Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КТО ОБЕСПЕЧИВАЕТ ПОДГОТОВКУ СХЕМЫ РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами РФ, государственными программами субъекта РФ, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
В каких случаях необходима схема расположения земельного участка:
• в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов,
• в целях образования земельного участка для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
• в целях образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования,
• в целях образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования,
• в целях образования земельного участка для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд,
• в случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков (оформление прирезок).
В других случаях для образования и предоставления земельного участка необходим проект межевания территории.
Схема расположения земельного участка или нескольких (СРЗУ) – это графическое отображение границ вновь образованного участка (участков) земли на официальном кадастровом плане территории (КПТ). Она призвана определить реальное местоположение и размеры проектируемого участка для отчуждения с привязкой на местности.
Документ составляется по результатам геодезических измерений и с учетом следующих материалов:
- принятие документы регионального планирования;
- нормы застройки и землепользования, установленные законодательными актами;
- проекты территориальной планировки;
- наличие особо охраняемых территорий;
- положения о земельных участках общего пользования и установленных «красных линиях»;
- ранее утвержденные границы других участков;
- расположение существующих и планируемых к постройке сооружений, незавершенных строительств;
- государственные и инвестиционные программы развития и освоения территории.
Зачем и когда нужен документ
Схема расположения земельного участка оформляется в таких ситуациях:
- Создание нового надела, который в будущем будет передан в аренду и продан другому владельцу на аукционе или без проведения торгов. При этом земля находится в собственности государства или муниципалитета;
- Организация территории в новый участок, который впоследствии будет использоваться для нужд муниципалитета;
- Оформление государственной или муниципальной земли с последующей передачей в бесплатное пользование или аренду физическим и юридическим лицам;
- Образование надела методом прирезки дополнительных территорий к имеющемуся участку (перераспределение площади);
- Получение разрешения на проведение строительных работ. Землю уполномочен выделить официальный представитель исполнительной власти на проекта межевания.
Составление схемы расположения границ земельного участка требуется при образовании нового земельного угодья или изменении существующего. На ней изображены границы надела на кадастровом плане и показано его местоположение. По сути это план участка, утвержденный административными органами.
Полномочиями по изготовлению данного документа прежде всего наделены органы муниципальной или государственной власти.
В ряде случаев, предусмотренных законом, допускается его самостоятельное изготовление самим заинтересованным гражданином. Однако это требует от него определенных навыков работы по составлению топографических карт.
Также необходимо учитывать многие нюансы отечественного законодательства, ведь при несоблюдении требований нормативных актов в утверждении схемы могут отказать.
Чтобы получить качественно выполненную схему, полностью соответствующую требованиям закона, лучше обратиться к специалистам. Заказав изготовление документа у кадастрового инженера, можно сэкономить немало времени и сил, а также свести к минимуму финансовые затраты.
Для того, чтобы схема была утверждена, она должна соответствовать требованиям земельного кодекса и соответственно не должна подходить под пункты, являющиеся основанием для отказа от утверждения. Если документ соответствует всем требованиям градостроительных регламентов и законодательства, то органы местного самоуправления обязаны ее утвердить.
Согласно п. 16. ст. 11.10 ЗК, причинами для отказа могут быть, если схема:
- не соответствует формату или требованиям к ее подготовке;
- имеет нарушения требований земельного законодательства к образуемым наделам;
- не соответствует утвержденному проекту планировки территории, а также положению об особо охраняемых природных зонах, градостроительным нормам;
- имеет иные нарушения земельного законодательства.
Откажут также, если границы создаваемого участка:
- пересекают уже числящийся на кадастровом учете другой участок;
- пересекают границы земельного участка, по которому утверждена схема с действующим сроком;
- не соответствуют проекту планировки территории или нормам землеустройства;
- в пределах утвержденного проекта межевания. В этом случае станет проблемой получение желаемого участка земли в аренду или собственность. Выходом здесь будет включение его в проект.
Подготовка СРЗУ силами кадастрового инженера
Несмотря на то, что закон не запрещает самостоятельно подготовить схему, это решение далеко не всегда будет оптимальным. Минус самостоятельной подготовки – необходимость использовать специальное программное обеспечение. Без него невозможно добиться нужной точности. Нарушение требований будет основанием для отказа.
Сложности при составлении схемы возникают и в том случае, если рядом с ЗУ нет никаких ориентиров, к которым можно привязать его расположение. Например, такими ориентирами могут служить границы соседних участков. В таких случаях сделать СРЗУ самостоятельно, без привлечения кадастрового инженера, крайне сложно.
Как показывает практика, утвердить самостоятельно составленную схему сложнее. Документ, подготовленный кадастровым инженером, возвращают реже.
Основания для отказа в подготовке
Иногда допускается отказ в подготовке обозначенной документации и проведения процедуры межевания.
Так же отказ может быть получен на стадии регистрации, после передачи документации в МФЦ. Он может быть связан с нарушениями:
- С заявкой о подготовке документации или её регистрации, обратилось ненадлежащее лицо, не являющееся правообладателем земель.
