Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой платеж имеет разные названия: и залог, и страховой депозит, и гарантийный платеж. Однако согласно закону подобная предварительная оплата называется «обеспечительным платежом». Суть такого платежа заключается в том, что человек, снимающий квартиру, предоставляет арендодателю определенную сумму, которая сохраняется у него до окончания срока действия заключенного договора. И в ситуации, когда квартирант нарушает договор либо наносит ущерб имуществу арендодателя, собственник квартиры имеет право вычесть из этих средств соответствующую сумму денег. Если же квартирант добросовестно выполнял условия договора, без каких либо нарушений или причинения ущерба жилью, то арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в полном размере.
Как вернуть страховой депозит
Хозяин квартиры обязан вернуть добросовестному жильцу залог по завершении срока аренды, указанного в договоре, или при согласованном досрочном расторжении контракта. Однако порой собственник отказывается возвращать деньги, апеллируя к тому, что его имуществу был нанесен ущерб.
Если жилец действительно повредил что-то в квартире, ему следует оценить возможность ремонта. Иногда устранить несерьезный ущерб можно своими руками или обратившись к мастеру за небольшую плату. В случае же, если повреждения оказались значительными, имеет смысл покрыть ущерб за счет залога, поскольку полноценный ремонт может обойтись дороже.
Если же реального ущерба квартире нанесено не было, а хозяин продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия денег, жилец может либо попробовать договориться с собственником (например, предложить ему возвращать залог по частям), либо обратиться в суд. Обращение в суд будет иметь успех, только если собственник и квартиросъемщик заключали официальный договор об аренде, а факт уплаты залога был задокументирован.
Как снять квартиру без залога
Хотя за последние годы большее число собственников начало требовать внесения залога, это не означает, что снять квартиру без страхового депозита невозможно. В основном на залоге настаивают хозяева новой недвижимости, где сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель и бытовая техника.
Если желаемое жилье оснащено изношенной мебелью и техникой или сдается пустым, а ремонт в нем уже несвежий, потенциальный арендатор может указать собственнику, что страховать в квартире нечего. Некоторые владельцы недвижимости в таких случаях действительно соглашаются на сделку без депозита.
Будущий квартиросъемщик также может сразу обратиться с таким запросом в риелторское агентство. Тогда специалисты либо сами договорятся с арендодателем об оформлении договора без залога, либо найдут объявление, в котором депозит не требуется изначально.
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.
Некоторые арендодатели считают себя вправе делать что угодно – в т.ч. до окончания срока договора сменить замки и выставить вещи нанимателя в коридор, если он им чем-то не угодил.
Однако наниматель не столь бесправен, как многим кажется: он может применить вполне реальные меры ответственности за досрочное расторжение договора.
Дело в том, что закон арендодателю также позволяет расторгать договор только в судебном порядке и лишь при наличии серьезных нарушений со стороны нанимателя. Иные правила можно предусмотреть в договоре.
Если выселение будет произведено досрочно и против правил, арендодателю придется не только вернуть арендную плату за все время, пока наниматель был лишен возможности пользоваться жильем, но и возместить ему все убытки. В частности, компенсировать расходы на поиск и съем нового жилья.
Закон распределяет обязанности по ремонту сдаваемого жилья следующим образом:
— арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, а наниматель – текущий ремонт помещения.
Иное они могут предусмотреть в договоре, но по умолчанию действует этот порядок.
Если ремонт должен проводить арендодатель (по закону или по договору), а наниматель, не дождавшись, сделал ремонт самостоятельно, то собственник обязан возместить ему расходы.
Причем Верховный суд недавно отметил, что если состояние жилье не соответствовало требованиям санитарно-технических норм, стоимость неотделимых улучшений взыскивается в пользу нанимателя, даже если арендодатель не давал на них согласия (ВС РФ, дело № 83-КГ17-18).
Так что не всегда по договору найма приходится платить только жильцам – арендодатель тоже может попасть в число должников!
Возврат аванса в необычной манере — блоги риэлторов / ЦИАН
Данную статью я решил разместить в открытом доступе ЦИАНа — не только для специалистов. Она будет полезна. Я знаю, что встречаются агенты, которые пытаются давить на клиентов, продавцов и покупателей.
