Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация права собственности: как это работает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.
Ограничения по электронной регистрации права собственности
- Услуга доступна для сделок купли-продажи квартир, комнат на вторичном рынке и земельных участков c постройками и без них, рефинансирования ипотеки на вторичном рынке, рефинансирования ипотеки для семей с детьми, для сделок по предоставлению нецелевого кредита под залог жилья с оформленным правом собственности
- Участниками сделки могут быть только физические лица с гражданством России
- В сделке может быть не более 6 созаемщиков, 5 продавцов, 6 покупателей
- К электронной регистрации принимаются прямые сделки (альтернативные сделки нельзя зарегистрировать электронно)
- Объект приобретается одним будущим собственником или супругами в совместную собственность или целиком покупается в долевую собственность
- Сделки не проводятся в электронном виде по военной ипотеке, а также если недвижимость находится в залоге в стороннем банке (не в залоге Сбера)
- Сделки не проводятся в электронном виде с апартаментами, гаражами, объектами незавершенного строительства, машиноместами
- Участие несовершеннолетних:
— Не допускается в сделках купли-продажи с юридическим лицом, по договорам участия в долевом строительстве/договорам уступки прав требования по таким договорам
— Допускается в сделках купли-продажи между физлицами, а также при регистрации договора ипотеки
- Участие доверенных лиц:
Регистрация договора купли-продажи недвижимости
Вы подаете полный пакет документов, который далее отправляется сотрудниками МФЦ в Российский реестр данных, чтобы закончить оформление права собственности. Все документы должны быть официальными, и собраны по списку, чтобы не было проблем в оформлении. Если вы не принесли какой-либо из документов, то центр может на законном основании отказать вам в выдаче прав на собственность, оплаченная вами пошлина не возвращается. Договор купли-продажи тоже анализируется специалистами и должен быть составлен по всем нормам закона, во избежание отказа в регистрации прав на собственность.
Универсальной формы у данного документа нет, но он должен обязательно содержать в себе: предмет сделки и его наименование, стоимость приобретаемой недвижимости, порядок передачи квартиры и иные сведения данного характера. Если вы точно не знаете, правильно ли все было выполнено, то лучше за консультацией пойти к юристу, который оценит ваш договор. Нотариус может поставить свою печать на договоре, которая будет означать, что все сделано по правилам – это делать не обязательно, но для вашей уверенности можно провести данную процедуру.
Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв
Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:
- нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
- зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
- oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
- дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
- peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
- зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.
Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
- кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
- cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
- coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.
Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Сколько длится сделка купли-продажи квартиры в новостройке?
Квартиру в новостройке можно купить по договору долевого участия (далее – ДДУ) или договору уступки права требования. В обоих случаях срок оформления сделки будет примерно одинаков.
Сколько в среднем продается квартира по ДДУ:
- Проверка застройщика и заключение договора. Все возможно в один день, когда будет выбрана квартира.
- Регистрация ДДУ в Росреестре. Регистрируется не право собственности, а право требования жилья с застройщика. Сам процесс длится 5 рабочих дней, но компания может собирать ДДУ остальных дольщиков еще две недели, чтобы сразу подать их на регистрацию.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку
Покупка квартиры в ипотеку проходит поэтапно. Берите на заметку порядок действий:
Шаг 1. Выбрать банк
Обычно банк выбирают по рекламе, отзывам в интернете, советам родственников и знакомых. Также подкупает небольшая «первоначалка» и низкие проценты. Однако все это не гарантирует выгоду и безопасность. Банк может потерять лицензию или закрыться, а заманчивая, на первый взгляд, программа окажется не такой уж и выгодной. Прежде чем определиться с кредитором, изучите его со всех сторон:
- Срок деятельности. Желательно, чтобы банк работал на рынке как можно дольше, от 10-15 лет. Хорошо, если у него есть филиалы во всех крупных городах России.
- Надежность и репутация. Ежегодно публикуют рейтинг благонадежности банков, который составляют на основе их кредитоспособности и размера активов. Изучите этот список. Чем выше банк стоит в списке, тем лучше. Плюс ко всему стоит проверить, есть ли у него лицензия – в этом поможет сайт Центробанка.
- Удобство для клиентов. Положительным моментом будет наличие таких опций, как SMS-уведомления о платежах, возможность использовать интернет-банк, личный менеджер, который помогает быстро решать все вопросы.
- Разнообразие ипотечных программ. Чем больше в портфеле банка программ кредитования, тем выше шансы взять ипотеку выгоднее. Лучше делать выбор в пользу кредиторов, которые участвуют в крупнейших федеральных льготных программах: «Сельская ипотека», «Семейная ипотека», «Льготная ипотека на новостройки», «Дальневосточная ипотека» и т.д. Здесь стоит обратить внимание, какой процент покупки квартир в ипотеку, на какой период действует ставка.
