Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дома в ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП. Объясняем, что это за буквы и где лучше жить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аббревиатура СНТ расшифровывается, как садовое некоммерческое товарищество. Обслуживанием и обеспечением участков электричеством, водоснабжением занимается управляющая компания, которая утверждается на общем собрание землевладельцев. Ежегодно хозяевами участков уплачиваются членские взносы для обеспечения деятельности этой управляющей компании, направленной на обслуживание земли в пределах СНТ. На общих собраниях так же решаются вопросы о проведении коммуникаций (газоснабжение), обустройстве подъездных дорог, охране и т. п.. Все положительные решения, принятые владельцами, и в дальнейшем работы по благоустройству СНТ оплачиваются из денежных средств, собранных со всех хозяев участков.
Земля в ДНП предназначается для садоводства и строительства небольших дачных домиков, а также других необходимых построек и хозяйственных сооружений, для обеспечения личных нужд хозяев. Для обслуживания участков создается или нанимается орган управления (аналогично СНТ), отвечающий за нормальное функционирование имеющихся коммуникаций или проведению новых за счет общих собранных средств землевладельцев. Земля под ДНП, или дачное некоммерческое партнерство, выделяется региональными властями для ведения дачной садоводческой деятельности. Так же, как у СНТ, раз в год собираются членские взносы на внутренние нужды дачного партнерства.
Находятся подобные участки, обычно в живописных районах – поблизости озер, рек и лесов. Несмотря на то, что ДНП располагаются в пределах категории земель, предназначенных для сельского хозяйства, хороший урожай на таких участках получить проблематично из-за менее плодородной земли, чем у СНТ.
Сравнительно недавно были внесены изменения в закон, которые фактически приравняли статусы участков в ДНП и ИЖС. То есть участок ДНП теперь может находиться на землях поселений. Только такие участки окажутся существенно дороже.
Подытожив вышесказанное, можно сделать вывод, что СНТ следует выбирать только в том случае, если в дальнейшем не планируется строительство полноценного жилого дома и круглогодичного проживания в нем.
Из-за минимальной стоимости и невысокой ставки налогообложения, благодаря расположению вблизи, либо на землях населенных пунктов ДНП – наиболее выгодный вариант при покупке земли, на которой планируется возведение жилых построек для регулярного проживания и регистрации.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – разделение земли на СНТ, ДНП, ИЖС и прочие – это упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
В органы управления СНТ может входить любой из членов товарищества, если за его кандидатуру проголосовало большинство собственников. Голосование бывает открытым или тайным. Состав правления включает не менее семи человек — владельцев дач в данном СНТ.
В органы управления входят:
-
коллективное собрание членов товарищества
-
председатель СНТ
-
правление — коллегиальное звено
-
ревизионная комиссия
Члены правления занимают должность в течение 5 лет и после могут переизбраться повторно.
-
СНТ — это одна из форм объединения собственников садовых участков для решения общих вопросов садоводства
-
СНТ действует на основании закона и устава
-
Собственники участков в СНТ вправе построить дачу или жилой дом, баню, иные постройки хозяйственного назначения
-
Собственник дачного надела становится членом СНТ по личному заявлению, членство в товариществе — добровольное.
Требования, предъявляемые к строениям на СНТ
Правила постройки объектов на участке СНТ регулируются:
- Нормами пожарной безопасности;
- Санитарными нормами;
- Инженерными требованиями.
Общие требования к застройке:
- Допускается застраивать не более 30% земли СНТ;
- Застройка должна соответствовать земельному плану;
- Садовые дома не должны превышать 3 этажей;
- Максимальная высота забора не должна превышать 1,5 метра;
- Забор не должен затенять соседние участки и мешать росту сельскохозяйственных культур;
- Расстояние от дома до забора не должно быть меньше 3 метров;
- Сооружения, в которых находятся домашние животные не должны находиться от забора ближе, чем на 4 метра;
- Другие мелкие сооружения должны находится на расстоянии не менее 1 метра от забора;
- Отступ строений от дороги должен быть не меньше 5 метров.
Требования пожарной безопасности:
- Деревянные садовые дома должны находится на расстоянии не менее, чем 15 метров друг от друга;
- Кирпичные садовые дома с деревянными перегородками должны находится на расстоянии не менее, чем 8 метров друг от друга;
- Полностью кирпичные садовые дома должны находится на расстоянии не менее, чем 6 метров друг от друга.
Требование санитарных норм:
- Наличие туалета на участке;
- Наличие источника чистой воды.
Процедура выделения земли
Согласно земельному законодательству, каждый гражданин РФ имеет право получить участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Земля под огородничество или садоводство может стать собственностью физического лица или некоммерческого объединения, если стать для этого на учет в органах местной власти.
Очередность определяется на основании поданных заявлений.
