Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследство, приватизация и маткапитал: как отказаться от доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязательное условие покупки недвижимости с использованием маткапитала — наделение правом собственности несовершеннолетних (выделение детской доли). «Если семья купила квартиру с маткапиталом, оформила доли несовершеннолетним и один из взрослых (родитель, совершеннолетний ребенок) хочет отказаться от своей доли, то в этом случае он может подарить или продать свою долю (с соблюдением преимущественного права — предложить сначала другим собственникам)», — пояснила замдиректора по правовым вопросам сети офисов недвижимости «Миэль».
Отказ от доли в квартире, купленной на материнский капитал
Если речь идет об отчуждении доли несовершеннолетнего, то здесь нужно получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства с обоснованием, что взамен приобретает несовершеннолетний. Его права ни в коем случае не должны быть ущемлены.
При отсутствии достигнутого соглашения между сторонами лишение доли в приватизированной квартире возможно путём обращения в судебные инстанции и последующим принятием решения. Процедура имеет жёсткий регламент по соблюдению, включающий:
- Попытку достижения соглашения в досудебном порядке. Необходимо представить документы, подтверждающие желание проведения переговоров и игнорирование второй стороной.
- Подготовку аргументов для принудительной реализации части собственности:
- доказательства малозначительности;
- наличие иного объекта недвижимости;
- невыполнение обязательств по погашению задолженности по ипотеке, коммунальным платежам.
- Составление искового заявления с указанием адреса месторасположения территориального отделения судебного органа, анкетных данных истца и ответчика с указанием информации относительно спорного объекта недвижимости, включающей:
- юридический адрес квартиры, метраж, размер долей, принадлежащих каждому собственнику;
- обстоятельства получения объекта в собственность (участие в приватизации, купля-продажа, договор долевого участия, дарственная);
- исковые требования и список лиц, свидетельские показания которых существенны для комплексной оценки картины;
- дату предоставления и подпись.
- Участие в судебных разбирательствах с целью доказательств обоснованности обращения с готовностью обжалования решения.
К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие обоснованную необходимость для того, чтобы лишить права собственности на долю в квартире неугодного соседа:
- выписку ЕГРН о подтверждении в собственности иного объекта недвижимости;
- справки жилищно-коммунального хозяйства о числящейся задолженности по предоставленным услугам;
- техническую документацию на объект недвижимости;
- акты правоохранительных органов, подтверждающие нарушение общественного правопорядка;
- выписку из домовой книги о зарегистрированных гражданах;
- банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины в размере, зависящем от желаемой для выкупа доли.
Лишения ипотечных должников
Жилье, купленное в ипотеку и находящееся в залоге у банка – единственное из всех объектов недвижимости, которое можно изъять за долги даже в том случае, если другой квартиры у заемщика нет. Поэтому суды, как правило, всегда удовлетворяют исковые требования кредитора о взыскании денег с должника через продажу недвижимости с публичных торгов.
Свежий пример из судебной практики. По иску Сбербанка Советский районный суд Ростова-на-Дону в конце прошлого года выселил из залоговой квартиры должника, который не смог вовремя погасить заем по ипотеке. Еще в 2012 году мужчина взял кредит сроком на 10 лет для приобретения жилья, однако ежемесячные платежи перечислял не регулярно. В итоге за 4 года задолженность не только не уменьшилась, но и увеличилась почти на четверть с учетом процентов и неустойки. Суд удовлетворил исковые требования банка, выставив жилье на публичные торги и установив начальную цену продажи, равноценную сумме долга заемщика.
Вероятно, — говорит адвокат Олег Сухов, — подобная практика вскоре пополнится новыми исками. Но обращать взыскание на недвижимое имущество можно будет даже в том случае, если оно единственное у должника. Соответствующий законопроект разработало Министерство юстиции. Поправки к Гражданскому процессуальному кодексу позволят лишать человека его квартиры, если ее площадь будет как минимум в два раза выше установленной по метражу нормы из расчета на одного человека. По решению суда жилые объекты предлагают выставлять на публичные торги, а вырученные деньги за вычетом долга возвращать владельцам, на которые они смогут приобрести для себя жилье меньшей площади.