Описанная ситуация вряд ли произойдёт с вами, но давление встречается. Поэтому, уважаемые продавцы и покупатели, рекомендую вам просто сохранять спокойствие в подобных ситуациях. Особенно когда вас понуждают к продаже (ст.
179 Уголовного Кодекса).
Морозным днём в конце января, задумал мужик квартиру продать в Подольске и обратился к риэлтору. Мужик тот –дядя мой. А риэлтор тот – эТТ я.
Оценил я её и выставили в продажу. Нашлись покупатели и оба готовы были брать. Сторговались за 4 100 с одним. Договорились о встрече. Перед подтверждением встречи, ещё раз проговорил, что цена 4 100 и продавец на руки получает именно 4 100. Интуиция подсказала – надо ещё раз проговорить цену. И тут понеслось.
Агент покупателя говорит, что в договоре 4 100, а продавец получит 4 000. Я спрашиваю с чего это вдруг? Агент отвечает, что это их комиссия. Я поинтересовался, каким боком продавец выплачивает им комиссию, если я его сопровождаю? Мы так работаем – говорит агент. Я отвечаю, что со своей комиссией пусть разбираются сами, что мы обсуждали 4,1 млн.
, а как они там свою комиссию будут получать меня мало интересует, т.к. услугу они продавцу не оказывают. Тут трубку берёт директор Андрюша и молвит грозно, мол – значит так, продавец получает 4, а в договоре 4,1. Я отвечаю так не будет, мы скрывать ничего не будем. Он ответил – думайте, а я ему ответил так же – думайте вы. На том и распрощались.
Посоветовались с дядей. Говорит он, не суть, давай уступим за 4, но и цена будет 4 в договоре. Договорились с агентом покупателя и получили аванс.
У покупателя ипотека, а у нас всё готово. Даже документы БТИ сделали за два дня. В общем полный пакет, ничего собирать не нужно. Идеальная продажа – прямая и со всеми документами. Фотографа из оценки встретили на следующий день. Думал агент нормальный, сразу отправит документы в банк на одобрение квартиры. Но нет.
Прошла неделя, звоню директору. Как дела? Как одобрение? – спросил я. Говорит подали заявку на пересмотрение ипотечной ставки. Я спрашиваю: «Как так?». Он ответил: «Мы решили пересмотреть. Мы выходить на сделку не будем.». Сразу предупредить нужно было – говорю я. Отвечает: «Одобрение будет завтра-послезавтра.».
С дядей посоветовались, решили подождать. Проходит вторая неделя тишина. У знакомой узнаю номер начальника ипотечного центра, звоню узнаю: «Такой-то заёмщик одобрен? Документы по квартире предоставили?».
Документы не предоставили, а пересмотр ипотечной ставки занимает две недели и когда оно будет неизвестно – отвечает милая девушка.
Решили с дядей, что ждём до понедельника следующей недели и возвращаем аванс, если одобрения квартиры не будет. В понедельник контрольный звонок в ипотечный центр. Говорят ипотечную ставку оставили прежней, в пересмотре отказано. Документы по квартире только прислали и начали рассматривать. Займёт дней пять.
У нас родственники обязательные, сказал — сделал, но сплошной обман мы не терпим, хотя через чур уж терпеливые, даже готовы уступить. А обман пошёл ещё с самого начала при согласовании цены. Звоню, Андрюше и сообщаю, что через два часа привезём аванс. Он в изумлении, аж голосок просел, мол – как так, это не серьёзно! Я отвечаю несерьёзно действует он. Аванс возвращаем и точка. Везём аванс.
— Я – говорит – не в офисе.
— Тогда позвоните и сообщите – говорю я – когда Вам его привезти. До свидания.
В этот день он не позвонил.
Утром следующего дня отправляем с дядей ему уведомления. Я с почты, он СМС, что такой-то ФИО сообщает, что решил расторгнуть договор об авансе от такого-то и, что его везут в офис. Звоню по телефону и спрашиваю: «Готовы через два часа принять?». Готов – говорит – и я подаю на вас в суд и накладываю арест на квартиру. Я в спокойной манере говорю: «Хорошо. Через два часа привезём.».