Если соискатели имеют какие-либо льготы, дающие преимущественное право на получение земельного участка, они включаются в отдельный список.
Уполномоченные органы, определив наличие потребности заявителей в наделе, с учетом схем зонирования территории предлагают тот или иной тип земли либо принимают решение об отказе в его выдаче.
Участок предоставляется в собственность или на основании иного вещного права.
В порядке, установленном законодательством, за передачу земли в собственность взимается плата, которая не может быть выше, чем нормативная цена надела. В остальных случаях оплата не предусмотрена.
Правовые и технические отличия земель СНТ и ИЖС
Приобретая землю в СНТ необходимо понимать, что кадастровая и рыночная стоимость земель разительно отличается от участка под ИЖС в соответствии с возможностями, которые даёт приобретение того или иного вида пользования.
Если в перспективе приобретения земли – возведение капитального строения, то эту задачу можно решить только на участке, приобретённом под индивидуальное жилищное строительство, которое имеет соответствующее разрешение и регламент, предусмотренный для этих видов пользования.
Выстроенный здесь дом будет оформлен по всем правилам градостроительного регламента, с соответствующим вводом в эксплуатацию и обеспечением технической документацией. Он даст право беспрепятственного проживания и регистрации жильцов.
В дачном доме также можно прописаться, несмотря на то, что СНТ используют земли из категории сельскохоз. нужд (читайте о переводе земли). Но для этого необходимо возвести капитальное строение, в котором по факту можно проживать круглогодично. После этого требуется пригласить специализированную комиссию, уполномоченную решать подобные вопросы.
На основании проведённой ревизии, вам будет выдан акт обследования земельного участка, в котором обозначат соответствия вашего капитального строения и состояния обустроенности участка для постоянного проживания.
Решение комиссии может стать основанием для регистрации жильцов, но при условии, что данный участок земли имеет соответствующий адрес.
Естественно, что категория земель данного типа может адреса не иметь, если комплекс находится вне населённого пункта.
Не предусмотрено на землях сельскохозяйственного назначения и развитие инфраструктуры, что кардинально отличает их от жилищного комплекса. Тем не менее, дачники, за счёт внесённых членских взносов имеют право на развитие инфраструктуры.
Как купить участок в СНТ
На сегодняшний день популярность пользуются такие способы приобретение наделов СНТ:
- совершение покупки у товарищества посредством передачи садовой книжки;
- сделка по покупке имущества у землевладельца.
Наилучший вариант предусматривает нахождение надела в собственности садового товарищества. В таком случае совершение сделки по приобретению происходит по общим правилам, просто одна из ее участников будет лицом юридическим.
Положениями законодательства закреплено, что если у гражданина или организации не оформлено право на участок, он не может его отчуждать.
В случаях, когда от председателя СНТ или его члена поступает предложение о покупке надела на основании садовой книжки, это говорит о том, что официальными собственниками объекта они не являются.
Такая сделка не предполагает приобретение права собственности, а лишь дает членство в СНТ. У председателя правления в таких обстоятельствах нет правомочий по передаче участка в собственность. Но по причине того, что покупка земли по членской книжке довольно популярна, следует более детально изучить этот процесс.
Пошаговый порядок:
- посетите председателя СНТ и сообщите ему о своем намерении купить землевладение на этой территории. Попросите ознакомить вас с кадастровым планом недвижимости. Его отсутствие, скорее всего, свидетельствует о том, что садовое товарищество не вправе эксплуатировать этот участок и вероятность его последующей приватизации отсутствуют;
- заключите договор купли-продажи. Как показывает практика, председатели садовых товариществ нередко отказываются от такого рода сделок. Но если вы располагаете документацией, обеспечивающей право на исполнение сделки, вы исключаете риск обмана. Ведь бывают ситуации, когда после передачи денежных средств садовую книжку отдают другому гражданину и приобретателю крайне тяжело обосновать факт своей правоты;
- выплатите стоимость. Оптимальный вариант передачи денег – перечисление безналичным путем и получение от председателя расписки о получении оговоренной суммы;
- составьте акт приема-передачи земли;
- оформите членство в садовом товариществе и зафиксируйте свое имя в членской книжке.
Завершающий шаг заключается в переоформлении земли в частную собственность. Проведите приватизацию, которая может осуществляться как безвозмездно, так и за определенную плату. Для бесплатной приватизации требуется обращение к государственным органам и подача заявления о переоформлении надела.
Для этого заранее позаботьтесь о сборе и подготовке комплекта бумаг, состоящего из:
- документа, удостоверяющего личность;
- договора о пожизненном пользовании наделом;
- кадастрового паспорта земли;
- характеристик участка и его границ.
В четырнадцатидневный срок после изучения документации будет вынесено решение о предоставлении права собственности или об отказе в заявленной просьбе.