Отстранение от наследования по закону
Если при жизни наследодатель вправе оставить любые распоряжения в отношении своего имущества, то после смерти он уже не в состоянии защитить свою собственность. Поэтому действующее законодательство предусматривает ряд случаев, когда наследники могут быть лишены права наследования по закону. Очевидно, что такие судебные дела инициируют лица, заинтересованные в получении наследства. Ст.1117 ГК РФ рассматривает три таких ситуации:
- мать или отец теряют свои права, если в свое время их лишили родительских прав по решению суда;
- дети не имеют права наследовать за родителем, если проявили злостное уклонение от обязанности содержать их;
- признаются недостойными и лишаются возможности получить имущество умершего родственники, совершившие в отношении наследодателя или других наследников противоправные действия, способствующие получению наследства или увеличения своей доли.
Из трех перечисленных случаев, пожалуй, только первый практически не требует доказывания. Если нотариус получает информацию о факте лишения родительских прав, он на основании закона исключает лицо из круга наследников. В остальных ситуациях суд принимает решение по иску заинтересованного лица.
Принудительный выкуп другими собственниками
Если доля, которой владеет человек, слишком мала, чтобы обеспечить его достаточными условиями для проживания, есть все шансы выиграть в суде иск и лишить доли в квартире без согласия собственника.
Перед обращением в суд, необходимо выявить основания и найти подтверждения следующих условий:
- ответчику принадлежит ничтожная часть квартиры;
- ее невозможно выделить в натуре, закрепив за отдельным собственником отдельную комнату;
- жилье не относится к единственному и не занято собственником, поскольку он живет в другой, более комфортной квартире, доме.
Сложности возникают при определении максимального размера доли, которое даст право на выкуп и передачу несогласному собственнику компенсации. Можно владеть 1/10 долей в частном доме в 200 квадратных метров и иметь все возможности для выдела в натуре и оборудовании комфортного проживания.
Выдел доли и компенсация
Появление частей жилья в собственности относится к «тяжёлому наследию» приватизационного процесса, начавшегося с 90-х годов 20-го века. Возможность приобретать и реализовывать доли в квартирах использовалась не только с целью получения регистрации, но и для вселения, превращения жизни соседей в ад с перспективой завладеть за бесценок объектом недвижимости целиком.
Прецеденты доходили до судебных разбирательств в Верховном Суде, поскольку в соответствии со статьёй 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания, а согласно статье 247 ГК РФ долевой собственностью необходимо распоряжаться по соглашению сторон, при отсутствии которого руководствоваться решением суда. Теоретически владелец мог проживать, имея два квадратных метра, что шло вразрез с интересами остальных жильцов и требовало лишить права собственности через суд.
Впервые революционное решение было вынесено Верховным Судом в 2012 году о принудительной выплате компенсации за лишение прав собственности на долю в квартире собственникам малой части. При отсутствии согласия хозяина для выплаты денежных средств необходимо одновременное выполнение трёх условий в соответствии с п.4 ст.252 ГК РФ:
- Незначительность доли. Данный параметр рассматривается не в относительном выражении, а приравнивается к квадратуре на одного человека, установленного местными властями для проживания в конкретном регионе. Например, 1/6 часть квартиры, имеющей 30 и 120 квадратных метров – разные числовые величины, ведущие к разному подходу.
- Отсутствие реальной возможности выдела. Чтобы принудительно лишить права собственности на долю в квартире, суд рассматривает два критерия:
- сопоставление размера принадлежащей жилплощади по метражу с размером минимальной комнаты;
- основание приобретения, позволяющее сделать вывод о цели (нейтральный фактор – следствие приватизации, негативный – покупка хозяином, знающим предварительно о невозможности выдела).
- Отсутствие существенного интереса в использовании по назначению. Судами принимается во внимание наличие иной жилплощади для проживания.
В Госдуме рассматривается законопроект, согласно которому россиян лишат права наследовать долю в квартире, обязывая реализовать часть. Практически при передаче в долевую собственность имущества будущие хозяева в трёхмесячный период должны будут определиться, кто станет единоличным хозяином. В противном случае недвижимость будет реализована на аукционе с лишением прав собственности на квартиру в обмен на вырученные средства, разделенные между участниками пропорционально долям.
○ Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ: При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
Правило о том, что можно заставить продать незначительную часть недвижимости содержит п.4 ст. 252 Гражданского кодекса.
Практикой Верховного суда подтверждается вывод о том, что собственники, владеющие крупными долями, могут принудительно выкупить незначительную часть имущества.
4 факта, которые нужно доказать:
- Истец имеет возможность дать ответчику альтернативное помещение для проживания. Метраж этого помещения соответствует его праву владения на жилплощадь.
- Ответчик владеет ничтожной частью недвижимости.
- Эту часть можно определить в натуре.
- Истец имеет достаточно денежных средств, чтобы платить возмещение.
Суды не имеют единого мнения о том, можно ли лишать собственности.
