Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
На практике часто встречается обмен квартирами в пределах одного города, субъекта или даже страны. Он может быть как без доплаты, так и с доплатой.
Шаг 1. Подготовить документы.
Для обмена оба участника сделки собирают пакет документов для каждого предмета договора, как и при купле-продаже.
Шаг 2. Составить договор.
Особенность данного соглашения в том, что участники сделки выступают в роли продавца и покупателя одновременно. В договоре содержатся те же условия, что и при вышеперечисленных договорах. Нотариальное удостоверение не обязательно, заверить договор можно по желанию сторон.
Шаг 3. Переписать квартиру.
Для собственника квартиры, осуществляющего перерегистрацию прав по договору купли-продажи или мены, важно помнить об обязательных платежах в бюджет государства. Налог на прибыль составляет 13% с полученной суммы. Однако это правило не действует при:
- Возмездном отчуждении имущества, находящимся в собственности 3 и 5 лет:
- 3 года – если квартира получена в наследство, в процессе приватизации, по дарственной от близкого родственника или ренты;
- 5 лет – другим способом.
- Стоимость квартиры менее 1 млн. рублей.
- Расходы на покупку квартиры превышали полученный доход.
При передаче жилья в дар, по наследству или при обмене на равноценную квартиру (без доплаты) НДФЛ не оплачивается.
Любой гражданин России имеет право вернуть уплаченные налоги! Просто заполните форму справа, и наш специалист расскажет, как это сделать.
Советы от юристов для правоприобретателей:
- Чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки и составленного договора, заверяйте соглашения в нотариальной палате.
- Если при покупке квартиры не уверены в честности продавца – закажите выписку ЕГРН – фамилия и имя собственника, а также информация об обременении открыты. Благодаря этой справке, вы узнаете о том, кто на самом деле владелец квартиры и какие есть ограничения в использовании.
- Не покупайте квартиру с прописанными в ней лицами. Чтобы выписать даже взрослого трудоспособного гражданина, потребуется потратить время и деньги на судебное разбирательство.
- Будьте внимательны при заключении договора ренты. Возможно, что у пожилого человека есть родственники, претендующие на квартиру – они вправе оспорить договор в судебном порядке.
- Если на ваше имя оформили открытое завещание – проверьте его. Любая опечатка, искажающая понимание волеизъявления влечет к недействительности такого акта.
Купля-продажи недвижимости
Договор купли-продажи – это документ, который может быть подписан между любыми субъектами, вне зависимости от степени родства и других отношений. Сделка купли-продажи популярная среди населения, особенно среди тех, кто не имеет между собой родственных связей.
Операция купли-продажи может быть проведена как с помощью нотариуса и риелтора, так и самостоятельно. Но риски попасть на мошенников в последнем варианте очень велики. Поэтому рекомендуется подписывать договор купли-продажи исключительно с помощью компетентных специалистов.
Главное преимущество договора купли-продажи в том, что такие сделки не поддаются оспариванию. Даже в случае каких-то проблем или конфликтов, оспорить сделку и вернуть недвижимость себе очень трудно. Таким образом, именно покупатель новой квартиры должен быть заинтересован в том, чтобы сделка осуществлялась по такому регламенту.
Недостаток такого способа передачи квартиры в том, что в любом случае в договоре должна быть указана цена сделки. И продавец такого объекта обязан будет в определенных случаях заплатить за это деньги — налоги. Многие хитрят и указывают в договоре минимальную оценочную стоимость объекта, а потом желают реальную разницу получить в конверте. Это очень рискованно: можно от покупателя получить только стоимость по документам, а разницу никто и не вернет.
Особое внимание следует обратить на те варианты, когда квартира переписывается по доверенности: собственник не присутствует на сделке, а документы подписывает его уполномоченное лицо по доверенности. Как правило, такие сделки имеют большие риски.
Необходимо удостовериться в том, что собственник не одинокий пожилой человек, не алкоголик, не лишен дееспособности т.д., то есть не входит в группу риска.
Такая сделка в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре.
Другие способы передачи недвижимости
Помимо того, что квартира может быть подарена или продана, она также может быть передана по завещанию. В таком случае наследники смогут получить право собственности только после смерти владельца и на основании завещания. Минус такого способа в том, то по итогу завещания другие наследники могут его оспорить.
Также квартира может быть переписана супругу и супруге на основании соглашения между ними, которое заключается во время бракоразводного процесса.
Таким образом, переписать квартиру на другого человека можно несколькими способами, но все они требуют квалифицированной помощи нотариуса. Поэтому именно к нему необходимо обратиться за консультацией и выбрать наиболее подходящий вариант.
