Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью: альтернативная, прямая и свободная». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.
Преимущества безальтернативной сделки
Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.
Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.
Виды альтернативных сделок
Можно выделить как минимум две большие группы.
-
Уменьшение площади с доплатой — например, собственник решил сменить трехкомнатную квартиру на однокомнатную с сохранением района и получением доплаты (оставшихся от продажи денег).
-
Увеличение площади — например, собственник собирается продавать однокомнатную квартиру, чтобы тут же купить квартиру побольше с доплатой.
Что такое свободная продажа квартиры?
Потенциальный покупатель недвижимости начиная изучать объявления о продаже квартир может растеряться от изобилия специфических терминов, которыми, порой, изобилуют такого рода объявления.
Словосочетание «свободная продажа» встречается довольно часто, но что оно обозначает? Что значит свободная продажа квартиры?
По факту это обозначает отсутствие цепочки сделок, то есть продавец хочет просто получить деньги за свой товар. На полученные от продажи деньги не планируется приобретение другой недвижимости.
Проще говоря, покупателю данной недвижимости не придется ждать неопределенное количество времени, пока продавец подыщет для себя другое подходящее жилье. Квартира сразу поступает в полное распоряжение покупателя.
Но некоторые продавцы неправильно трактуют данное словосочетание, зачастую употребляя данный термин в совершенно ином контексте, например, имея в виду что продажа данной квартиры происходит без посредника или сделка проводится без выплаты комиссионных.
Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы
Прямая продажа имеет ряд плюсов:
- Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
- Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
- Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.
Минусы прямой продажи:
Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:
- возможная потеря купленной недвижимости;
- возможная потеря большой суммы денег;
- затраты на оформление документов в Росреестре;
- потеря личного времени.
Это уже далеко не «чистый» тип продаж.
Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.
Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.
Рынок недвижимости всегда отличается активностью. Кто-то покупает свой первый дом, кто-то меняет старую квартиру на более просторную и современную. Каждый день оформляются сделки, среди которых встречается и такой тип продажи, как свободная. Если нужно узнать, свободная продажа квартиры – что это, можно обратиться к юристам и риэлторам, профессионалам в области недвижимости.
ВНИМАНИЕ! Свободная продажа предполагает, что она совершается самим продавцом без поиска для него альтернативного жилья.
Она также может совершаться при посредничестве риэлторов, но имеет при этом более выгодные особенности. Для такой продажи необходимо соблюдение нескольких важных условий, покупатели должны внимательно проверять их выполнение.
Мошенники на рынке недвижимости постоянно совершенствуют свои методы, находят способы нарушить закон даже при свободной продаже. Покупатель сталкивается с отменной сделки, с потерей задатка, другими проблемами. Чтобы они не возникали, необходимо действовать грамотно и взвешенно:
- Следует тщательно проверять, кому принадлежит жилье, есть ли другие собственники.
- Также важно знать, как недвижимость перешла к нынешнему владельцу.
- Особенное внимание – на наличие несовершеннолетних жильцов, прописанных на данной жилплощади. Их права никак не должны быть нарушены оформлением сделки.
- Продажу квартиры, полученной по наследству, могут оспаривать другие потенциальные наследники.
Проблемные ситуации возможны при любом типе продажи, для спокойствия и безопасности стоит заручиться помощью опытного в вопросах недвижимости юриста.
Недостатки и возможные риски свободной продажи
Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.
Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).
В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:
- возможностью потери крупной суммы денег;
- лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
- возможностью потери приобретённого имущества.
Кроме этого, в таком случае гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.
Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.
Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.
Свободная продажа квартиры – что это?
Словосочетание «свободная продажа» повсеместно встречается в объявлениях о продаже жилья. Однако не все знают, что это значит. Наиболее часто под свободной или чистой продажей подразумевается совсем не тот смысл. Например:
- Продажа без посредничества.
- Сделка без выплаты комиссионных.
- Продажа в соответствии с законодательными нормами (к слову, все сделки происходят с соблюдением требований закона).