- Пакет документации не включает в себя всей требующейся документации.
- Один из документов (несколько) имеет неправоспособный вид – подвергся порче, истрепался и т.п. При условии, что сделанная в нём запись размыта, стёрта или уничтожена иным образом.
- У регистратора МФЦ или кадастрового инженера возникли сомнения в подлинности документа (нескольких документов).
- Выявлена кадастровая ошибка, в виде несоответствия учётных сведений реальному положению дел Подробнее о наложении границ читайте здесь.
- Иные недочёты.
Схема расположения земельного участка – это особый тип бумаг, оформление которых осуществляется для того, чтобы подтвердить законность размещения участка на какой-либо территории. Данный документ предусматривает отражение на оформленном кадастровом плане определенной территории точных границ выбранного земельного участка, учитывая различные узловые точки.
Так как в преимущественном большинстве случаев расположение участка является достаточно стабильным, а внесение корректировок в границы осуществляется только в процессе проведения различных природных или юридических процессов, то в таком случае говорить о возможном изменении схемы можно будет только после появления таких обстоятельств.
Учитывая это обстоятельство, общий срок действия полученного документа не предусматривается, и он не теряет своей юридической силы до того момента, пока не изменится площадь территории.
Как и любые юридически значимые документы, схема может иметь срок действия может составлять до шести месяцев, отсчет которых осуществляется с момента утверждения документа, если другие нормы не прописаны в самой схеме или каких-либо нормативных актах, на основании которых она составлялась.
Образец схемы расположения земельного участка
Утверждение схемы участка в Москве
Говоря о проведении рассматриваемой процедуры в столице России, можно отметить, что имеются отличия. Основное заключается в том, что изначально подлежит подготовке схема, на которой отражается расположение надела. Делается это в целях предварительного согласования местонахождения участка.
После того, как происходит рассмотрение указанной схемы – схема подготавливается департаментом имущества г. Москвы. Осуществляемые действия основываются на положениях постановления, действующего в пределах города. Это говорит о том, что по итогу получается две схемы, одна из которых носит предварительный характер.
Вторая схема, про которую оговорено выше, используется совместно с распоряжением кадастровым инженером для подготовки межевой документации. Значительная часть города имеет межевые проекты, а там где они отсутствуют – предоставление наделов осуществляется на основании схемы, которая утверждена.
План межевания можно найти на официальном сайте департамента имущества. Межевой проект поможет провести корректировку площади и границ надела.
Категории получателей
Решение о разделе земельного участка будет принято геодезической компанией в том случае, если она уполномочена принимать такие решения самостоятельно. Всё будет зависеть от того, какие правила существуют в вашем регионе. Здесь могут быть два варианта:
- Геодезическая компания сама согласовывает подобные вопросы с местным муниципалитетом.
- Она потребует получить предварительное разрешение в местной администрации.
Во втором случае вам придётся обратиться к главе местной администрации, который заверит ваше заявление, наложив на него резолюцию о разрешении раздела. Возможно, вам придётся написать отдельное заявление в администрацию с просьбой о разрешении на раздел участка.
Многих владельцев земли интересует вопрос, можно ли осуществить разделение участка. Целью деления выступает стремление превратить один разделяемый надел в два отдельных земельных куска. Кадастровое деление территории, раздел земли между соседями, родственниками и пр. состоят из целого ряда мероприятий.
В данную процедуру входят следующие пункты:
- Подготовительный этап.
- Кадастровое деление территории.
- Регистрационные работы, при которых оформляется вся необходимая документация на разделённые участки земли.
Раздел земельного участка на две части приводит к образованию двух отдельных территорий, которые наделены самостоятельностью в соответствии с действующим законодательством.
Кадастровое деление это разделение территорий в административном порядке с обязательной нумерацией земельных наделов и строений, расположенных на них.
Новые владельцы отдельных площадей имеют право собственности на полученный участок. Чтобы раздел земельного участка на 2 части приобрёл юридическую силу, существует определённое правило, при котором необходимо выполнение целого ряда условий. Условия и требования следующие:
- деление земельного участка, кадастровое деление территории должны сопровождаться получением полной самостоятельности каждой части площади;
- сохранение изначального целевого назначения земельного участка;
- размер площади каждого надела не должен быть менее минимальных норм, установленных законом;
- минимальный размер земельного участка устанавливается решением местных властей;
- к каждому участку должен быть подведён отдельный проход или подъезд.
При достижении договорённости между собственниками земельных участков о решении вопроса путём раздела составляется мирное соглашение и заверяется нотариусом.
Затем владельцы обращаются в регистрационную кадастровую палату, чтобы зарегистрировать свои участки, поставить их на кадастровый учёт и установить право собственности.
В процессе составления соглашения о разделении земельного участка, владельцы предоставляют следующие данные:
- Копия паспорта, контактный телефон.
- Точный адрес, где расположен делимый участок.
- Его кадастровый номер.
