Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконить реконструкцию нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Куда и как подавать иск
Иск подается в районный суд – по месту нахождения реконструированного объекта недвижимости (в соответствии со ст. 30 ГПК РФ). Что же касается родовой подсудности, то при определении ее следует учитывать, что споры о сносе самовольных построек, признании реконструкции незаконной и приведении помещения в первоначальное состояние, о запрете строительства относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Гражданские дела по таким спорам в соответствии с требованиями статей 23, 24 ГПК РФ отнесены к подсудности районных судов. Поэтому при подаче иска уплачивается госпошлина в размере – как для имущественного иска, не подлежащего оценке. Т.е. госпошлина будет небольшая.
Если Вы по каким-то причинам не уложились в срок исковой давности, то в исковом заявлении следует написать просьбу – восстановить срок исковой давности с указанием причин, способствовавших его пропуску. Иначе суд оставит заявление без рассмотрения (ст. 109 ГПК РФ).
Особенности реконструкционных мероприятий помещений в нежилом здании
Планируемый объем строительных работ зависит вида и особенностей эксплуатации объекта, а также от масштаба переоборудования. Переоборудование может затрагивать полностью все здание или его отдельные помещения. Комплексные строительные работы предполагают расширение общей площади строения, увеличение этажности и общее благоустройство объекта.
Реконструкционные мероприятия включают:
- Пристройка дополнительных помещений;
- Видоизменение несущих конструкций;
- Строительство дополнительных этажей;
- Проведение перепланировки;
- Замена наружных ограждений;
- Снос старых межкомнатных перегородок и строительство новых из других материалов.
Отличие реконструкции от перепланировки
Разрешение на реконструкцию объекта выдается в случае, если проведение строительных работ относится к категориям значительных изменений объекта.
Работы по реконструкции включают:
- установка дополнительной конструкции;
- надстройка или снос этажей, создание антресольного этажа;
- увеличение площади или изменение геометрии дома;
- изменение эксплуатационного назначения помещений;
- переустройство чердака в мансарду;
- демонтаж стен;
- устройство тамбуров;
- вмешательство в ограждающие конструкции;
- изменение инженерных сетей – перенос санитарно-технического и электрооборудования и пр.;
- перенос оконных проемов и входов, а также изменение их формы.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Согласования реконструкции объектов капитального строительства получить необходимо и обязательно, в противном случае предусмотрены штрафные санкции на законодательном уровне. Размер штрафа отличается для физических и юридических лиц, рассчитывается из учета прожиточного минимума. Кроме того, если присутствуют факты повторного нарушения, то сумма наказания увеличивается.
Данные штрафы актуальны, если было зафиксировано проведение строительных работ без уведомления о начале их осуществления. Другие типы нарушений, когда нет соответствующей документации или не выдано разрешение на реконструкцию нежилого дома караются штрафами в большем размере.
В некоторых случаях может быть приостановлена деятельность предприятия до 3 месяцев с наложением штрафов и обязательств по исправлению ситуации.
Ответственность за самовольные действия
Реконструировать помещения без получения предварительного согласования и разрешения нельзя. Такие улучшения не считаются законными и влекут за собой административную ответственность. В соответствии с КоАП РФ к нарушителям применяются следующие меры:
- Для физических лиц штраф в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.
- Для ИП и должностных лиц – от 20-ти до 50-ти тысяч.
- Для юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Для юрлиц может применяться иная мера наказания, а именно приостановка деятельности фирмы на 90 суток.
При незаконном введении реконструированного здания в эксплуатацию выписывается штраф на сумму:
- до 1 тысячи рублей для физлиц;
- до 2 тысячи, если это ИП или должностное лицо;
- до 20 тысяч юрлицам.
Размеры штрафов прописаны в пункте 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
Пакет документов для реконструкции
Получить официальное разрешение на реконструкцию в Москве собственник объекта может самостоятельно, обратившись в местную администрацию. Для этого необходимо предварительно подготовить схему реконструкции и техническую документацию, но для того, чтобы процедура подготовки документов не затянулась, лучше воспользоваться помощью специализированной компании, где опытные эксперты проведут консультацию, выполнят кадастровые работы и помогут оперативно подготовить полный комплект документации.
В него входят:
✔ техническое задание;
✔ техдокументация на объект недвижимости в его текущем состоянии;
✔ план реконструкции;
✔ СПОЗУ;
✔ ГПЗУ;
✔ выписка из ЕГРН на ЗУ и здание;
✔ договор с подрядчиком на проведение реконструкционных работ.
Порядок узаконивания реконструкции дома в 2022 году
Планируя узаконить реконструкцию жилой недвижимости, важно знать, что процедура для частного дома в Москве имеет индивидуальные особенности. Данные мероприятия связаны с изменением параметров дома: этажности, площади, инженерно-технических систем.
Рассмотрим, какие этапы необходимо пройти, чтобы узаконить реконструкцию, в том числе изменение конфигураций дома с увеличением площади.
-
Подача правоустанавливающих документов на объект и уведомления о проведении реконструкционных работ с приложением схему СПОЗУ на специальном уведомительном бланке.
-
Ожидание ответа от органов местной власти.
При получении утвердительного ответа владелец может приступать к строительству.
