Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что выгоднее: уменьшать платеж или срок при досрочном погашении ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Можно уменьшать срок и платеж одновременно
Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:
- уменьшение срока кредита;
- снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.
Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:
- срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 рублей.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Сокращение срока кредита
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Не хочу быть голословным, поэтому рассмотрим этот вариант досрочного погашения с сокращением срока кредита на примере. Для расчётов подойдёт практически любой ипотечный калькулятор.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублейв счёт сокращения срока, получится:
- срок – 13 лет 9 месяцев;
- переплата банку – 1 597 528,32 рубля.
Такой вариант частичного досрочного погашения позволит сэкономить 260 250,95 рубля.
Условия досрочного погашения
Важно понимать, что досрочное погашение имеет смысл в том случае, когда большую часть ежемесячных выплат составляют проценты, а не само тело кредита. Внося большие суммы, заемщик может быстрее закрыть кредитную сумму, после чего ему смогут пересчитать проценты и уменьшить общую цифру займа – тело кредита плюс ставка. Воспользоваться услугой досрочного погашения могут клиенты любого банка России. Однако условия при этом могут оказаться разными. Если человек хочет внести весь остаток суммы, он обязательно должен уведомить об этом финансовое учреждение. Оно, в свою очередь, должно рассчитать точную сумму, необходимую для внесения с учетом процентов. Для уведомления банка создается специальное заявление, которое необходимо подать в отделение. Вносить деньги на счет можно только после рассмотрения этого документа.
Если клиент желает погасить часть суммы, ему также придется подавать уведомление. В этом случае письменное заявление не требуется – зачастую достаточно заполнения специальной онлайн-формы. Далее можно вносить средства на счет. В определенный день, который банк установит самостоятельно, эти деньги будут списаны.
В зависимости от того, в каком банке была оформлена ипотека, может присутствовать условие, касающееся суммы погашения. К примеру, один из российских банков позволяет превышать размер ежемесячного платежа не меньше, чем на 30%. Начинать такие досрочные выплаты можно с первого месяца после получения кредита.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Правительство обязало банки раскрывать ипотечникам полную стоимость кредита
Правительство приняло решение о том, что банки, выдающие ипотечные кредиты, должны раскрывать их полную стоимость (ПСК). Это значит, что банки должны будут сообщать заемщику о цене кредита с учетом стоимости страховок и других услуг, которые связаны с оформлением кредита на жилье. Такой принцип работы сделает более понятной реальную стоимость ипотечного жилья, считают в правительстве.
«Полное раскрытие всех услуг покажет людям реальную стоимость кредита, а банкам придется уже более открыто конкурировать друг с другом, чтобы привлечь заемщиков. Ведь граждане смогут оценить все расходы и обратиться туда, где им предложат более выгодные условия», — так прокомментировал инициативу кабмина премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Очень часто в договоре не указываются дополнительные услуги, за которые клиенту все равно придется платить, пояснил он. Новая инициатива правительства направлена на устранение подобных ситуаций в будущем.
К таким затратам относятся страховки: жизни и здоровья заемщика, титула жилья и т.д., услуги юридического оформления сделки, ведение ссудного счета, досрочное погашение кредита (в отличие от потребительского кредита, при котором за досрочное погашение нельзя взимать комиссии, при ипотечном кредитовании такого запрета нет).
В России ипотечные кредиты имеются в линейках продуктов у порядка сотни банков. С 1 апреля 2022 года максимальная ставка по кредитам на жилье с господдержкой выросла до 12% годовых. Это почти в два раза больше уровня в 6,5%, который был зафиксирован еще в феврале, но и ниже ключевой ставки ЦБ.
По состоянию на конец апреля 2022 года учетная ставка ЦБ составляет 17%. Однако в крупных городах России продажи застройщиков в апреле снизились в 2 раза по сравнению с мартом. Из-за дороговизны кредитов потенциальные клиенты не торопятся заключать сделки, даже льготная ипотека под 12% кажется им неподъемной. В связи с этим участники рынка уже начали задумываться о снижении цен, чтобы поддержать потребительский спрос на приемлемом уровне.
В каком случае выгодно уменьшать срок
Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.
Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.
Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.
Когда лучше гасить ипотеку досрочно?
Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.
Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.
Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.
Стоит ли гасить ипотеку досрочно и есть ли в этом смысл на самом деле
В большинстве случаев, чем раньше клиент погасит досрочно, тем меньше процентов ему придется заплатить банку и досрочно погасить ипотеку выгоднее.
Пример: клиент взял ипотечный кредит на покупку квартиры стоимостью 3 млн руб. на 10 лет под 8,5 % годовых с первым взносом 600 тысяч руб. При аннуитетном графике платежей ежемесячно ему придется платить по 29 757 р., а общая сумма переплаты составит 1 169 907 р.
Допустим, у клиента ровно через 1 год появилась возможность досрочно вернуть 500 тыс. руб., и он решил направить эти деньги на уменьшения платежа по ипотеке. За счет досрочных погашений экономия за весь срок кредита составляет ориентировочно 217 721 р. После проведения операции ежемесячная выплата уменьшится до 23 114р., а суммарная переплата составит 953 067 р.
Нужно учитывать, что каждая ситуация уникальна и решать, стоит ли гасить ипотеку нужно с учетом особенностей конкретной программы. Например, выплачивать раньше срока военную ипотеку часто нет смысла.
Современные технологии существенно упрощают обслуживания долга. Но многие клиенты все еще предпочитают ходить в отделение для осуществления платежей и других операций. Следующие советы помогут сэкономить время, а иногда и деньги:
- Заведите карту банка, где оформлена ипотека. С ее помощью можно будет вносить деньги через банкоматы. Часто они работают круглосуточно и найти их легче, чем отделение финансового учреждения.
- Подключите онлайн-банк. В нем можно следить за задолженностью, поступлением платежей, проводить оплату кредита и часто совершать досрочно гасить ипотеку. Многие системы дистанционного обслуживания позволяют также выполнять и другие операции, например, подавать заявки на рефинансирование, оформлять страховку, оплачивать коммунальные платежи.
- Не отказывайтесь от уведомлений по договору, особенно если они бесплатные. Даже самый ответственный человек иногда может забыть о предстоящем платеже. Полученное уведомление от банка поможет не допустить просрочку, сохранить репутацию надежного заемщика и избежать пеней.
Советы в рамках досрочного погашения
Выбирать, как лучше всего оплачивать такой заем досрочно, следует исходя из ситуации: личная и семейная. Следует обратить свое внимание также и на инфляцию в стране (станут ли деньги обесцениваться). На фоне высокого ее уровня становится понятно, почему не выгодно гасить ипотеку досрочно, в этом случае лучше приобретать товары, обустраивая квартиру.
Если ограничения на досрочные максимальные выплаты отсутствуют, тогда подойдет абсолютно любой вариант: с экономической точки зрения это практически без разницы. Правда, лучше соглашаться на уменьшение размера платежа, а далее каждый месяц вкладывать сэкономленные средства в досрочку.
Когда имеется ограничение на досрочное погашение, выгоднее будет сократить сроки. Это экономически является более эффективным. Если в семье имеется вероятность снижения доходности в ближайшие годы, тогда лучше уменьшить платеж. Первое время, скажем так, лишние деньги стоит вносить на досрочку, уменьшая перечисление, а в трудный период оплачивать небольшую сумму.
Нелишним будет и учесть свой характер. Если клиент — оптимист по жизни и не боится потерять работу, то после досрочного погашения надо сокращать срок. А когда стакан наполовину всегда пуст, то надо уменьшать размер выплаты.
Таким образом, нельзя однозначно сказать, как выгоднее брать ипотеку, если гасить досрочно, а также, что будет выгоднее при ее досрочном погашении: снижение срока или перечислений. Надо подходить индивидуально к каждой ситуации и оценивать личные приоритеты с финансовым положением.
Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению
Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.
Важно! Если в планах полное закрытие кредита на недвижимость безналичным способом, обязательно предварительно уточняйте, какую сумму комиссии финансовое учреждение берет за подобную операцию.
Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:
- письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
- подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
- согласовать нюансы с представителем банка;
- если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
- произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
- получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.
При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.