- Объект недвижимости, который еще никогда не был предметом сделки.
В действительности, свободная продажа – это отсутствие цепочки сделок. То есть продавец хочет просто получить деньги за товар. Он не планирует приобретать другое жилье взамен квартиры, которая выставленная на реализацию. Соответственно, потенциальному покупателю не придется ждать момента, когда продавец найдет альтернативное жилье и выселится.
То есть, под свободной продажей квартиры следует понимать, что:
- продавец имеет все необходимые документы для совершения сделки;
- жилплощадь физически свободна – там никто не прописан и не проживает;
- продавец не будет на вырученные деньги подбирать альтернативное жилье, так место проживания у него и членов его семьи другое;
- купля-продажа может быть осуществлена в тот же день, когда покупатель даст согласие на приобретение.
Проще говоря, эта квартира не нужна собственнику. Он ею не пользуется, там никто не проживает. Возможно, он продает все имущество по причине отъезда на ПМЖ за границу или в другой город. Свободная (чистая) продажа – это гарантированная готовность к проведению сделки сразу. Продавцу не нужно времени на оформление документов, снятие с регистрационного учета, перевозку вещей и мебели.
Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки
Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.
Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.
Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.
Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.
Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.
Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.
Альтернативная продажа жилья: как провести и не остаться без денег
- Ризик зв’язатися з альтернативною угодою все ж є
Вільний продаж квартири виглядає привабливо, адже покупцеві не потрібно чекати й ставати учасником складної схеми. Цим можуть скористатися продавці, не повідомляючи про плани здійснити альтернативну операцію. Підписавши попередній договір та взявши завдаток, вони можуть почати швидко шукати варіант квартири на заміну. Терміни можуть затягнутися, а покупцеві будуть говорити, що це пов’язано з оформленням паперів. - Імовірність обтяжень
Вільний продаж квартири та ще й без обтяжень зустрічається рідко. Зазвичай тут є додаткові моменти, які потрібно врахувати. Це важливо, якщо до житла мають відношення неповнолітні. Якщо під час альтернативного продажу відразу купується нова квартира, і органи опіки та піклування дають на це згоду. То тут інтереси дитини мають бути відшкодовані шляхом оформлення іншого житла.
Щоб не допустити прикриття альтернативної угоди під виглядом прямої та інші ризикові ситуації, в разі придбання квартири, зробіть наступне:
- в договорі завдатку вкажіть конкретні терміни укладення угоди;
- в обов’язки пропишіть необхідність звільнити квартиру продавцем;
- переконайтеся, що у продавця є інше житло для переїзду;
- перевірте, чи нема у квартирі неповнолітніх, а якщо вони є, то переконайтеся в наявності дозволу органів опіки й піклування для проведення операції.
Виходить, що вільний продаж – це угода між двома сторонами, яка не залежить від третіх осіб та обставин. В результаті процедура проводиться простіше й швидше за альтернативну, а ризики тут також нижче.
Квартиры по чистой продаже, как правило, не требуют оформления каких-то документов: они готовы, на неё нет ограничений и никто в ней не прописан, что позволяет провести сделку в течение одного-двух дней. Сравнивая с менее дорогостоящим вариантом приобретения жилья по так называемой цепочке, можно заметить, что такой вариант на самом деле может обернуться более дорогим в силу инфляционных явлений в течение времени оформления сделки, которое может растянуться на три месяца.
Основным преимуществом чистой продажи является быстрота исполнения договора. Переезд собственника в другое жильё и документы к сделке, как правило, подготовлены загодя. Быстрота сделки обусловливает и второе преимущество – это не подверженность такой сделки воздействию колебаниям цен на рынке.
Каждая сделка может таить в себе неожиданные моменты, не являются исключением и чистые продажи. Вокруг рынка недвижимости крутится немало мошенников, и случаются с их стороны попытки сбыть незаконно приобретённое имущество. Другая неприятность может всплыть после заселения в приобретённую квартиру:
- беспокойные соседи или собака за стенкой;
- скрытые дефекты – разрушающаяся стена или течь в трубах.
