринять?
Прошла первая рабочая неделя этого года. В разгаре отчетный период за прошлый год, поэтому вопросов на форумах «Клерка» много. Мы выбрали для вас самые интересные.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Порядок изменения типа разрешенного пользования
Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:
- Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
- Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
- Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
- После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
- Результаты публикуются в официальных СМИ.
- Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.
Какие налоги придется платить за КФХ
Для КФХ доступны различные режимы налогообложения, предусмотренные законом. Наибольшей популярностью пользуются:
- общая налоговая система;
- единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН);
- упрощенная система налогообложения (УСН).
Если в налоговую инспекцию в течение месяца после регистрации КФХ не поступило уведомление о переходе на один из специальных режимов налогообложения, то применяется общий порядок. Систему налогообложения можно менять один раз в год. Выбранный режим будет применяться с начала следующего календарного года.
Коллективное фермерское хозяйство, которое использует общую систему налогообложения, отдельно уплачивает все установленные налоги и сборы и сдает соответствующую отчетность. Применение ЕСХН и УСН предусматривает освобождение от уплаты:
- налога на прибыль организаций или НДФЛ;
- налога на имущество;
- НДС.
Остальные налоги, сборы и страховые взносы уплачиваются на общих основаниях. Режим ЕСХН был разработан специально для КФХ. Он предусматривает значительные послабления и льготы для производителей сельскохозяйственной продукции, поэтому фермеру разумно выбрать именно эту налоговую систему.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков
Начальник отдела развития земельных отношений департамента недвижимости Минэкономразвития России Василий Корякин осветил ключевые проблемы правоприменительной деятельности, на разрешение которых нацелен законопроект. Так, он указал на невозможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, если в отношении соответствующих земель не устанавливаются градостроительные регламенты или на такие земли не распространяется действие регламентов, и при этом отсутствует федеральный закон, который регулировал бы этот вопрос (ч. 4, ч. 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса). Такую позицию занял, в частности, Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев вопрос о возможности изменения видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Суд обосновал невозможность такого изменения отсутствием специального закона (обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2013 г., утвержденный Президиумом ВС РФ 4 июня 2014 г.).
Законопроектом предполагается устранить обозначенный пробел правового регулирования. Планируется дополнить Земельный кодекс главой II.1 «Разрешенное использование земельных участков», в которой будут урегулированы на системной и комплексной основе вопросы, связанные с установлением, определением и изменением видов разрешенного использования земельных участков. Например, в ст. 14.2 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта предлагается зафиксировать, что виды разрешенного использования участков устанавливаются лесохозяйственными, градостроительными регламентами и положениями об особо охраняемых природных территориях. В некоторых случаях возможным будет установление разрешенного использования земельных участков независимо от регламента в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (при размещении линейных объектов, а также расположении участков в границах особых и свободных экономических зон и инновационных научно-технологических центров). Установление и изменение видов разрешенного использования угодий из состава земель сельскохозяйственного назначения предлагается осуществлять согласно законам субъектов РФ (п. 2-3 ст 14.3 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта).
Эксперт также указал на проблему определения видов разрешенного использования земельных участков правообладателями, а в частности, арендаторами и лицами, использующими участки по договорам безвозмездного пользования или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сейчас предусмотрено, что правообладатели вправе самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ). Однако на практике возможность выбора вида разрешенного использования земельных участков ограничивается. Например, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, отменяя соответствующие судебные решения нижестоящих инстанций, указал, что арендатор вправе использовать земельный участок только в соответствии с условиями договора аренды. Это значит, что арендатор не может выбрать иной вид разрешенного использования участка по сравнению с тем, который зафиксирован в договоре, без согласования с арендодателем в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса (постановление Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. № ВАС-1756/13).
В указанном постановлении ВАС РФ отметил также, что требование арендатора об изменении вида разрешенного использования участка, который изначально был предоставлен в аренду без проведения торгов, направлено по сути на обход процедуры торгов в отношении уже cформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков (ст. 39.13, ст. 39.14 Земельного кодекса РФ).
Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».
Нюансы регистрации КФХ
Крестьянско-фермерское хозяйство как организационно-правовая форма имеет свои административные нюансы и тонкости. Выделяются следующие особенности КФХ:
- постановка на налоговый учет происходит по месту постоянного проживания руководителя КФХ;
- оформить КФХ могут граждане РФ, иностранные граждане, а также лица без гражданства;
- нет необходимости составлять Устав;
- во всей документации прописывается только общепринятая аббревиатура КФХ;
- основным учредительным документом является соглашение, которое подписывают все участники фермерства;
- все участники должным быть старше 16-ти лет;
- все члены КФХ должны быть родственниками, допускается не более трех обособленных семей;
- численность участников фермерства не ограничена.
Допускается принятие третьих лиц на работу. Максимальное количество посторонних сотрудников – пять человек.
Все имущество оформляется в общую собственность – совместную или долевую. Если кто-то выйдет из членства, то собственность не будет разделена. Вышедшему участнику полагается денежная компенсация.
Родственники, учредившие КФХ, самостоятельно ведут сельскохозяйственную деятельность и реализуют готовую продукцию. Все имущество находится в их совместной собственности. Такой вид деятельности имеет массу преимуществ, поэтому все больше и больше людей регистрируют именно такую организационно-правовую форму.
К основным плюсам можно отнести следующие особенности:
- продукция, производимая фермерством, всегда востребована;
- цены на продукты питания регулярно возрастают, что дает повышение прибыли производителя;
- после введения санкций со стороны западных стран российские сельскохозяйственные производители занимают более высокие позиции на рынке государства;
- население страны больше доверяет отечественной продукции, так как считается, что они более качественны и отличаются экологичностью;
- вести деятельность можно в любом регионе страны, поэтому участники КФХ могут производить продукцию, учитывая особенности местности, климата и т.д.;
- сельскохозяйственный бизнес (особенно в первые годы) может пользоваться государственной поддержкой по существующим программам.
Несмотря на все преимущества, есть и отрицательные факторы. К примеру, могут возникнуть форс-мажорные ситуации, климатические катаклизмы и другие сложности.