Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности оформления права собственности на долю в квартире.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?
Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.
Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.
Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.
Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.
A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Сроки и стоимость оформления доли
На каждом из этапов могут возникнуть расходы. Каждое из действий занимает определенный срок.
Ниже в таблице представлена сводная информация о сроках и стоимости оформления доли.
| Действие | Стоимость, рублей | Сроки |
|---|---|---|
| Юридическую помощь по составлению и согласованию документа, дающего основание для оформления доли | От 3000 | 1-3 дня |
| Сбор недостающих справок и выписок | От 200 | 1-10 дней |
| Заверение документов нотариусом | 0,5% от стоимости, но не более 20 000 | 1 день |
| Подача документов и оплата регистрационной пошлины | 2000 | 7-9 дней |
| Электронная подача сведений в Росреестр нотариусом с помощью цифровой подписи | Входит в стоимость нотариальных услуг | До 3 дней |
Помимо расходов на оформление доли получателю предстоит выплатить подоходный налог в 13% от кадастровой или оценочной стоимости, если имущество получено в дар от дарителя, с которым не установлено близкородственной связи.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Необходимые документы для регистрации в Росреестре
Для того, чтобы зарегистрировать право долевой собственности, все собственники должны одновременно явиться в Росреестр и предоставить сотруднику следующие документы:
- паспорта всех участников;
- документы, на основании которых возникли права на жилье: дарственная, свидетельство о наследстве, постановление суда или договор купли-продажи;
- платежные документы, подтверждающие передачу денег продавцу доли или второму собственнику, чьи имущественные права при выделе доли в натуре были ущемлены.
- заявление на внесение изменений в ЕГРН;
- кадастровую документацию на квартиру из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины (в 2022 году в соответствии с нормой ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2000 рублей).
Подготовив все вышеназванные документы, не стоит бежать в органы Росреестра, так как там такого лихого покупателя не примут, а только обсмеют. Для начала нужно организовать поход в нотариальную контору. Для этого потребуется участие не только покупателя, но и продавца, а также их благоверных. Идя к работнику нотариата, не нужно забывать документ, по которому можно удостоверить личность, – это паспорт.
Помимо долгих очередей, неудобного графика работы и не всегда вежливого обращения в нотариальной конторе покупателя будет ждать и положительный момент – договор купли-продажи подготовит сам нотариус! То есть уже не нужно волноваться ни одной из сторон, что что-то пойдет не так или где-то будет допущена ошибка.
Скажем и про неприятный момент того, как оформить долю в квартире в собственность. После заверения сделки покупателю нужно будет выложить нотариусу немалую сумму за совершение нотариально действия, а также за правовую и техническую работу. Сумма может составлять от 10 000 рублей и больше.
Чтобы избежать подобного инцидента с деньгами, рекомендовано нотариальные расходы возложить на продавца.
Основания возникновения долевой собственности
Собственность, которая принадлежит нескольким гражданам, называется общей в соответствии с . Она, в свою очередь, разделяется на два вида:
- совместную. Доли в имуществе не определены. Это относится к супружеским материальным отношениям;
- долевую. Имущество, в котором определены отдельные и не обязательно равные доли.
Долевая собственность возникает в следующих случаях:
- Приобретение недвижимости в долях, оформленных на двух и более человек.
- Приватизация, когда несколько граждан имеют право на нее. В этой ситуации долевая собственность на квартиру формируется в равных частях.
- Раздел имущества между мужем и женой или выдел доли из совместного объекта во время брака или после его расторжения.
- Получение части имущества в порядке наследования, когда наследство распределяется между несколькими людьми.
Особенности оформления доли в унаследованном имуществе
Часто квартира становится долевой не по решению будущих собственников, а в результате ее совместного наследования. У наследодателя может быть несколько наследников, которые получают общее право на один объект. Оформление долевой собственности в этом случае имеет свои особенности:
- Наследники должны в течение 6 месяцев подать нотариусу заявление о принятии наследства. С собой нужно взять документы, подтверждающие личность, родство и принадлежность имущества умершему.
- Наследство открывается через полгода с момента смерти. После этого нотариус оформляет свидетельство о праве на долю в наследстве каждому наследнику.
- Свидетельство вместе с заявлением о регистрации права долевой собственности подается в Росреестр, где в ЕРГН вносится запись о долях.
