Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вариант 3: «Ультра плюс»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Когда взыскание неустойки по ДДУ возможно только через арбитражный суд?
Помимо изложенного выше важно учитывать, что существуют случаи, когда взыскание неустойки возможно исключительно через арбитражный суд независимо от желания участника долевого строительства. Так, при введении в отношении застройщика одной из процедур банкротства взыскание штрафных санкций с него допускается исключительно в арбитражном суде, причем в рамках дела о банкротстве. На данное правило акцентируется внимание в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) (вопрос 8).
Таким образом, во взыскании неустойки через арбитражный суд есть как преимущества, так и явные недостатки, в связи с чем перед выбором способа взыскания необходимо проанализировать целый ряд критериев. В частности, стоит учитывать последние тенденции судебной практики.
На что может рассчитывать дольщик
Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.
Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:
- неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
- свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств;
- компенсацию морального вреда;
- штраф 50% от общей суммы всех требований;
- оплату юридических услуг.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Застройщик не передает квартиру. Как взыскать неустойку?
В случае, если застройщик задерживает сдачу квартиры в новостройке, то вы имеете право на взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Т.е. для простоты понимания, вы имеете право на 20% годовых от цены квартиры. Следует помнить, что если задержка сдачи объекта превышает двухмесячный срок, то вы можете расторгнуть договор с застройщиком и вернуть все оплаченные за квартиру деньги вместе с неустойкой.
Важно помнить, что застройщики часто пытаются убедить дольщиков в необходимости подписания дополнительного соглашения о переносе сроков передачи квартиры, однако это добровольное дело, застройщик не может принуждать вас к этому и ваш отказ никоим образом не отразится ни на качестве квартиры, ни на сроках ее передачи.
Чтобы взыскать неустойку, необходимо, во-первых, подать застройщику претензию с соответствующим расчетом. Данная претензия, увы, не будет удовлетворена и носит скорее формальный характер, т.к. застройщику выгодно довести дело до суда и попытаться снизить размер неустойки.
- Высокая вероятность присуждения арбитражным судом суммы неустойки в размере 100% (в то время как суды общей юрисдикции занижают неустойку в десятки раз).
- Взыскание в полном объёме 50% штрафа за отказ застройщика от удовлетворения требования потребителя по выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в добровольном порядке.
- Меньшая продолжительность судебного процесса (в пределах 4-6 месяцев с учётом апелляционного обжалования) по сравнению с разбирательством в суде общей юрисдикции, где подобные дела могут затягиваться на срок более 1 года.
- Издержки, связанные с подготовкой и рассмотрением дела полностью или частично принимает на себя цессионарий (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель). К таким издержкам можно отнести, в частности, оплату государственной пошлины при подаче искового заявления и комиссии за банковские переводы денежных средств.
- В случае если цессионарием является индивидуальный предприниматель на УСН (доходы), то взысканная с застройщика итоговая сумма делится в процентном соотношении между цедентом и цессионарием в соответствии с условиями договора цессии и цедент оплачивает НДФЛ в размере 13% только со своей части присужденной суммы, что, в итоге, получается выгоднее для дольщика (в то время, как физическое лицо, при обращении с исковым заявлением в СОЮ, должно будет уплатить НДФЛ в размере 13% с итоговой взысканной по делу суммы).
Стоимость услуг по взысканию неустойки и потребительского штрафа через арбитражный суд
Взыскание неустойки через арбитражный суд путём уступки прав требования долга цессионарию (юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю) предоставляет дольщику возможность получить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительский штраф в гораздо большем размере, чем при обращении с иском в суде общей юрисдикции. Обращайтесь к нам и мы взыщем для вас неустойку и штраф в максимальном размере!
Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:
- Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
- Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
- Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
- Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
| № | Наименование услуги: | Стоимость услуги: |
|---|---|---|
| 1 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) | от 15% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей + компенсация расходов (в зависимости от сложности дела) |
| 2 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции (с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ) | от 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей (в зависимости от сложности дела) |
| 3 | Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа со строительной компании | Бесплатно |
| 4 | Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры (включая составление соглашения об урегулировании спора) | от 3 000 рублей |
| 5 | Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд по делам, связанным с защитой законных прав и интересов участников долевого строительства | от 5 000 рублей |
| 6 | Представление участника долевого строительства в судах первой и второй (апелляционной) инстанции по делам, связанным с защитой законных прав и интересов дольщиков | Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела) |
| 7 | Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта | от 8 000 рублей |
| 8 | Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав и интересов участников долевого строительства | Индивидуально (в зависимости от суда) |
| 9 | Представление дольщика-взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) | от 10 000 рублей |
| 10 | Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) | от 5 000 рублей |
| Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам. |
Основания для предъявления требований о выплате неустойки
Нормы ФЗ-214 защищают не только права дольщиков, но и застройщика, который может истребовать неустойку при пропуске срока участником перечисления взноса по соглашению. Физические лица имеют возможность взыскать штрафные санкции по следующим основаниям:
- Когда финансы привлекались для возведения здания субъектом, не имеющим на это разрешительной документации;
- Пропуск срока сдачи дома в эксплуатацию;
- Неисправление в установленный период обнаруженных недочетов в жилых помещениях;
- Прекращение действия договора доверительного управления по решению одной из сторон либо по судебному решению.
Работаем ли мы через арбитражный суд?
Взыскание неустойки через арбитражный суд стало популярно несколько лет назад. До конца 2017 года арбитраж стабильно взыскивал 98-100 % от законной суммы, в отличие от судов общей юрисдикции.
Но в 2018 году прокатилась целая волна отказов по таким искам.
Зарегистрировать договор уступки неустойки крайне проблематично, особенно если дом уже сдан. Многие судьи стали считать его незаключенным без регистрации в Росреестре. К концу 2018 позиция высших судов поменялась — об этом свидетельствует, в частности, Определение Верховного Суда РФ от 24.12.2018 № 305-ЭС 18-15666.
По состоянию на конец 2018-2019 года почти все решения положительны, но судьи уменьшают неустойку до 50% от законной суммы, то есть не ниже 1/300 ставки рефинансирования вместо положенных физлицу ⅔00 ставки по 214 ФЗ.
Поэтому сейчас мы прибегаем к взысканию через арбитражный суд только если в судах общей юрисдикции, которым подсуден данный спор, практика уменьшения компенсаций составляет больше 60%. Это, например, Одинцовский, Красногорский суды Московской области, или Нагатинский суд Москвы.
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Действия потребителя до взыскания неустойки с застройщика
- Уведомление застройщика. Не менее чем за два месяца до наступления даты окончания строительных работ необходимо заказным письмом уведомить застройщика о своей готовности принять объект долевого строительства. К письму прилагаем: копию договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копии документов, подтверждающих факт исполнения обязательств по оплате цены договора.
- Ответ застройщика. За две-три недели до наступления срока сдачи объекта долевого строительства проверяем свою почту на предмет наличия в ней либо уведомления о переносе срока окончания строительства, а значит и срока сдачи строящегося объекта, либо приглашение на осмотр объекта и подписание акта приема-передачи. В зависимости от ответа необходимо предпринять разные действия:
Оформление переуступки права требования долга
Оформление выкупа неустойки по ДДУ происходит по договору цессии — переуступки права требования. По ней дольщик передаёт специализированной компании своë право на выплату застройщиком всех неустоек, но квартира остаëтся за участником ДДУ. В момент выкупа неустойки передаëтся только право на получение компенсации от застройщика. При этом составляется договор, в котором важно указать следующие пункты:
- Подробные сведения о сторонах цессионного договора, реквизиты и адреса.
- Сумма, которую обязуется выплатить юридическое лицо, выкупающее неустойку. Эту сумму можно обозначить как в процентном соотношении к сумме требований, так и в фиксированном размере. Дольщик и компания заранее рассчитывают всю сумму компенсации.
- Сроки выплаты. Это может быть сразу после регистрации или заключения договора цессии или после получения компанией долга от застройщика.
- Сведения о том, на каком основании возникла неустойка, реквизиты ДДУ.