- Условия кредитования. Банки лояльнее относятся к своим постоянным клиентам – вкладчикам, участникам зарплатных проектов, а также покупателям жилья у своих партнеров-застройщиков. Для них они могут предложить дополнительный дисконт. Причем, если вы в этом банке и зарплату получаете, и деньги храните, и решили купить квартиру у его партнера-застройщика, скидки учтут в совокупности по всем этим пунктам.
Возможные проблемы, трудности и их решения
Не всегда легко и просто продать квартиру. Часто возникают ситуации, затрудняющие продажу. Рассмотрим некоторые из них:
- незаконная перепланировка — если вы хотите внести изменения в жилую площадь объекта продажи, лучше сразу согласовать все моменты в БТИ. Никто не запрещает продавать квартиры с неузаконенной перепланировкой (все изменения, внесенные самовольно, на плане отмечаются красными линиями), но это повышает время на поиски клиента. Люди часто не хотят покупать такую недвижимость;
- арест имущества — неприятная ситуация, которая может всплыть внезапно и помешать продать квартиру. Советуем и продавцам и покупателям производить тщательную проверку документов на наличие такого фактора как арест или долги. Если имеется задолженность за коммунальные платежи — необходимо произвести погашение;
- продажа по поддельным документам — покупателям стоит требовать у продавца все необходимые документы и проверять объект сделки. Очень часто мошенники оформляют доверенности на сомнительных третьих лиц и пытаются продать чужую квартиру. Запросите перед сделкой паспорт владельца и документы, подтверждающие право собственности. Реквизиты в паспорте стоит проверить на факт утери, кражи и так далее.
Порядок оформления регистрации через МФЦ
С 2021 года появилась возможность гражданам осуществлять оформление прав владения через многофункциональные центры:
- Собрать необходимую документацию.
- Записаться на прием или взять талон электронной очереди.
- Заполнить бланк заявления.
- Оплатить госпошлину.
- Получить расписку о приеме документации.
На вторичную недвижимость требуется следующая документация:
- заявление;
- документ, идентифицирующий заявителя;
- правовые основания владения собственностью, договор отчуждения недвижимости, дарственная, свидетельство о вступлении в наследственные права;
- справка о регистрации жильцов;
- техническая характеристика недвижимости;
- кадастровый паспорт;
- оплата госпошлины.
Если квартира куплена в новостройке, потребуется соглашение о долевом участии и акт введения строения в эксплуатирование. При приобретении в ипотеку или на заемные средства — разрешение банка. При оформлении наследственного имущества — свидетельство о праве наследования, нотариальный отказ других преемников.
При приобретении жилья за ипотечные средства сразу осуществляется регистрация на владельца, но с ограничением. До полного возврата кредита собственник не может распоряжаться недвижимостью без разрешения банка.
Процедура переоформления квартиры
Перед тем, как состоится передача недвижимости от одного собственника другому, необходимо получить несколько важных документов.
Начнём с кадастровой выписки из Бюро технической инвентаризации (БТИ). Именно там вы найдёте кадастровый паспорт на квартиру. Его составляют на пять лет. По истечении этого времени, оформляется новый документ.
Если происходит перерегистрация квартиры с просроченным кадастровым паспортом, то необходимо будет вызвать сотрудника Бюро для оценки жилья. Вследствие чего, оформляют новый документ. А клиент может получить кадастровую выписку и копию кадастрового плана.
Следующее, что понадобится — это нотариально заверенные согласия от всех владельцев жилья на перерегистрацию жилой площади.
Согласие всех владельцев жилья (образец)
То есть, если недвижимость принадлежит нескольким владельцам, а именно, находится в долевой собственности, то необходимо официально через нотариуса оформить согласие каждого из них.
Обратите внимание, что если в долевых отношениях состоят несовершеннолетние дети или инвалиды, то необходимо получить соответствующее разрешение на любые действия с жилой площадью от государственных органов, защищающих их права.
(Отдел социальной защиты и органы опеки). Так же требуется выписка из лицевого счёта.
Обязательно и наличие справки из домовой книги, где отображается вся информация о бывших и действующих владельцах недвижимого имущества, такая книга имеется у любой жилой площади, справка из Федерального Управление государственного регистрационного центра.
Особенность завещательного распоряжения в том, что оно вступает в силу только после смерти собственника. А также оно имеет преимущество перед наследованием по закону.
Шаг 1. Подготовить документы.
От собственника квартиры для составления завещания достаточно предоставить паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру.
Шаг 2. Составить завещание.
Чтобы составить завещание, необходимо обратиться к нотариусу или другому уполномоченному лицу. Например, если лицо находится в стационаре, то заверить «последнюю волю» может главврач.