Приезжаем. Сидит смотрящий из подо лба лысый и злой директор, с перекошенной рожей, и не приглашая нас присесть. Ну мы люди простые, молча берём стулья и ставим напротив него. Присаживаемся.
Право на проверку квартиры и опись имущества
Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.
Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.
Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.
Право зафиксировать сумму платежей за квартиру
Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.
Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.
Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Для обмана на арендном рынке жилья часто используются поддельные документы. Мошенник по фиктивным бумагам (копия паспорта, доверенность, выписка из ЕГРН) сдает арендатору квартиру, на которую у него нет никаких прав, продолжила Наталья Тарасова. Нередко мошенники используют копии документов владельца. В реальности собственник квартиры ничего о сделке не знает, в итоге арендатор оказывается без денег и без квартиры.
Более того, мошенник может сдать одну и ту же недвижимость сразу нескольким арендаторам — собирает со всех деньги и исчезает, а на одну квартиру оказывается несколько квартирантов.
Именно поэтому юристы настоятельно рекомендуют тщательно проверять правоустанавливающие документы и запрашивать выписку из ЕГРН.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения
— В договорах аренды должны быть четко прописаны условия проживания арендатора: кто может находиться в помещении (наниматель, члены семьи, гости), имеет ли он право жить с животными и какими именно и так далее.
Но самое главное, что нужно зафиксировать в договоре, — порядок досрочного расторжения соглашения. Большинство спорных ситуаций возникают именно из-за этого. Допустим, жилец по каким-то причинам не может или не хочет оплачивать аренду либо собственник решил продать квартиру и арендатору нужно съехать в кратчайшие сроки.
Важно прописать в договоре штрафные санкции за нарушения условий соглашения: остается ли обеспечительный платеж у арендодателя, за какой период времени арендатор должен сообщить собственнику, что не будет снимать жилье, и прочее. В моей практике был случай, когда покупатель квартиры был готов заплатить большие отступные, лишь бы арендатор съехал, и жилье продали без обременений.
Также арендодателю стоит помнить о том, что он должен платить налог со сдачи жилья, и уклонение от уплаты налогов — нарушение Уголовного кодекса, которое влечет за собой уголовную ответственность.
На самом деле налоговые службы могут узнать о сдаче квартиры в аренду даже без заключения договора. Выявить это очень просто, проследив операции по банковским картам. Правоохранительные органы используют системность платежей (регулярность, одинаковая сумма) при доказательстве арендных отношений между собственником и арендатором.
Арендатор обязан по мелочи ремонтировать помещение и не делать хуже. А иногда — по условиям договора — ещё и капремонт. В конце арендатор возвращает помещение с учётом нормального износа. Чтобы сделать ремонт под себя, нужно согласие собственника. Так сказано в ст. 616 и 622 ГК РФ.
Если арендатор забивал на поддерживающий ремонт и уборку или оставил на стенах дыры от шкафов, арендодателю придется делать восстановительный ремонт. Эти убытки обязан покрыть арендатор по ст. 15 ГК РФ.
Вот примеры, когда собственники недвижимости не захотели мириться с состоянием помещения.
Арендодатель отсудил у бывшего арендатора 2 266 415 ₽ на восстановительный ремонт. В помещении был обустроен стоматологический кабинет. После съезда арендатора с двух окон пропали жалюзи, на стенах остались следы от демонтажа оборудования, срезанных труб и долго стоящей мебели. В нескольких комнатах не работали отопление и вентиляция — дело № А33-29299/2017.
В другом деле владелец помещения под продуктовый магазин отсудил 1 468 368 ₽. Арендатор заделал окно, убрал пожарную сигнализацию, проводку и подвесной потолок — дело № А51-2297/2019.
Границы между порчей помещения и нормальным износом нет. В идеале состояние помещения на финише аренды должно соответствовать:
— акту приёмки — в каком состоянии взяли, в таком и вернули;
— плану из кадастрового паспорта на помещение — перепланировку не делали, окна кирпичами не закладывали;
— назначению из договора аренды — арендатору не нужно обновлять ремонт, чтобы пригласить нового арендатора с аналогичным бизнесом.
Необходимость ремонта доказывает арендодатель. Для подсчёта стоимости работ и материалов обычно зовут сметчика. И арендатору важно помнить, что любую смету можно проверить и оспорить, если заказать свою экспертизу.