В случае нахождения земельного владения в государственной собственности, ее тоже возможно приватизировать, но платно, то есть произвести выкуп объекта за цену, не превышающую кадастровую стоимость, при одобрении процедуры органами власти.
Пожарная безопасность на дачном участке
Противопожарные нормы – это правила безопасного разведения огня на земельном участке, установленные СНиПом:
- установка мангала для приготовления пищи производится на расстоянии не ближе 5 метров от хозпостроек и зданий и 2м от легковоспламеняющихся предметов – сухой травы, досок и др.
- подготовка места для разведения огня без мангала – яма должна быть глубже 30см и диаметром не менее 1м, удалена от построек на 50м, от деревьев и кустарников – на 30м, от хвойных растений – на 100м. При использовании бочки допускается сокращение указанных расстояний в 2 раза.
- не допускается сжигание мусора и разведение костра. В случае обнаружении костра на вашем участке, соседи могут вызвать МЧС.
Что запрещено на дачном участке
- Неправильная посадка деревьев на участке относительно соседского участка без соблюдения расстояния до него.
- Самостоятельный захват земель (перенос забора при соседстве с заброшенным участком или пастырем). При наличии рядом заброшенного участка или пустующего участка, расширить территорию своего владения можно путём прирезки части земли к участку. Эта процедура регулируется рядом нормативных документов: Земельным кодексом РФ, ФЗ №171-ФЗ, ФЗ №150-ФЗ и другими.
- Разведение и выращивание на участке растений, содержащих наркотические вещества – определенные сорта мака и грибов, конопля и кокаиновый куст, хвойник и др. Здесь возможно привлечение и к уголовной ответственности.
- Рубка деревьев на свободных земельных участках или близлежащем лесу для личных целей (дрова для бани, дома) расценивается как незаконная вырубка леса, что предусматривает помимо штрафа ещё и уголовную ответственность
- Превышение суточного лимита расхода воды – более 100 куб.м. Хотя это трудно выполнимо, но всё же размер штрафа за это составляет 3000 – 5000 руб.
- Нарушение режима тишины – основная причина ссор между соседями. Согласно ФЗ №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» соблюдать тишину необходимо по будням с 22.00 до 06.00, по выходным с 23.00 до 09.00. Это касается громкой музыки, строительных инструментов, газонокосилки и других громких звуков.
- Причинение вреда владельцам других участков, в том числе и нарушение их прав. Ситуации могут быть разными, например, при подготовке вашего участка к сезону, трактор повредил соседние ограждения или сосед, решив поменять воду в бассейне, слил её на ваш участок, повредив насаждения и др. В любом случае, проведение «масштабных» работ следует согласовывать с владельцами соседних участков. Особенно следует быть осторожнее с использованием химикатов и удобрениями, которые могут попасть в колодец соседа.
- Разведение крупных животных (коровы, лошади, свиньи) на дачном участке запрещено, в некоторых регионах возможно разведение овец, коз, кроликов, птиц без коммерческих целей и содержаться они должны в специально отведённых местах. При желании выращивать животных, стоит изменить категорию земель (например, на ЛПХ), путём подачи заявления в местную администрацию.
Выход из садоводческого товарищества
Любой член СНТ может выйти из состава его участников. При этом право на земельный надел сохраняется. Также можно продолжать пользоваться инфраструктурой и коммуникациями СНТ в целях осуществления садоводческой деятельности.
Исчезают обязанности по посещению собраний, подчинению решениям объединения, участию в общественно значимых мероприятиях, оплате взносов.
Возникают следующие обязательства. Садовод-индивидуал должен:
- оплачивать коммунальные услуги в соответствии с действующим договором с СНТ;
- совершать платежи за пользование инфраструктурой товарищества;
- требовать соразмерную внесенным ранее взносам долю в имуществе объединения.
На каких землях разрешено строительство?
По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.
Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:
-
индивидуальное жилищное строительство;
-
личное подсобное хозяйство;
-
ведение садоводства.
Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)
К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.
Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.
Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Статья 11.9 Земельного кодекса определила, что минимальные и максимальные размеры участка устанавливаются местными градостроительными регламентами.
Это же подтверждает и статья 38 Градостроительного кодекса, где указано, что помимо прочего градостроительный регламент должен содержать:
То есть, максимальный и минимальный размеры наделов устанавливаются той администрацией, в ведении которой находятся данные земли. Это может быть администрация поселка, администрация города, администрация целого субъекта РФ и т.д.
Чаще всего, устанавливается только минимальный размер участка, максимальный определять не имеет смысла, так как одно лицо может приобрести сразу несколько наделов, удвоив тем самым их площадь.
Учитывая требования, выдвигаемые основными нормативными документами (СНиП, требования пожарных служб), минимальная площадь садового участка составляет 3 сотки. Такая площадь позволяет отодвинуть дом на положенное расстояние от соседнего участка и от дороги.