При получении квартиры по завещанию наследник действует следующим образом:
Для получения наследства необходимо предоставить:
- паспорт наследника;
- паспорт завещателя;
- оригинал завещания;
- свидетельство о праве собственности на имя наследодателя;
- выписку из ЕГРН.
- Представляет документы нотариусу.
Чтобы переоформить квартиру на себя, наследнику нужно получить свидетельство о наследстве. Для этого документы, указанные выше, передаются нотариусу для изучения.
После рассмотрения документов наследник получает платежное поручения для оплаты госпошлины. Для детей, супруга(и) и родителей завещателя размер платежа составляет 0.3% от стоимости наследуемого имущества, а для остальных категорий – 0.6%.
Оплатив пошлину, наследник получает свидетельство о праве на наследство – основание для переоформления квартиры.
- Регистрирует право собственности.
Сколько длится оформление квартиры
Однозначного ответа нет. В силу многих факторов узаконивание недвижимости отнимает от 5 дней до полугода. Скорость, с которой будет двигаться процесс, зависит от наличия необходимых документов, вида недвижимости.
Сколько длится покупка квартиры в новостройке? Чтобы стать собственником квадратных метров в новом жилом комплексе, нужно заключить один из таких документов:
- Договор долевого участия.
- Договор уступки права требования.
Срок, требуемый на оформление, примерно одинаковый – составляет порядка 30 дней.
На протяжении этого времени ведется проверка застройщика, сбор необходимых документов. Для подачи заявления на востребование квартиры нужно получить разрешение:
- супруга(и);
- банка, если покупка будет совершаться в ипотеку.
Для выполнения этих двух пунктов понадобится 7 – 14 дней.
Важно! При оформлении ДДУ может понадобиться дополнительное время порядка 2-х недель, чтобы застройщик собрал заявления всех дольщиков. Это дает ему возможность подать их на регистрацию одновременно.
Сколько времени длится купля-продажа квартиры на вторичном рынке? Ответ зависит от двух факторов:
- наличия необходимых для продажи документов;
- обременяющих факторов.
На оформление квадратных метров на вторичном рынке уходит от 7 дней до 2 – 3 месяцев.
Сколько длится сделка по продаже квартиры для продавца, зависит от времени ожидания появления покупателя, подготовленности к передаче права собственности. В зависимости от состояния, расположения, цены поиск клиента может растянуться в диапазоне 1 месяц – 2 – 3 года.
Если предпродажная подготовка была проведена тщательно, проверка покупателем юридической чистоты и технического состояния жилья заканчивается спустя 7 дней после начала.
Примеры расчета времени, которое понадобится на продажу квартиры
В общем, суть такова: собственно сделка купли-продажи квартиры (подготовка + оформление + регистрация) длится недолго, буквально, считанные дни, иногда – недели. Основная потеря времени уходит на рекламу квартиры и поиск/ожидание Покупателя (может растянуться на месяцы).
Самый быстрый вариант продажи квартиры (через срочный выкуп):
- Поиск Покупателя = 1 день (если обратиться за услугой по срочному выкупу квартир);
- Подготовка сделки и экспресс-проверка документов = 2-3 дня (если нет явных препятствий, обременений или неожиданных сюрпризов с документами);
- Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
- Регистрация перехода права по сделке в Росреестре = 3 дня.
ИТОГО: 6 – 7 рабочих дней.
Типовой (усредненный) вариант продажи квартиры на основе реальной практики рынка (на примере Москвы):
- Поиск Покупателя = 1-3 месяца (если цена адекватна рынку, и сам рынок не находится в состоянии падения);
- Подготовка сделки, сбор документов и их проверка Покупателем = 5-10 рабочих дней (в зависимости от необходимости получения справок из Опеки, НД и ПНД, техпаспорта и других документов для особых случаев);
- Оформление сделки (подготовка и подписание Договора купли-продажи, действия по передаче денег) = 1 день;
- Регистрация в Росреестре = 3-5 рабочих дней (в зависимости от способа заключения договора – нотариальный или в простой письменной форме).
ИТОГО: 1,5 – 4 месяца.
Сколько квартира будет висеть в рекламе, зависит также от ее ликвидности. Например, однокомнатная квартира в спальном районе более ликвидна, и «уйдет» быстрее, чем трехкомнатная квартира в дорогом и престижном центре.
Понятно, что точное время, которое понадобится на продажу квартиры, не знает никто, и указанные сроки – это «средняя температура по больнице». Тем не менее, это хоть какой-то ориентир для тех, кто впервые столкнулся с задачей купли-продажи недвижимости.