Документы необходимые для переоформления квартиры
Какие документы нужны для переоформления квартиры или доли в ней:
- Выписка из бюро технической инвентаризации (сокращенно БТИ), содержащая данные кадастрового учета.
- Паспорта (с ксерокопиями) всех собственников жилья.
- Свидетельства о рождении родственников не достигших 14 лет.
- Справка о согласии из органов опеки на несовершеннолетних детей.
- Документ, удостоверяющий право человека на владение данным жильем.
- Выписка из ЕГРН.
- Согласие от супруга на продажу. Данный документ необходим, если жилье было приобретено в браке. Он подтверждает согласие супруга на продажу и дарение. Он не понадобится, если квартира была приобретена посредством дарения, приватизации или получения наследства.
- Справка, выдающаяся на отчуждение квартиры.
- Справка из налоговой службы о том, что собственник оплатил все налоги на жилье.
Если переоформление прав на собственность проходит на основании договора дарения, то необходимо приложение из следующих документов:
- Договор дарения, дарственная.
- Выписка из книги домоуправления.
- Кадастровый паспорт.
Переоформление жилья на другое лицо без заключения договора купли-продажи возможно следующими способами:
- заключением договора дарения или обмена,
- заключением соглашения о пожизненной ренте,
- передачей квартиры по завещанию.
Муниципальное жилье можно передать путем отказа от приватизации в пользу другого обладателя ордера.
Образец заявления на отказ в приватизации.
Впоследствии он сможет зарегистрировать право собственности без оформления договора купли-продажи в Росреестре.
Муниципальные квартиры приватизируются бесплатно!
Самыми простыми способами переоформления квартиры являются:
- дарение,
- купля-продажа.
Данные виды сделок имеют минимальный срок оформления и требуют только наличия документов на квартиру и паспортов участников сделки.
Нотариальное сопровождение процедур остается на усмотрение сторон сделки по переходу прав.
Контрагенты могут отказаться от услуг нотариуса, если:
- заключается простой договор купли-продажи, обмена или дарения,
- стороны обладают достаточным опытом в составлении договоров,
- жилплощадь не обременена арестом или правами третьих лиц.
При этом важно помнить, что участие нотариуса при переоформлении жилплощади является обязательным при оформлении наследства, участии в сделке представителей или несовершеннолетних детей, а также при заверении согласия сособственников.
Выбор способа переоформления жилплощади зависит от наличия обременений, статуса владельца квартиры и наличия родственных отношений между будущим и действующим владельцами.
Чтобы избежать признания сделки недействительной по решению суда, необходимо правильно и тщательно составлять договор передачи прав, при необходимости консультируясь с квалифицированными юристами.
Эта сделка получает юридическую силу после подписания соответствующего договора и регистрации имущества за новым владельцем. Также необходима уплата госпошлины.
Государственная пошлина состоит из платежа за регистрацию в Росреестре (Федеральная служба кадастра и картографии), подтверждающего право собственности.
Госпошлина оплачивается покупателем перед или во время подачи документов в отделение Росреестра.
Величина госпошлины установлена в НКРФ (Налоговом Кодексе Российской Федерации). От ее оплаты освобождаются малоимущие граждане.
Договор по купле – продаже входит в число документов, подающихся в реестр. Если участвует нотариус, то он взимает дополнительные платежи — государственную пошлину (нотариальный тариф) за свои действия и услуги, которые различаются для сделок между прямыми родственниками (мать, отец, дети, брат, сестра) и в остальных случаях.
Кроме того, имеется зависимость от кадастровой стоимости квартиры.
Договор залога и переоформление квартиры
При возникновении ситуации, когда необходима крупная сумма денег, можно взять кредит под залог квартиры.
В этом случае оформляется договор залога между двумя субъектами: занимающим деньги — Заемщиком и дающим в долг – Кредитором.
Договор залога должен быть составлен в письменном виде, заверен подписью нотариуса и зарегистрирован в ЕГРП.
Переоформление квартиры, находящейся в залоге у банка отличается тем, что в процедуру между продавцом и покупателем вовлечена третья сторона – банк и все операции по отчуждению должны производиться с его согласия.
Документы для переоформления собственности на квартиру:
- В первую очередь необходимо иметь любые документы и акты, устанавливающие право собственности.
- Выписку из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости), которая содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости и правообладателях ее. Она заказывается за плату в Росреестре или МФЦ. Она может быть получена в электроном или бумажном виде. В этом документе содержится адрес объекта, его кадастровая стоимость и кадастровый номер, план (графический) квартиры на этаже, владельцы и наличие или отсутствие обременений (например, это может быть ипотечная квартира).
- Документы, удостоверяющие личности участников сделки переоформления квартиры.
- Заверенное нотариусом согласие от других собственников на сделку.
