Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности страхования гражданской ответственности СРО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечень рисков может быть разным. Он зависит от выбранной программы и от того, какая недвижимость страхуется: ипотечная или купленная за собственные деньги. При покупке квартиры в ипотеку заёмщик обязан оформить страховку недвижимого имущества. Остальные виды договоров страхования оформляются по желанию. Можно выбрать комплексное страхование, которое защищает от нескольких видов рисков, и сэкономить на этом.
Объект страхования и страховые случаи
Объектом страхования являются имущественные интересы Страхователя (Застройщика), связанные с его ответственностью перед участниками долевого строительства (Выгодоприобретателями) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением им обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение Страхователем (Застройщиком) обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, подтвержденные одним из следующих документов:
- вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 Федерального закона №214-ФЗ;
- решением арбитражного суда о признании должника (Страхователя) банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Налоговый учет страховых платежей СРО
Существуют некоторые отличия между бухгалтерским и налоговым учетом средств по договорам страхования гражданской ответственности СРО. Рассмотрим важные нюансы налогового учета.
- Данные платежи освобождены от учета НДС.
- В налоговом учете единовременное списание возможно, только если страховой договор актуален в период действия отчетного периода налога на прибыль. Если договор более длительный, средства придется распределять.
- Налоговый учет не всегда принимает во внимание полную сумму затрат, как бухгалтерский. Ограничения, предусмотренные НК РФ:
- лимит тарифов по обязательному имущественному страхованию (п. 2 ст. 263 НК РФ);
- для индивидуального добровольного страхования сроком не менее чем на год сумма на одного члена СРО не превышает 15 000 руб. в год (п. 16 ст. 255 НК РФ).
- Налоговый учет позволяет признавать расходы только с началом осуществления выплат.
Налоговые выплаты по данной статье проходят как «Прочие расходы».
По договору страхования СМР застраховать можно как гражданские, так и промышленные строительные объекты. Чаще всего страхуют:
- Объект, который строится. Все виды работ строительной организации либо ее подрядчика на стройплощадке, включая предварительные, дополнительные. Объекты вспомогательного использования, стройматериалы. Например, земляные работы, защитное гидротехническое сооружение.
- Оборудование стройплощадки (строительные леса, склады, инженерные сети и др.).
- Машины с монтажным оборудованием (краны, транспорт, экскаваторы, которые используют на стройплощадке).
- Объекты, доверенные страхователю, возле которых (на которых) ведутся те либо иные строительные работы.
- Стоимость монтажных объектов вместе с тратами по монтажу, если строительные работы превалируют, а монтажные составляют меньше 50 % от суммарной страховой суммы.
- Траты, связанные с расчисткой территории при устранении ущерба, причиненного в результате наступления страхового случая.
- Гражданскую ответственность на случай причинения страхователем ущерба имуществу, а также жизни, здоровью сторонних лиц при строительстве объекта.
Как следует из приведенного выше списка, в СМР преобладают две составляющие: страхование ответственности и риска материального ущерба.
РБК проанализировал имеющуюся статистику ЦБ по данному вопросу.
Регулятор не выделяет сведения о страховании ответственности застройщиков по договорам долевого участия. Однако, по словам участников страхового рынка, масштабы этого бизнеса можно приблизительно оценить по данным о добровольном страховании гражданской ответственности в целом.
В частности, у ЦБ имеется статистика о премиях за страхование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору (именно туда вместе с премиями по страхованию ответственности туроператоров, аудиторов, депозитариев включаются и премии по страхованию застройщиков).
После принятия в 2014 году закона о долевом строительстве объем премий по страхованию гражданской ответственности в целом вырос более чем в пять раз (с 700 млн до 5 млрд руб.). До этого момента объем премий по другим договорам гражданской ответственности был минимальным, отмечает управляющий директор НРА Павел Самиев. Таким образом, страхование ответственности застройщиков по ДДУ определяет подавляющую часть статистики в указанном разделе. «Данные ЦБ по добровольному страхованию гражданской ответственности в целом объективно отражают показатели рынка страхования ДДУ, так как выплаты по другим видам страхования минимальны», — говорит Самиев.
По данным ЦБ, по итогам первого квартала 2017 года указанный агрегированный показатель составил около 3,6 млрд руб. При этом больше 60% премий приходится на двух страховщиков — «Респект» (1,2 млрд руб.) и Региональную страховую компанию (РИНКО) (1 млрд руб.). Премии, собранные остальными 17 компаниями, незначительные или нулевые (см. таблицу).
Особенности договора страхования
Когда страхование застройщиков 214 ФЗ осуществляется страховой компанией, между ними заключается двусторонний договор, а выгоду по нему получает дольщик, хотя, как правило, сам он не принимает участия в подписании данного договора. Причем совершенно неважно, кто им является: физическое, либо юридическое лицо или ИП. Закон допускает также передачу своих прав на данную жилплощадь другому лицу, о чем застройщик сразу же уведомляет страховщика, и между ними заключается дополнительное соглашение, в котором указывается новый дольщик. При этом все права на квартиру, которые имел прежний дольщик, сохраняются и у нового.