Тогда становится понятным стремление собственника быстрее продать такое имущество. Так что лучше ещё раз посмотреть приобретаемое жильё, поговорить с соседями и убедиться в отсутствии подводных камней.
Следует учитывать, иногда происходит некоторая подмена понятий, когда риелтор или собственник пытаются ввести в заблуждение приобретателя жилья, осуществляя фактически продажу по цепочке. Чтобы избежать возможных проволочек в таких случаях следует внести в договор покупки положение о штрафе за срыв сроков и затягивание сделки.
Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки
Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.
Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.
Свободная (прямая) сделка
Такой тип покупки квартиры или дома возможен в том случае, если у продавца есть другое жилье. В этом случае он просто продает объект и забирает деньги, которые ему отдает покупатель. Прямая сделка — отличный вариант для обеих сторон, поскольку в таком случае они не зависят от третьих лиц и других объектов.
В рамках такой сделки покупатель переводит средства непосредственно продавцу, а взамен получает право собственности.
Существуют критерии, по которым определяется свободная продажа квартиры или дома:
- на момент подписания договора объект должен быть свободен;
- по официальным документам на этой жилплощади не должно быть зарегистрированных жильцов;
- при подписании договора у продавца должно быть указано другое место жительства;
- покупатель может поселиться сразу после подписания договора.
Что такое свободная продажа квартиры: рассказывает эксперт по недвижимости
Свободная продажа квартиры подразумевает минимум обстоятельств, влияющих на срыв или затягивание сделки. Ее плюсы связаны с этим.
- Оперативность заключения сделки
Не нужно ждать, пока продавец найдет себе недвижимость взамен продаваемой квартиры. Стороны сразу после задатка подготавливают документы и сразу заключают договор купли-продажи. - Элементарность проведения сделки
В рамках прямой продажи в схеме отсутствуют другие договора и участники. При этом достаточно проверить продавца и объект по реестрам, убедиться в отсутствии третьих лиц, которые могли бы предъявить права на недвижимость. - Минимум рисков несостоявшейся сделки
Здесь отсутствуют третьи лица, поэтому ситуация зависит от двух сторон. За счет этого снижается вероятность отказа или невозможности заключения договора.
- Риск связаться с альтернативной сделкой все же есть
Свободная продажа квартиры выглядит привлекательно, так как покупателю не нужно ждать и становиться участником сложной схемы. Этим могут воспользоваться продавцы, умолчав о планах совершить альтернативную сделку. Подписав предварительный договор и взяв задаток, они могут начать быстро искать вариант квартиры взамен. Сроки могут затянуться, а покупателю будут говорить, что это связано с оформлением бумаг. - Вероятность обременений
Свободная продажа квартиры да еще и без каких-то обременений встречается редко. Как правило, есть дополнительные моменты, которые нужно учесть. Это важно, если к жилью имеют отношение несовершеннолетние. Если при альтернативной продаже сразу покупается новая квартира, и органы опеки и попечительства дают на это согласие. То здесь интересы ребенка должны будут возмещены за счет другого жилья.
Чтобы не допустить прикрытие альтернативной сделки под видом прямой и другие рисковые ситуации, при покупке квартиры, сделайте следующее:
- в договоре задатка укажите конкретные сроки совершения сделки;
- в обязанностях пропишите необходимость освободить квартиру продавцом;
- убедитесь, что у продавца есть другое жилье для переезда;
- убедитесь в отсутствии несовершеннолетних в квартире, а если они есть, то в наличия разрешения органов опеки и попечительства для проведения сделки.
Выходит, что свободная продажа – это сделка между двумя сторонами, не зависящая от третьих лиц и обстоятельств. В результате процедура проводится проще и быстрее альтернативной, а риски здесь также ниже.
У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.
Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.