Что такое малозначительная часть имущества
Когда квартира приватизирована, и возникает спор с долями, решение о признании доли ничтожной зависит от того, какая общая площадь квартиры.
Изучается, имеется ли комната, которая по своему метражу соответствует доли собственников. Когда такая комната отсутствует, остается мало шансов добиться положительного исхода дела.
При рассмотрении спорных вопросов учитываются социальные нормативы предоставления жилых помещений на одного человека.
Если часть недвижимости продана законно и подписано соглашение купли-продажи, то вселение нового владельца, как правило, одобряется.
3 основания для отказа признать долю незначительной:
- Соблюдаются нормативы предоставления жилья.
- Часть квартиры продана законно (право преимущественной покупки соблюдено).
- Собственнику нужна даже столь незначительная часть недвижимости, другого места, где жить он не имеет.
Можно лишить нового владельцы прав собственности, если была подписана дарственная. Одаряемый имеет представление о двух важных нюансах:
- насколько мала подаренная ему часть недвижимости;
- отсутствие возможности проживать совместно с другими собственниками.
Вопрос о том, как можно лишить собственности законно решается, если выплачивается возмещение. Просто так лишить имущества нельзя.
Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
Блок: 3/6 Кол-во символов: 1103
Источник:
Принудительное изъятие жилья
Если в квартире живет недобросовестный собственник, можно попытаться доказать значимость его нарушений и тяжесть проступков, делающих невозможным совместное с ним проживание. Стоит рассмотреть возможность подготовки доказательств для суда, основанных на следующих фактах:
- при наличии иска о взыскании задолженности по ипотечному кредиту;
- подача иска от имени управляющей компании (ЖЭК, ТСЖ, коммунальных служб) для взыскания неоплаченных и просроченных ежемесячных платежей;
- иск от неполучателя алиментов (его законного представителя) или от прокуратуры о погашении алиментной задолженности, накопившейся после вынесения соответствующего решения суда о назначении выплат.
Если суд примет решение взыскать накопленный долг путем продажи имущества, жилье неплательщика выставляют на продажу. Потеря части в квартире дает право на получение компенсации, в размере разницы между вырученной от продажи суммой и общим размером долга.
Против истца может быть истолкован факт, что владелец длительное время не пользовался недвижимостью и проживал совсем в другом месте. Суд обязательно учтет факт, что нерадивый совладелец имеет другое жилье или место жительства.
Использование квартиры не по назначению
Жилищный кодекс РФ определяет границы допустимого в использовании своей жилплощади. Основной принцип можно сформулировать так: используй квартиру как хочешь, если только это не мешает другим. В квартире можно заниматься профессиональной деятельностью или даже бизнесом, если это не нарушает прав и интересов соседей.
Прямо закон запрещает только два вида деятельности — промышленное производство в домашних условиях и миссионерскую деятельность религиозных организаций. Поправка, касающаяся использования квартиры в культовых целях, была внесена в Госдуму в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2020 году. Под миссионерской деятельностью понимается «распространение информации о своём вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения, в целях вовлечения их в состав последователей».
Кроме того, Жилищный кодекс предписывает пользоваться квартирой, соблюдая не только интересы и права соседей, но и пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы.
Если квартира используется не по назначению или в ней нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними — полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает собственника от игнорирования норм закона, власти подают на него в суд. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, по решению суда помещение может быть изъято и продано на торгах. Вырученные средства возвращаются лишенцу — за вычетом судебных издержек.
Говорить об однозначном успехе истцов не приходится. Прежде чем назначать цену за незначительную долю в квартире, суд учитывает факторы права собственности. Разбираться в сложившейся ситуации придется на основе оценки доли, аргументов истца, жилищных условий ответчика и текущего положения дел.
Какие факторы учитываются в суде:
- статус квартиры – приватизированная или муниципальная;
- размер жилой и нежилой площади;
- размер доли ответчика, других дольщиков;
- нуждаемость в текущей жилплощади – есть ли альтернатива для проживания (см. «Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья«).
Судьи оценивают позиции обеих сторон, назначают экспертизу, устанавливают адекватную выкупную стоимость и требуют гарантий выплаты денег ответчику.
Итак, если собственник против продажи доли в квартире, остальные жильцы могут лишить его части недвижимости. Но лишь в том случае, если доля признана малозначительной, т.е. не нужна совладельцу, меньше жилищных нормативов на человека и никак не выделяется в натуре. Подобные дела рассматриваются в суде – самовольно отнять долю у собственника не получится!
Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
Вернуться