Договор начинает действовать только после того, как ДДУ пройдет положенную регистрацию в Росреестре. Срок его действия определяется исходя из сроков завершения строительства, которые указаны в проектной документации, а также в соответствии с ДДУ. При этом страховка действует еще как минимум два года после наступления срока передачи жилья лицу, вложившему свои средства.
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам. Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации. Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».
В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.
Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам. Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.
Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.
«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.
Факторы, влияющие на размер процентной ставки
Процентная ставка по тарифу страхования зависит от следующих факторов:
- Состоит ли застройщик в холдинге.
- Имеются ли у застройщика в прошлом успешные и положительные сделки. В данном случае страховщик может учитывать все критерии прошлых сделок: сроки их сдачи, общее количество объектов, наличие представительств в различных регионах страны, полное отсутствие жалоб и претензий.
- Устойчивость финансового характера.
- Обеспечение юридического характера, то есть наличие полного пакета документации и разрешения.
- Этапы, на которые разделен ход строительства.
- Срок сдачи текущего проекта.
- Общее количество клиентов, участвующих в долевом строительстве.
Требования к страховщику
Все требования, предъявляемые строительной компании и страховщику, продиктованы федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве объектов недвижимости», а именно статьей 15.6.
Если поручителем выступает банк:
- срок деятельности банка от 5 лет;
- размер резервного капитала должен быть от 200 млн. рублей;
- размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.
Cтроительные компании чаще всего обращаются к страховым компаниям, здесь требования следующие:
- наличие лицензии на осуществление страховой деятельности;
- срок деятельности СК от 5 лет;
- финансовая стабильность, которая подтверждается уставным капиталом, размер которого должен быть от 400 млн. рублей.
- размер собственного капитала должен быть от 1 миллиарда рублей.
Что учесть при страховании квартиры
Перед тем как оформить страховку необходимо решить, от каких рисков будет страховаться жилье, а также определиться со страховой суммой. Она может быть фиксированной, либо определяться в зависимости от стоимости квартиры и имущества в ней. При выборе второго варианта необходимо произвести оценку недвижимости.
Например, если в квартире дорогостоящий ремонт, то обязательно стоит учесть, хватит ли фиксированной суммы на возмещение убытков, или лучше сделать оценку имущества и застраховаться на более большую сумму.
Какие риски указаны в договоре. Важно внимательно ознакомиться с условиями страхования. Если вы выбираете комплексное страхование, в котором базовый набор рисков, то стоит уточнить, что именно будет покрываться. Например, риск землетрясений будет бесполезным.
Срок подачи заявления при страховом случае. Важно уточнить, в какие сроки клиент обязан уведомить страховую о наступлении происшествия. Как правило, на это отводится неделя. Но некоторые компании могут указать 1-2 дня, а если клиент опоздал, то это является несоблюдением правил. В таком случае компания расторгнет договор без выплат.
Размер франшизы. Обратите внимание, есть ли в страховке франшиза. Например, если сумма ущерба будет менее 1% от страховой суммы (то есть при пожаре пострадала только кухня или часть техники), то страховая не будет возмещать убытки.
Каковы размеры страховых выплат?
Минимальная сумма страховой выплаты по такому договору страхования должна рассчитываться исходя из цены договора.
Именно в пределах данной суммы страховщик может произвести страховое возмещение.
Сама страховая выплата не может быть меньше суммы, которая рассчитывается из общей площади помещения, которое подлежит передаче дольщику, и из показателя средней стоимости на рынке недвижимости квадратного метра общей площади жилья по субъектам РФ.
Этот показатель определяется специально на то уполномоченным федеральным органом исполнительной власти на ту дату, когда заключался договор страхования.
В настоящее время методика осуществления расчета минимальной суммы страховой выплаты находится на этапе подготовки.
Уже к концу текущего года она будет окончательно определена.
Требования к Обществу взаимного страхования
Страхование застройщика, предписанное статьей 15.2 214 ФЗ, дает возможность строительной организации участвовать в Обществе взаимного страхования. О чем речь?
Это некоммерческая организация, основная деятельность которой — осуществление страхования всех имущественных интересов каждого из участников на базе взаимного страхования.
Правовые основы создания подобной организации прописаны в Гражданском кодексе, статье 968, а регулируется деятельность общества законом № 286-ФЗ «О взаимном страховании», вступившим в силу 29 ноября 2007 г.