- Помимо этого, при переоформлении квартиры на несовершеннолетнего ребенка, нужны справки об оплате коммунальных услуг, документ по составу семьи, если были перепланировки, то необходимо представить соответствующее разрешение, согласие родителя ребенка или опекуна, а договор должен иметь нотариальное удостоверение.
Документы для переоформления права собственности на квартиру
Для переоформления квартиры (либо её части) понадобятся следующие документы.
- Документация на жилое помещение (свидетельство о приватизации, договор дарения, договор купли-продажи, завещание и иные);
- Кадастровый паспорт, документы из БТИ;
- Личные документы участников переоформления;
- Нотариальное разрешение всех собственников квартиры.
Пакет стандартных для данных процедур документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, увеличится, если переоформить жилье на несовершеннолетнего ребенка, в него нужно дополнительно предоставить:
- справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- справку о составе семьи;
- бумагу из жилищной конторы, которая подтверждает законность различных перепланировок в помещении (в случае, если их проводили);
- согласие опекуна либо одного из родителей.
При сделке купли-продажи или дарения необходимо составить договор в письменной форме и подать заявление в Росреестр для регистрации права собственности на покупателя либо одариваемого человека. После чего одариваемый или покупатель становится полноправным собственником квартиры.
Переоформление квартиры после смерти владельца, не оставившего завещание
В случае, когда завещания нет, а такое случатся в большинстве случаев в нашей стране, квартиру могут унаследовать родственники в порядке законной очередности. К первой ступени относятся самые близкие люди покойного: супруг, дети и родители. Именно они могут первыми претендовать на имущество наследодателя. Для этого каждый из них должен в течение полугода подать заявление нотариусу. Далее следует собрать пакет документов и в установленный день получить свидетельство о праве наследования квартиры или ее части.
Имущество умершего делится между наследниками в равных долях. Следует помнить, что если у наследодателя был супруг, то сначала выделяется его доля. Все приобретенное в браке имущество считается совместным, поэтому, прежде чем делить его, переживший муж или жена получает половину всего, а вторая половина распределяется между наследниками, включая супруга.
Как переписать квартиру на другого человека в России
Процесс передачи прав на владение квартирой начинается со сбора следующих документов:
- Паспортов сторон сделки;
- Документов, подтверждающих право на владение квартирой (к примеру, свидетельства о праве собственности);
- Разрешения всех остальных владельцев жилья помимо лица, намеревающегося осуществить сделку. Если в отчуждаемой квартире право на долю имеет несовершеннолетнее лицо, нужно будет дополнительно получить постановление органов опеки и попечительства. Если же владелец доли супруг, потребуется его разрешение (но только если данный объект жилой недвижимости был приобретен в зарегистрированном браке). Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса;
- Выписка из лицевого счета и домовой книги, где содержится полный список проживающих в квартире людей;
- Выписка из кадастрового паспорта. Данный документ необходим при любой сделке с жильем, но он нужен лишь в случае, если квартира продается первый раз после приватизации. Чтобы получить выписку, нужно обратиться в БТИ и запросить оценку квартиры. Затем на адрес расположения вашего жилья приедет специалист, который и проведет его оценивание. Эта процедура предназначена для выявления наличия либо отсутствия несогласованных перепланировок в квартире. Кадастровые документы следует переоформлять каждые 5 лет;
- Если квартира передается лицу, не достигшему совершеннолетия, потребуется дополнительно приложить письменное согласие одного из его опекунов/родителей, который и будет заниматься процедурой оформления бумаг;
- Основной документ (договор купли-продажи или дарения);
- Совершение сделки купли-продажи требует составления соглашения в письменной форме и подачи в Росреестр заявления о регистрации права на владение данным имуществом на лицо, являющееся покупателем или одаряемым в рамках соответствующего соглашения.
После проведения данных манипуляций, покупатель жилья либо человек, получающий ее в дар, станет ее владельцем.
Переоформление прав на владение жильем путем совершения купли-продажи обладает одним важным преимуществом. В случае правильного оформления бумаг, такую сделку нельзя будет оспорить.
Однако в этом же кроется и главный недостаток такого соглашения. Оно подразумевает полное отчуждение собственности, а потому оспорить этот договор не сможет даже бывший собственник, который вознамерится вернуть себе квартиру.
Положительный аспект переоформления права собственности через дарение заключается в том, что подаренный объект жилой недвижимости сохранится во владении одаренного человека в случае раздела имущества в рамках бракоразводного процесса.
Еще один плюс договора дарения заключается в том, что даритель может вернуть квартиру в установленном судом порядке. Главный недостаток такого договора – его стоимость.
