Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аукционы по продаже и аренде земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Итоги торгов и выбор победителя
Принимая участие в торгах, соискатель рассчитывает на приобретение или аренду участка. Неудивительно, что каждого участника интересует вопрос, как выиграть земельный аукцион. Успех зависит от правильного сопоставления гражданином своих финансовых возможностей с предполагаемым способом использования участка.
При ограниченном бюджете стоит подбирать территорию, инфраструктуру которой можно назвать относительно благоприятной, но имеющей хорошую перспективу. Эта информация размещается на сайтах с планами по развитию и застройке конкретных населённых пунктов. Их следует изучить заранее. Тогда покупка земельного участка с торгов позволит заинтересованному лицу стать победителем даже с небольшими вложениями денежных средств.
Другое дело, если речь идет о наделе, расположенном в непосредственной близости от города с развитой экономикой, недалеко от основных автомагистралей. Чтобы выиграть аукцион, предложив максимальную сумму, потребуется солидный бюджет.
Участнику, ставшему победителем торгов, выдается:
- заполненная в соответствии с требованиями организатора форма протокола аукциона по продаже земельного участка, в которой отображены его результаты;
- проект договора аренды или купли-продажи надела.
В предусмотренных законом случаях победитель получит проект договора по вопросу комплексного освоения территории.
Как можно разделить имеющийся участок?
Кодексом установлено, что земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.
ВАЖНО!
Разделить участок возможно при условии, что каждая из образованных после раздела частей образует новый земельный участок без нарушения градостроительных регламентов, природоохранных, санитарно-эпидемиологических требований, противопожарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.
Согласно новому законодательству, у граждан появится возможность разделить участок, предоставленный для строительства дома.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Договор аренды в данном случае оформляется на 3 года. К окончанию этого срока дом должен быть построен и введен в эксплуатацию. Затем можно подать заявление на оформление участка в частную собственность. В случае первичного обращения земля передается бесплатно. Если ранее уже был получен участок, можно прибегнуть к платному оформлению.
Подготовка к продаже участка земли
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:
- прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
- после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
- согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
- также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
- затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
- если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Порядок проведения аукциона
- Большое внимание в организации аукциона уделяется его подготовке, информированию всех потенциальных участников.
- В начале мероприятия ведущий должен назвать цену, за которую продается конкретный земельный надел. Также указывается и шаг повышения (сумма, на которую участник может поднять цену). Как правило, шаг повышения составляет 1-2% от начальной стоимости.
- Участники должны иметь на руках специальные карточки, которые поднимаются в знак повышения цены. Правила проведения аукциона по продаже земли напоминает аукционы по продаже других лотов.
- Если цена за земельный участок прозвучит три раза, лот считается проданным. Победитель, будущий землевладелец, подписывает договор с организаторами аукциона. Это может быть договор по аренде земельной площади или по ее покупке.
В течение 5 дней должна быть оформлена земля на собственника.
Кaк выкyпить зeмeльный yчacтoк y гocyдapcтвa в coбcтвeннocть?
Кaк yкaзaнo в пп. 6 п. 2 cтaтьи 39.3 3eмeльнoгo кoдeкca PФ, coбcтвeнник oбъeктa впpaвe кyпить зeмлю, нa кoтopoй pacпoлoжeнa нeдвижимocть, бeз тopгoв.
Нaпpимep, ecли вы кyпили или пocтpoили нa apeндoвaннoй зeмлe здaниe, тo yчacтoк cмoжeтe пpиoбpecти бeз ayкциoнa.
BAЖНO! Ecли yчacтoк для ЛПX pacпoлoжeн зa нaceлeнным пyнктoм, выкyпить зeмлю этим cпocoбoм нe пoлyчитcя, пocкoлькy нa пoдoбныx yчacткax нeльзя cтpoить жилыe дoмa.
Пpeждe чeм oфopмлять пycтoй зeмeльный yчacтoк для ИЖC в coбcтвeннocть, нyжнo выяcнить в aдминиcтpaции, cкoлькo изнaчaльнo бyдeт cтoить пycтoй yчacтoк и cтoимocть зeмли пoд гoтoвым cтpoeниeм.
B нeкoтopыx peгиoнax выгoднee втopoй вapиaнт, пocкoлькy пoкyпкa зeмли y гocyдapcтвa пo кaдacтpoвoй cтoимocти выйдeт дopoжe.
Бывaeт, чтo цeнa выкyпa зeмли cocтaвляeт oкoлo 1-3% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, нo дaжe ecли цeнa бyдeт cocтaвлять 15% этo тoжe впoлнe пpиeмлeмo. Пopядoк дeйcтвий в этoм cлyчae тaкoй: apeндoвaть зeмлю, a пocлe пocтpoйки дoмa пepeвecти yчacтoк в coбcтвeннocть.