Страхование ответственности застройщика происходит на взаимной основе, через объединение вносимых средств. При этом законодательство не предусматривает распределение между членами сообщества возникших сумм чистого дохода. Ибо цель ОВС – создание страхового резерва путем накопления средств. Им можно будет воспользоваться в случае банкротства или недобросовестного выполнения обязанностей одного из застройщиков (то есть, выплатить дольщикам их вклады).
Почему страхование оказалось неэффективным
Сегодня в публикациях звучит мысль о том, что механизм добровольного страхования по факту не был рабочим, потому судебные разбирательства затягивались на такое количество времени, что в итоге выходили все сроки и пострадавшая сторона оставалась ни с чем. Многие клиенты застройщиков-банкротов в итоге оставались без положенных им выплат.
Некоторые руководители страховых компаний ссылаются на то, что при формировании проекта договора гражданской ответственности застройщика практически нереально оценить финансовое положение последнего и, соответственно, верно спрогнозировать риски, что напрямую отражается на цене такого договора. Небольшие страховые организации просто не способны браться за подобные операции, так как если сумма выплат сравняется с парой-тройкой миллиардов рублей, компания просто не сможет продолжать свою деятельность, а учитывая количество проблем, возникающих у застройщиков, такие случаи будут возникать сплошь и рядом. Механизм страхования, таким образом, на практике в основном не способен решить проблемы дольщиков, оказавшихся обманутыми.
Существовавшая до сегодняшнего дня система страхования по факту балансировала на пределе реальных возможностей по причине того, что требования к застройщикам были недостаточно жесткими, из-за чего многие из них стали банкротами, а страховые компании физически не справлялись с огромными суммами выплат, так как многие брали на себя обязательства, которые нельзя было сопоставить с размерами их активов.
Перестрахование рисков также не дает полной гарантии решения проблем, так как многие операции по перестрахованию в реальности оказывались фиктивными, а объем российского перестраховочного рынка слишком мал.
Таким образом, с одной стороны был разработан понятный и «обкатанный» механизм страхования, который был призван обезопасить дольщиков от финансовых потерь. Однако на практике в отношении гражданской ответственности застройщика он не работал в силу объективных причин:
- большого количества застройщиков на рынке;
- сложности с объективной оценкой состоятельности застройщиков;
- большого количества страховых случаев и сумм выплат, существенно превышающих возможности даже крупных страховых компаний;
- ненадежного механизма перестрахования.
Существует мнение, что фонд долевого строительства, обладая слишком неограниченными полномочиями, может злоупотребить ими и это самым негативным образом скажется на ситуации на рынке долевого строительства. Если фонд станет единственным гарантом обеспечения обязательств по договорам долевого строительства, положение может стать неблагоприятным в силу того, что механизм работы этого фонда недостаточно прозрачен.
Когда вопрос об обязанности застройщиков страховать гражданскую ответственность находился в стадии обсуждения, он так же вызвал негативную реакцию общественности, однако совсем не по тем причинам, которые в итоге привели к признанию этой меры несостоятельной. Несовершенство системы долевого строительства и по сей день вызывает много нареканий со стороны потребителей, однако пока не удалось создать действующий механизм, который бы позволил обезопасить действительно всех участников долевого строительства от риска потерять вложенные в строительство деньги.
Практика применения того или иного положения закона трудно поддается прогнозированию, и в любом случае со сменой ситуации на рынке механизмы взаимодействия застройщиков, государства и дольщиков будут меняться и корректироваться. На данный момент на фонд долевого строительства возлагаются большие надежды и большие же возможности. Как он справится с этим – покажет время.
Особенности исковых заявлений в адрес застройщика банкрота
Банкротство застройщика в судебной практике не редкость. Однако такие дела могут быть рассмотрены как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражном суде. Различны и виды исков: о признании права на недвижимость и о требовании возврата средств. Какой из вариантов предпочтительнее, зависит от конкретного случая. Дольщик может столкнуться с одной из следующих ситуаций:
- возврата вложенных средств при наличии исполнительного листа;
- подача иска на включение в реестр требований кредиторов;
- отказ от взыскания через суд.
Повлияет ли гражданская ответственность Застройщика на стоимость недвижимости
Отметим, участников и дольщиков с принятием мер поддерживает программа страхования. Она однозначно снизит процент обманутых дольщиков, когда Заказчики строительства не выполняют своих обязанностей, по строительному соглашению.
Безусловно, это нужная и вынужденная мера, но эксперты в страховой области утверждают, что оплата страховки станет, своего рода, бременем дольщиков. Связано это со стоимостью на покупку квартир, которая вырастет примерно на пять процентов.
Для создания страхового сообщества потребуются большие денежные затраты. К которым можно отнести денежные средства на организацию, обязательные и дополнительные взносы, компенсацию и прочее.
По мнению экспертов, застройщики смогут найти способ переложить затраты по страхованию на участников строительства.
Скорее всего, вырастет цена стоимости квадратного метра, на стоимость договора страхования гражданской ответственности застройщика.