В случае отказа, необходимо устранить недочёты, которые привели к отрицательному результату и повторно подать уведомление. После окончания строительных работ, собственник объекта должен уведомить администрацию о завершении реконструкции и предоставить новый техплан объекта. Все обновлённые данные фиксируются в Росреестре.
Этапы узаконения реконструкции нежилого здания
Процедура согласования в Москве проводится в следующей последовательности:
-
Владелец объекта должен заказать техплан постройки.
-
В архитектурный отдел следует подать заявление и технический план для реконструкции строения.
-
После обработки заявления, специалист выезжает на объект для проведения кадастровых работ и составления проектной документации, которая должна строго соответствовать противопожарным, техническим и санитарным нормам.
-
Утверждение проекта для реконструкции городским отделом архитектуры, МЧС, коммунальными службами.
-
Комплект документов и заявление необходимо предоставить в орган муниципального управления, который выдаёт разрешение.
-
В случае получения отрицательного ответа следует устранить недостатки и подать пакет документов заново.
Различия между перепланировкой и реконструкцией
Данные работы имеют принципиальную разницу.
|
В процессе реконструкции
|
При перепланировке |
|
Не производится перенос несущих конструкций или изменение их характеристик, выполняется лишь их восстановление для достижения первоначальных свойств |
Изменения или перенос возможны |
|
Работы могут затронуть фундамент |
Перемены не касаются фундамента |
|
Может меняться площадь комнат за счет пристроек и дополнительных помещений |
Изменения не выходят за границы фактической площади помещений |
|
Полная замена коммуникаций с применением современных материалов |
Замена инженерных сетей проводится крайне редко, только при необходимости их соответствия новой конфигурации здания |
|
Может проводиться полная замена наружной отделки фасада |
Ремонтные работы не затрагивают фасад, за исключением оконных проемов |
|
Первоначальный проект здания не меняется: ключевые объекты остаются на своих местах. Поэтому новый техпаспорт не оформляется. Для проведения реконструкции нужен проект, а для объединения лоджий или балконов – разрешение от городской архитектуры |
Требуется замена техпаспорта недвижимости, по причине изменений площади и расположения помещений |
Ответственность за противозаконные работы
Главным требованием при проведении перепланировки является обеспечение безопасности жилого помещения и здания с технической точки зрения.
За самовольно проведенные работы предусмотрена административная и уголовная ответственность:
- потеря права собственности на недвижимость в некоторых случаях;
- штраф за незаконную перепланировку в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей и предписание Жилищной инспекцией восстановить изначальный внешний вид здания;
- уголовная ответственность может наступить в случае, если перепланировка стала причиной угрозы для здоровья или жизни окружающих.
Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах
Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.
На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.
Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.
Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.
Как узаконить реконструкцию нежилого здания
Выполнение этого этапа не является обязательным, однако позволяет в будущем снизить риск отказа в согласовании. На этом этапе проводятся предварительные консультации ( в том числе с уполномоченными органами власти) по вопросу принципиальной возможности выполнения перепланировки ( реконструкции) конкретно в Вашей ситуации. В случае, если реконструкция нежилого помещения предполагает организацию отдельного входа, выясняется возможность организации парковки. Деньги, потраченные Вами на предварительную работу, зачитываются в стоимость следующего этапа.
ОБЕЩАЕМ! Мы не будем надоедать Вам своими коммерческими предложениями и рекламной информацией. Вам просто позвонит юрист, специализирующийся на указанной теме, и постарается ответить на интересующий Вас вопрос о ценах и сроках выполнения необходимых работ. Ответ так же может поступить Вам на электронную почту. В запросе можно указать, какой вариант связи для Вас предпочтительнее.
Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Разрешение на реконструкцию в Московской области
Провести реконструкцию здания в Московской области можно после обращения в Министерство строительного комплекса этого региона и Городской комитет строительного надзора. За разрешением может обратиться как физическое, так и юридическое лицо. Важно, чтобы имелись права на объект, в отношении которого будут проводиться работы. Выдают документ на весь срок переделки, предусмотренный в проекте. Но его можно продлить.
Перед обращением за разрешением нужно собрать пакет документов. Он состоит из следующих пунктов:
- бумаги на земельный участок;
- документы на объект недвижимости;
- утвержденный ГПЗУ;
- проектная документация;
- результаты согласования;
- положительное заключение экспертизы;
- отчет о проведении различных изысканий;
- технические условия на подключение к инженерным сетям;
- справки о регистрации бумаг в ИСОГД.
Предварительно нужно провести экологические, геодезические и прочие изыскания, если того требует ситуация. Также следует получить заключения архитектурно-градостроительной экспертизы по внешнему облику здания. Отсутствие одного из документов – это практически гарантированный отказ.
Согласование реконструкции здания
Пренебрежение застройщиком условий ГПЗУ несет массу неприятны последствий. Отклонение от проектной документации ГПЗУ вполне может стать причиной для отказа выдачи разрешения на строительство, равным образом разногласия появившиеся в итоге строительных работ или реконструкции недвижимости ГПЗУ станет причиной для отказа в выдаче позволения на ввод объекта недвижимости в использование.
В случае этот потребности Москомархитектура на основе заявления заинтересованной личности формирует эту разработку и извещает заявителя о сроках ее выполнения. В такой ситуации ГПЗУ вручают заявителю в течение 10 дней по завершению установления такого ГПЗУ в виде отдельного документа, оформленного по конечным результатам разработки градостроительного обоснования.