Передача квартиры через дарение дальнему родственнику либо третьему лицу обернется денежными расходами, так как нужно будет уплатить крупную сумму налога. Однако на дарение близким родственникам этот налог не распространяется.
Затрагивая вопрос перехода права на владение квартирой лица после его смерти, важно отметить, что здесь ключевую роль играет наличие или отсутствие дарственной или завещания.
Если завещание есть, и оно нотариально заверено, провести переоформление прав на объект недвижимости будет намного проще, поскольку в данном документе четко прописаны наследники.
Важно отметить, что вступить в права наследополучателя лицо может лишь через полгода после смерти наследодателя.
Данный срок установлен для того, чтобы в течение этого времени свои права могли предъявить все заявленные наследники. Для этого каждому из них необходимо подать заявление о вступлении в свои права.
Подать его нужно в нотариальную контору по последнему месту проживания умершего наследодателя либо по месту расположения квартиры, являющейся предметом завещания.
После этого нужно оформить свидетельство на право собственности.
Чтобы это сделать, нужно собрать вышеуказанный пакет документов и приложить к нему дополнительно следующие бумаги:
- Завещание (если есть);
- Выданное нотариусом свидетельство о вступлении в наследство (в случае отсутствия дарственной);
- Документы, которые могут подтвердить наличие родственных связей между умершим наследодателем и заявителем;
- Свидетельство о смерти наследодателя.
В случае возникновения проблем при определении человека, который станет владельцем объекта недвижимости, нужно немедленно обратиться в суд.
Решить данный спорный вопрос можно исключительно там. После того, как суд примет решение, бумагу с вердиктом следует прикрепить к пакету документов.
От чего зависит сумма сопутствующих расходов при сделках с недвижимостью
Недвижимость является особым видом имущества, так как права на нее должны быть зарегистрированы в Росреестре. В связи с этим процедура передачи права собственности на такие объекты достаточно сильно формализована и строго регламентируется законодательством. Кроме того, жилье и иная недвижимость обладают высокой стоимостью, что привлекает различного рода мошенников, желающих нажиться за чужой счет.
По этим причинам стоимость оформления сделки купли-продажи квартиры зависит от количества сопутствующих процедур, которые при этом производятся, а именно:
- привлекается ли нотариус для заверения заключенного договора купли-продажи;
- есть ли необходимость производить оценку недвижимости;
- продается квартира самостоятельно или через агентство;
- могут ли стороны самостоятельно подготовить текст договора или для этого требуется помощь специалиста.
Самые мелкие расходы при продаже квартиры возникают при заключении простой сделки, не требующей нотариального заверения. В ней, как правило, участвует два лица: продавец и покупатель, которые самостоятельно готовят договор в простой письменной форме и подписывают его. При этом продавец освобожден от каких-либо платежей, а покупатель обязан уплатить госпошлину за регистрацию своего приобретения в Росреестре.
Сколько стоит оформить квартиру по наследству
В данном случае ко всем вышеуказанным расходам надо будет добавить оплату услуг специалиста. Стоимость зависит от сложности дела и затрат времени, а также от престижности агентства и опыта специалиста. Примерно стоимость квалифицированной юридической помощи будет составлять сумму от 20 000 рублей.
Госпошлина за установление факта наследства в судебном порядке будет составлять 300 рублей. Затем опять же с этим решением суда надо будет идти к нотариусу за свидетельством о праве на наследство — и далее по списку.
13 Ноя 2021 jurist7sib 79
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Солидарное Взыскание Мировым Судом Денежных Средств С 2 Ответчиков
- Какие бонусы положены молодой семье в самаре 2021
- Договор Доверительного Управления Авто Для Физлиц
- Какие льготы и программы есть в самаре для семей с детьми при покупке жилья и тд
Вопрос 2. Не опасен ли такой формат?
«Дистанционно» не означает онлайн или заочно — стороны дистанционной сделки должны пусть и по отдельности, но все равно лично явиться к нотариусу. Сами нотариусы свяжутся между собой по защищенному каналу видеосвязи и проведут все необходимые этапы работы, отметил Николай Быстров.
По его словам, по степени безопасности дистанционный формат сделки не уступает традиционному варианту удостоверения договора в одной нотариальной конторе. Нотариусы здесь, как и всегда, проводят комплексную юридическую экспертизу сделки, обязательно выясняют реальную волю участников договора и понимание ими правовой сути сделки, разъясняют ее юридические последствия и т. д.
Важно и то, что удостоверившие дистанционную сделку нотариусы несут за нее солидарную полную имущественную ответственность. То есть если кто-то из них ошибется, пострадавшим из-за этого гражданам гарантируется стопроцентное возмещение ущерба.
Особенности дарственной на квартиру
Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.
Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.
С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.
Где оформить дарственную на квартиру
Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.
Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.
Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.
Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.