Инoгдa в peгиoнax цeнa выкyпa зeмли cильнo зaвышeнa и мoжeт cocтaвлять 100% oт кaдacтpoвoй cтoимocти, в тaкoм cлyчae пoкyпкa yчacткa c пocтpoйкoй нe выгoднoe peшeниe. Oднaкo, бывaeт, чтo кaдacтpoвaя cтoимocть низкaя, и пoкyпкa мoжeт cтaть oчeнь выгoднoй.
На какие земли можно рассчитывать
В соответствии с нормами действующего законодательства определенные земельные участки могут быть получены в частную собственность без необходимости проведения официальных открытых торгов.
В частности, к данной категории участков относятся:
- земли, предназначенные под строительство индивидуального жилья или же ведения личного хозяйства;
- территории, предназначенные для формирования крестьянского или фермерского хозяйства, а также различные участки, которые требуются для организации сельскохозяйственного производства;
- земли, необходимые для развития жилищного фонда, если договор о проведении таких мероприятий оформлялся с тем лицом, которое будет заниматься таким развитием;
- земли для формирования всевозможных объектов инфраструктуры;
- участки, которые требуются для возведения каких-либо памятников или религиозных объектов.
Данный перечень прописан в Земельном кодексе, и расширять список можно только в том случае, если будут внесены соответствующие корректировки в указанный сборник нормативных актов. Во всех остальных ситуациях предоставление земельных участков без проведения официальных торгов не предусматривается.
Если говорить о том, когда предусматривается возможность оформления перехода права собственности без проведения аукциона на те или иные территории, то не стоит забывать о том, что для реализации данного права должны соблюдаться определенные условия, а именно:
- приобретаемый земельный участок должен на протяжении определенного промежутка времени использоваться потенциальным покупателем в соответствии с его прямым предназначением;
- были согласованы всевозможные планы, на основании которых будет осуществляться развитие жилищного фонда или отдельных объектов инфраструктуры;
- присутствуют доказательства того, что необходимость возведения определенного памятника или другого религиозного объекта действительно присутствует.
Если же указанные условия не будут соблюдаться потенциальным собственником, то в таком случае ему могут просто отказать в проведении такой сделки.
Для того чтобы выкупить землю, находящуюся в аренде, следует:
- Посетить районную администрацию, при себе иметь необходимые документы (гражданский паспорт, кадастровый паспорт, сделка аренды, план участка).
- Получить выписку из кадастрового паспорта можно в Федеральном управлении, которое занимается картографией и постановкой участков земли на регистрационный учёт. Тут же произойдёт межевание и согласование границ земли с соседствующими гражданами.
- Забрать постановление, которое утверждает передачу земли, в администрации. В постановлении будет указана цена надела, при оплате которой земля переходит в собственность нового владельца.
- Уплатить сумму выкупа земли, написать заявление и зарегистрировать сделку. К заявлению прилагается постановление и копия чека об уплате.
- По прошествии месяца забрать документ, являющийся свидетельством собственника.
Определение земельного аукциона и основания для его проведения
Земельные торги в основном проводятся в форме аукциона, согласно регламентации статьи 39.12 Земельного кодекса РФ. Под аукционом понимается процедура, при которой конкретный участок выставляется на открытую продажу, участники размещают свои предложения, победителем признается лицо с наибольшим предложением по цене.
При покупке или аренде муниципальной земли процедура торгов возможна только при наличии конкретного решения от уполномоченного органа власти, являющегося собственником.
Организатор земельных торгов обязан установить время и место их проведения, начальную максимальную стоимость, сумму задатка и перечень существенных условий контракта.
Стоит отметить, что граждане РФ имеют право проявить инициативу на покупку конкретного участка в двух случаях:
- Есть планы межевания территорий.
- Участок расположен между соседними населенными пунктами.
В остальных случаях заказчиками в земельных торгах являются исключительно государственные или муниципальные уполномоченные органы власти.
Закон о государственных и муниципальных торгах в электронной форме
Земли, принадлежащие государству и территориальным общинам, продаются с торгов. Конкурсный порядок реализации участков одновременно гарантирует частный и публичный интерес.
Применительно к имуществу публичных образований торги имеют множество преимуществ перед прямыми продажами. Они обеспечивают:
- должную гласность при реализации публичных земель, которые в доктрине земельного права и общественном сознании согласно советской традиции признаются народным достоянием;
- открытость информации о перечне и условиях продажи отчуждаемых участков для потенциальных покупателей, СМИ, контролирующих госструктур;
- свободный и равный доступ всех заинтересованных лиц (граждан и организаций) к участию в конкурсных процедурах;
- максимальные поступления в бюджеты разных уровней за счет роста продажной цены участков;
- предотвращение злоупотреблений со стороны чиновников.