Сбор документов для сделки
Подготовка документов к совершению сделки – один из самых важных этапов. Если бумаги оформлены неверно, какая-то часть из них отсутствует, риск отказа от регистрации многократно увеличивается.
Время, которое на это потребуется, зависит от количества обращений в государственные органы для получения различного рода справок и подтверждений. Что будет необходимо запросить у чиновников.
- Выписку из ЕГРН и кадастровый паспорт (либо свидетельство о праве собственности на жилье) – ее выдает Росреестр и срок предоставления колеблется от 3 до 5 дней в зависимости от того, как будет зафиксировано обращение. Существенно ускорить это процесс можно, если обратиться к услугой от ЕГРН.Реестр. Такая выписка понадобится еще на этапе предварительных переговоров, чтобы покупатель мог ознакомиться с историей квартиры. Важно! Запрашивать выписку желательно не ранее, чем за месяц до планируемой даты подписания договора купли-продажи, чтобы не возникало сомнений в актуальности предоставленных продавцом сведений.
- Технический паспорт – он необходим, если кадастровый паспорт отсутствует. Кроме того, при наличии перепланировок будет доказана их законность. Заказывают этот документ в БТИ, и на его подготовку уходит примерно 15 дней (а то месяц), поэтому владельцу лучше позаботиться о его получении заранее.
- Выписка с лицевого счета собственника – она необходима для подтверждения факта отсутствия долгов по коммунальным платежам. Получить ее можно быстро, в момент обращения в ЖЭУ. Однако нужно помнить о коротком сроке ее действия – не более 1 месяца, поэтому заказывать такой документ лучше после определения даты совершения сделки.
- Справка о составе семьи и зарегистрированных в квартире лицах – важный и обязательный документ, на получение которого может уйти от 1 до 5 дней. За ней придется обращаться в ЖЭУ или орган регистрационного учета.
Дополнительные документы, которые могут понадобиться при определенных обстоятельствах:
- Согласие мужа (жены) на совершение сделки – понадобиться при условии продажи совместно нажитого имущества (к нему не относятся подаренные родственниками или добрачные квартиры). Оформляется документ у нотариуса в течение 1 дня.
- Разрешение органов опеки и попечительства – при наличии несовершеннолетних детей либо детей-инвалидов, прописанных в продаваемой квартире, придется получать согласие опеки. На его оформление уходит от 2 недель, поэтому лучше побеспокоиться о таких бумагах заранее.
- Разрешение банка на реализацию, если квартира находится в ипотеке – на ее получение уйдет не меньше 2 недель в зависимости от того, каким образом будут передаваться обязательства кредитные обязательства продавца.
Какие требуются документы для регистрации договоров купли-продажи квартиры?
Если вы хотите уменьшить сроки регистрации купли продажи квартиры, важно отслеживать юридическую чистоту каждого документа. Это существенно снизит количество ошибок при подаче документов по месту требования, а значит – сократит ваши расходы. К сожалению, не многие люди имеют достаточный объем знаний, чтобы с первого раза безупречно составить все документы, которые требуются при регистрации перехода права собственности. Кроме того, процедура оформления сделок с земельными участками, садовыми домами, жилой и нежилой недвижимостью, может меняться и иметь свои нюансы.
Для регистрации сделки купли продажи квартиры в Москве в государственных органах, вам потребуется предоставить:
- Паспортные данные участников процесса;
- Два подлинных экземпляра заполненного и согласованного договора купли продажи квартиры, или нотариальная копия, которую заверил нотариус. На основании этого документа в будущем будут проводиться регистрационные действия, и подача документов в Федеральную службу государственной регистрации;
- Кадастровый паспорт – допускается использование копии, которая удостоверена;
- Нотариально оформленное и согласованное разрешение супругов, а также лиц, которые установлены законом РФ, права которых могут быть ущемлены;
- Пакет документов, полученных от попечителей, органов опеки и других ведомственных органов, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации;
- Если предусмотрено долевое участие – требуются документы, подтверждающие право или решение владельцев части недвижимости;
- Свидетельство о браке, либо нотариально оформленная копия;
- Квитанции об уплате госпошлин и сборов.
Срок регистрации сделки купли продажи квартиры может увеличиться, если в ходе проверок появится необходимость предоставления других документов, предусмотренных законодательством РФ. Обычно, срок регистрации предусмотрен в течение 20 дней с момента подачи заявления. Однако в Москве достаточно часто отмечается увеличение сроков. Подавляющее большинство задержек связаны с предоставлением неправильно оформленных документов или неполного пакета сведений для органов регистрации.
Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» производит регистрацию договоров купли продажи различной сложности. Мы выполним сбор всех документов, включая документы из бюро технической инвентаризации, получение выписок, счетов, а также полноценное юридическое сопровождение всей сделки.