- Согласие на раздел конкретного земельного участка, составленное в письменном виде.
- Подробное описание, как происходило деление надела.
- Каким образом производилась оплата расходов каждой стороной.
При несогласии одной из сторон с характеристиками участка при разделе, окончательное решение возможно только при помощи суда.
Кадастровый план — что это такое?
Ситуационный план для электросетей выдает местная администрация. Если на плане отсутствуют схемы энерго-принимающих мощностей, их следует нанести, выполнив топографическую съемку в масштабе 1:2000 или 1:500. Отличие такого ситуационного плана будет заключаться в том, что он должен быть заверен геодезистом-исполнителем, а также руководителем службы инвентаризации и кадастра. В некоторых случаях план должен быть согласован с районной архитектурной организацией и местной администрацией.
Ситуационный план для подключения электричества должен отображать:
- Земельный участок с существующими границами;
- Все имеющиеся на участке строения, включая хозяйственные и временные;
- Все линии электропередач, по которым каждое строение обеспечивается электроэнергией до внешнего источника подачи электроэнергии;
- Типы защитной аппаратуры, заземления, марки, диаметры и сечение кабелей и проводов, приборы учета, места подключения к сети и расчетные токи внутренней и внешней схем;
- Спецификацию электрооборудования, включающую материалы и изделия.
Нередко случается, что с подготовкой документа заказчик старается справиться сам. Люди пытаются бесплатно скачать готовый ситуационный план земельного участка по кадастровому номеру онлайн и распечатать его. Но хочу вас предупредить, что государственных ресурсов в бесплатном доступе нет – планы масштабом 1:2000 и крупнее засекречены и получить их можно только при личном обращении в уполномоченный орган.
Возможные варианты выхода из положения:
- Использовать аэро-фото снимки ресурсов Яндекс или Гугл карт с самостоятельным нанесением границ необходимого участка. Нужной точности этим методом добиться сложно. Большинство организаций не принимают такие ситуационные планы, но их можно использовать, например, для коммерческих презентаций или собственных нужд;
- Также можно использовать сайт публичной кадастровой карты, но в основе плана будут опять аэро-фото снимки, которые не всегда можно использовать для подготовки плана;
- Самостоятельно разработать ситуационный план на компьютере используя специальные программы. Такой вариант практически не будет отличаться от плана, который готовят профессиональные геодезисты, но требует технических навыков. Предлагаю остановиться на нем подробнее.
В соответствие с утвержденным приказом Министерства экономического развития от 27 ноября 2014 г. N 762, схема расположения земельного участка содержит в себе данные, необходимые для предварительного согласования с владельцем земли. Схема позволяет точно определить местоположение участка, его площадь, границы, координаты и другие характеристики участка. О том, какие требования к ее состваления предъявляют, разбераем в данной статье.
Оформление документов на недвижимость требует немалых затрат, поэтому возможность составить некоторые из них самостоятельно выглядит на первый взгляд весьма привлекательно. Кажется, что такой подход позволяет сэкономить. На практике все далеко не так просто. Если вы не являетесь специалистом, не владеете специальным софтом (ГИС программы, Автокад или его аналоги), нет в использование геодезического оборудования, то вероятность составить схему, которая пройдет утверждение, равна нулю.
Документ должен полностью соответствовать требованиям и любое, даже незначительное отклонение или ошибка – прямое основание для отказа. Не стоит думать, что можно сделать замеры с помощью подручных инструментов или рассчитать площадь «на глазок». Требования к документу определяют допустимые отклонения между проектной и реальной площадью не более 10%, точность координат составляет 0,01 м. Линейкой такой точности добиться невозможно. Если вы уверены в своих силах, можно пробовать, но как показывает практика, самодеятельность почти всегда приводит к потерям времени на многочисленные отказы и доделки, а затем все равно приходится прибегнуть к помощи специалиста.
Чтобы не запутаться в хитросплетениях путей для подготовки документов необходимо придерживаться следующего плана:
- сначала нужно определиться с границами земельного участка, который Вы хотите выкупить или взять в аренду
- далее решить, готовить схему самостоятельно или обратиться к кадастровому инженеру
- если воспользовались услугами кадастрового инженера, то, желательно, сразу сделать замеры на участке
- после получения/распечатки схемы ее нужно отнести в МФЦ. Заявление можно заполнить на месте
- если получен отказ- посоветоваться с кадастровым инженером, может что посоветует. Если получили Распоряжение/Постановление об образовании земельного участка- половина пути пройдена
- далее нужно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана на постановку на кадастровый учет
- этот межевой план отнести в ближайший МФЦ и через некоторое время получить кадастровую выписку на земельный участок
- вот с этой выпиской нужно уже обратиться в администрацию для заключения договора купли- продажи или аренды на земельный участок и оплатить оговоренную сумму
- и последним пунктом будет поход в МФЦ, чтобы оформить появившиеся права на участок.
Как видно, процедура не быстрая, но необходимая.
Подготовить схему помогут наши специалисты. Обращайтесь и не будете разочарованы.