Особенности заключения договоров на торгах регламентированы ст. 447 Гражданского кодекса России. Они могут иметь форму:
- аукциона, победителем которого является лицо, согласившееся уплатить наибольшую цену;
- конкурса, победителем которого признается лицо, чье предложение конкурсная комиссия сочла оптимальным.
Аукционы по продаже публичных земель проводятся открыто.
Но есть исключения. Так, не будет принята заявка на участие в конкурсе по продаже участка земли сельскохозяйственного назначения, поступившая от иностранца; компании, 50% уставного капитала которой принадлежит иноземному инвестору. Дело в том, что названная категория лиц вправе обладать сельскохозяйственными землями только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
П. 10 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает ряд случаев, когда участниками торгов, связанных с предоставлением публичных земель в частные руки могут быть только юридические лица. Однако речь здесь идет о продаже прав аренды, а не о собственности.
Ранее все торги (в том числе – по реализации имущества, принадлежащего государству) проводились очно. Традиционный формат торгов предполагает, что конкурсные участники присутствуют на торгах лично либо обеспечивают явку представителей по доверенности.
Лицитатор последовательно оглашает цены, отличающиеся от начальной на один и более «шагов» (начальная цена шаг; начальная цена шаг шаг и т.д.). Участники торгов уведомляют лицитатора о готовности уплатить новую повышенную цену путем поднятия руки или иным наперед согласованным способом.
Цена лота повышается до тех пор, пока она не устраивает единственного участника торгов. Этот факт по традиции устанавливается троекратным ударом молотка и восклицанием лицитатора «продано».
Применение электронной формы не изменило суть торгов по продаже участков. Как и раньше, речь идет о последовательном повышении цены лота до тех пор, пока ее готов будет уплатить единственный оставшийся участник. Разница состоит в следующем:
- электронные торги проводятся «заочно», без личного присутствия участников;
- местом проведения аукциона является торговая площадка в Интернете;
- для участия в торгах необходим доступ в электронный личный кабинет;
- электронный сервис автоматизирован, лицитатор не нужен;
- участник торгов в электронной форме может идентифицироваться, торговаться и совершать иные юридически значимые действия только с помощью электронной цифровой подписи.
По сравнению с торгами в традиционной форме, электронные аукционы обеспечивают еще большую объективность. Отсутствие лицитатора и автоматизация всех процедур практически исключает влияние человеческого фактора на ход торгов и подведение итогов. Электронная форма аукциона сводит к минимуму возможность последующего обжалования результата аукциона.
Преимущества электронных аукционов очевидны, но у них есть существенный недостаток. Торги по продаже земельных участков призваны обеспечить свободный доступ к участию в них максимального количества заинтересованных лиц.
Необходимость владения электронной цифровой подписью для организаций необременительна. Но этого никак нельзя сказать о гражданах.
Физическому лицу затруднительно приобретать электронную подпись (действует год после сертификации электронного ключа) и учиться пользоваться электронным сервисом только для того, чтобы приобрести участок, единственный раз в жизни. Возможно, именно поэтому законодатель не перевел все аукционы по продаже земель в электронный формат.
Для реализации участков муниципальной и госсобственности должен проводиться открытый аукцион в электронной форме. Земельный кодекс РФ устанавливает два типа исключений из общего порядка:
- ст.39.13 перечисляет случаи, когда аукцион по продаже участков проводится в традиционной (неэлектронной) форме;
- ст. 39.3 оговаривает ситуации, когда торги не проводятся и земля продается заинтересованному лицу во внеконкурсном порядке.
Торги в неэлектронной форме проводятся в случаях, когда участки предоставляется:
- под индивидуальное жилищное строительство;
- для ведения личного подсобного хозяйства;
- гражданам для садоводства, дачного хозяйствования;
- крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственного производства.
Прямые продажи публичных земель предусмотрены для:
- комплексного освоения территории путем возведения жилья экономкласса;
- индивидуального жилищного строительства, кроме случаев продажи участков, расположенных на землях общего пользования;
- обслуживания уже существующих зданий при условии, что покупатель – собственник здания;
- сельскохозяйственного производства, когда покупатель – крестьянское (фермерское) хозяйство в случаях, оговоренных Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- садоводства, дачного хозяйства при наличии следующих условий: участок расположен в пределах земель, предоставленных некоммерческой организации; покупателем является член такой организации;
- иных целей, оговоренных ст. 39.3 ЗК РФ.