Основными преимуществами считаются следующие характеристики:
- Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
- Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
- Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
- При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
- В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
- У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.
При заключении сделки о продаже недвижимости, необходимо учитывать и риски, которые могут возникнуть в ряде обстоятельств.
При возникновении непредвиденным обстоятельств, покупатель столкнется с каким-либо проблемами, например:
- Потерей денежных сумм, выплаченных продавцу;
- Затратами на регистрации прав собственности, а также обращение в Росреестр;
- Потерей приобретенного имущества.
Проблемы появятся, если у недвижимости два, три владельца, и они не договаривались о том, чтобы ее продать. Покупатель чтобы обеспечить свою безопасность должен самостоятельно обратиться к каждому собственнику для подтверждения условий договора.
Сделка может быть отменена по инициативе органов опеки, если собственником недвижимости выступает несовершеннолетнее лицо. Органы опеки отменяют сделки тогда, когда опекуны или родители не позаботились о приобретении недвижимости в счет продажи старой для ребенка.
Избежать проблем можно только самостоятельно изучая условия договора, а также прилагаемые к нему документы.
|
Плюcы |
Mинycы |
|
|
Для пoкyпaтeля |
Moжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe pынoчнoй cтoимocти, пoтoмy чтo пpoдaвцы aль��epнaтивныx квapтиp чacтo cнижaют cyммy. |
Cдeлкa мoжeт copвaтьcя, ecли пpoдaвeц-пoкyпaтeль нe нaйдeт жильe для пpиoбpeтeния. |
|
Для пpoдaвцa-пoкyпaтeля |
Нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy. |
Пpoдaвeц мoжeт oткaзaтьcя oт cдeлки, и тoгдa пpидeтcя oткaзывaть пoкyпaтeлю. |
|
Для пpoдaвцa |
Пpoдaвeц-пoкyпaтeль cильнo зaинтepecoвaн в cдeлкe, пoэтoмy мoжeт пpeдлoжить бoльшyю cyммy пo cpaвнeнию c дpyгими пoкyпaтeлями. |
Пepeoфopмлeниe дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя из-зa бoльшoгo чиcлa yчacтникoв cдeлки. |
Что делает ЦИАН для безопасного поиска недвижимости
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, ecли в вaшeм гopoдe Pocpeecтp нe вeдeт личный пpиeм гpaждaн. Toжe пpиxoдитe втpoeм, чтoбы пoдaть дoкyмeнты oднoвpeмeннo. Пpeдocтaвьтe coтpyдникaм Pocpeecтpa:
✅ yдocтoвepeниe личнocти — пacпopт гpaждaнинa PФ;
✅ пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop кyпли-пpoдaжи;
✅ зaявлeниe нa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти;
✅ кaдacтpoвый пacпopт нa жильe;
✅ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Coтpyдникaм MФЦ или Pocpeecтpa нyжнo пpeдocтaвить opигинaлы дoкyмeнтoв. Пoшлинa зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти cocтaвляeт 2 000 ₽. Ee oплaчивaeт пoкyпaтeль — тo ecть пoкyпaтeль вaшeй квapтиpы и вы. Пoшлинa oплaчивaeтcя oтдeльнo для кaждoй cдeлки.
Cpoки peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 днeй. Ecли дoгoвop кyпли-пpoдaжи нoтapиaльнo зaвepeн, cpoки coкpaщaютcя, peгиcтpaция зaймeт oкoлo 3 днeй. Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и cpoкoм иx пoдгoтoвки. B нaзнaчeннyю дaтy пoлyчитe в MФЦ или Pocpeecтpe oбpaтнo дoкyмeнты и нoвyю выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю пpaвo coбcтвeннocти.
Pacчeт — тo ecть пepeдaчa дeнeжныx cpeдcтв — вoзмoжeн дo peгиcтpaции дoгoвopoв кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe и пocлe. Этo зaвиcит oт пepвoнaчaльнoй дoгoвopeннocти.