Граждане не всегда готовы становиться совладельцами, поэтому именно на этой стадии нередко производится перевод из общей долевой в индивидуальную собственность.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Кому можно подарить долю
По закону дарственную разрешается оформлять практически на кого угодно. Можно безвозмездно передать долю в квартире родственнику, другу, хорошему знакомому или совершенно чужому человеку. Для этого никаких препятствий не существует, даже если есть несовершеннолетний сособственник.
Сделка имеет свои особенности, когда речь идет о подарке несовершеннолетнему. До 14 лет ребенок не сможет подписать договор дарения на долю квартиры, за него это должны сделать родители. А с 14 до 18 лет дети ставят подпись сами, но с разрешения законных представителей. Иначе сделка будет считаться незаконной.
И все же законодательство предусмотрело перечень лиц, кому дарить доли в квартирах запрещено в целях борьбы с коррупцией:
- Сотрудникам образовательных, медицинских и социальных учреждений, если даритель – их клиент или родственник клиента;
- Служащим в государственных, муниципальных органах, госбанках, если подарок как-то связан с исполнением их служебных обязанностей.
Что такое совместная собственность на квартиру
Совместная собственность на квартиру — результат первого этапа приватизации и семейного законодательства. До 2020 года государственные квартиры приватизировались в совместную собственность всех прописанных лиц без определения их долевых частей. Квартиры, приобретенные в браке одним из супругов, по семейному законодательству считаются совместной собственностью обоих супругов.
Дети, которые живут в квартире, приобретенной родителями, не имеют права оформить на себя долевую часть имущества.
Совместная собственность на квартиру не позволяет распоряжаться долевой частью своего имущества без согласия всех остальных совладельцев. Это крайне неудобно, поэтому следует стремиться к переходу от совместной собственности на жилище к долевой.
Единственное требование закона, которое ограничивает права владельца долевой части квартиры — обязательное информирование остальных владельцев о продаже доли. Это делается официально, в письменном виде. Совладельцы имеют первоочередное право выкупа долевой части в квартире. Но стоимость диктует продавец. Если остальные владельцы собственности отказались от покупки долевой части жилища по указанной продавцом цене, то он имеет право продать ее любому покупателю.
Теоретически, он имеет право использовать свою долевую собственность в жилище и другим способом — например, сдавать в аренду. Но это регулируется более жесткими требованиями, которые устанавливает жилищное законодательство.
Существует два способа оформить собственность в долевую:
- По соглашению сторон.
- По решению суда.
Каким из способов сделать квартиру долевой, каждый решает самостоятельно. Но мы рекомендуем обратиться за помощью к юристам. Решение суда о выделении долевой части квартиры может быть далеким от ваших ожиданий. Специалисты заранее проанализируют вашу ситуацию и дадут рекомендации.
Сколько стоят услуги нотариуса при оформлении дарственной на долю в квартире между близкими родственниками
В соответствии с «Основами законодательства РФ о нотариате» тарифы на услуги нотариуса выглядят следующим образом:
Если удостоверяется дарственная на долю в квартире между близкими родственниками
— сумма сделки (кадастровая стоимость доли) до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей плюс 0,2 процента от суммы сделки;
— сумма сделки (кадастровая стоимость доли) свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента от суммы сделки, но не более 50 000 рублей;
— за выдачу свидетельства о праве собственности на долю в квартире, находящейся в общей собственности супругов – 200 рублей.
Если же поход к нотариусу затруднен по ряду причин, не беда, нотариальные действия могут быть совершены в удобном для вас месте, правда взимаемый тариф будет увеличен в полтора раза.
Как оформить долю в квартире?
Доля в праве собственности на квартиру может попасть к вам различными путями:
- Наследование. Если вы не единственный внучок, то заветная «бабушкина квартира в Москве» перейдёт ко всем правопреемникам.
- Покупка. Причём можно приобрести как саму квартиру на общие средства нескольких людей, так и долю в квартире.
- Дарение.
- Обмен.
- Раздел имущества супругов. У мужа и жены общая собственность, а не долевая. Но супруги как до развода, так и после него могут разделить всё ими нажитое, и в том числе квартиру.
- Приватизация. Приватизировать долю саму по себе в праве собственности на квартиру нельзя. Приватизируется всё имущество целиком, однако если от государства получает квартиру семья, то каждый её член становится дольщиком.